Het was jarenlang de norm: bieden boven de vraagprijs als je ook maar een kans wilde maken op een koopwoning. Maar de cijfers over het eerste kwartaal van 2026 laten een ander beeld zien. Het overbiedingspercentage daalt, het aantal prijsverlagingen neemt toe, en kopers lijken weer wat meer onderhandelingsruimte te krijgen. Is dit het kantelpunt waar velen op hoopten?
Uit recente cijfers van woningplatform Huispedia blijkt dat het gemiddelde overbiedingspercentage in Q1 2026 uitkwam op 4,7 procent. Een kwartaal eerder was dat nog 5,2 procent. Het klinkt misschien als een bescheiden verschuiving, maar het is het tweede kwartaal op rij dat deze lijn daalt. En dat is opvallend in een markt die jarenlang maar één richting leek te kennen.
Ook het aandeel woningen waarvoor boven de vraagprijs werd geboden nam af: van 73 naar 71,4 procent. Kortom, bij steeds meer woningen accepteert de verkoper een bod op of onder de vraagprijs. Voor kopers die de afgelopen jaren keer op keer achter het net visten, is dat een welkom signaal.
Eén op de acht woningen in prijs verlaagd
Minstens zo interessant is de ontwikkeling aan de aanbodzijde. Ongeveer 12,2 procent van de woningen werd in het eerste kwartaal opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs. Dat betekent dat ruwweg één op de acht woningen een prijsverlaging kreeg. Een jaar eerder was dat nog één op de tien.
Wat zegt dat? Verkopers moeten hun verwachtingen bijstellen. De tijd dat je als verkoper een ambitieuze vraagprijs kon neerzetten en dan rustig kon afwachten tot de biedingen binnenstroomden, lijkt voorbij. Althans, voor een groeiend deel van de markt.
Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, hoort daar een kanttekening bij. Het vierde kwartaal kent traditiegetrouw veel prijsverlagingen omdat verkopers hun woning nog voor de jaarwisseling kwijt willen. Normaal gesproken zakt dat percentage flink terug in Q1. Maar dit jaar viel die terugval veel minder sterk uit dan in voorgaande jaren. De trend is dus reëel.
Hypotheekrente als spelbreker
Wat drijft deze afkoeling? De hypotheekrente speelt een hoofdrol. Door geopolitieke onrust is de rente relatief snel gestegen, waardoor het leenbudget van de gemiddelde koper met zo’n 10.000 euro is afgenomen. Wie minder kan lenen, kan simpelweg minder overbieden. Logisch, maar het effect op de markt is direct merkbaar.
Daarnaast zorgt de onzekerheid voor terughoudendheid bij kopers. Het aantal bezichtigingen per woning lag in Q1 bijna 8 procent lager dan het kwartaal ervoor. Minder kijkers betekent minder concurrentie, en minder concurrentie betekent minder druk om boven de vraagprijs te gaan zitten.
Het totaal aantal transacties via Huispedia daalde ook: met bijna 12 procent ten opzichte van het vorige kwartaal werden er ongeveer 65.000 woningen verkocht.
Energielabel als uitzondering
Interessant genoeg geldt de afkoeling niet voor alle segmenten. Bij woningen met energielabel A+ of beter nam het overbiedingspercentage juist toe, van 4,2 naar 4,5 procent. Verduurzaamde woningen blijven gewild. Kopers zijn bereid om voor een lage energierekening dieper in de buidel te tasten. Een signaal dat het energielabel steeds zwaarder meetelt bij de aankoopbeslissing.
Hoe lang duurt deze adempauze?
De grote vraag is natuurlijk: blijft het zo? Of is dit een kortstondig dipje voordat de markt weer oververhit raakt? Bours verwacht dat de afkoeling van korte duur is. Het voorjaar brengt traditioneel meer activiteit op de woningmarkt, en het effect van uitgeponde huurwoningen die op de koopmarkt terechtkomen zal naar verwachting na Q2 wegebben.
Maar er is één grote onbekende: de hypotheekrente. Blijft die hoog of stijgt ze verder, dan kan de afkoeling doorzetten. Daalt de rente, dan zal overbieden volgens Bours snel weer toenemen. De markt is op dit punt echt rentegevoelig.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor kopers is dit het moment om alert te zijn. De markt biedt nu iets meer ruimte dan een halfjaar geleden. Dat betekent niet dat je overal kunt onderhandelen, want in populaire segmenten en bij energiezuinige woningen blijft het dringen. Maar de kans dat je als koper weer gewoon op vraagprijs kunt kopen, is groter dan in lange tijd.
Voor verkopers geldt: wees realistisch in je vraagprijsverwachting. Een te hoge vraagprijs leidt sneller tot een prijsverlaging, en dat kan potentiële kopers juist afschrikken. Beter om scherp in te zetten en het momentum te pakken.
De woningmarkt is niet ingestort en gaat dat waarschijnlijk ook niet doen. Maar de balans verschuift, al is het langzaam. En voor iedereen die de afgelopen jaren met lede ogen toekeek hoe de prijzen maar bleven stijgen: dit is in ieder geval een stap in de goede richting.