Wie volgend jaar een huis koopt, kan met Nationale Hypotheek Garantie flink meer lenen dan nu. Per 1 januari 2027 stijgt de NHG-grens van 470.000 naar 500.000 euro. Dat is 30.000 euro extra ruimte. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens op 530.000 euro. Dat staat in de nieuwe voorwaarden en normen van NHG.

Het echte nieuws zit alleen in een kleinere regel. Koop je volgend jaar een grondgebonden woning met energielabel E, F of G met een NHG-hypotheek, dan krijg je standaard 20.000 euro financieringsruimte voor verduurzaming. Standaard, dus niet op aanvraag. Je moet er zelf bewust voor kiezen als je het níet wilt.

Waarom die grens elk jaar omhooggaat

De NHG-grens is geen politiek getal. Sinds 2023 rekent NHG met een vaste formule: de gemiddelde koopsom van de afgelopen 27 maanden, plus 5 procent, afgerond op een bedrag dat deelbaar is door 5.000 euro. Stijgen de huizenprijzen, dan schuift de grens vanzelf mee. Dat de grens nu de psychologische drempel van een half miljoen bereikt, zegt dus vooral iets over hoe duur wonen in Nederland is geworden.

Is dat erg? Niet per se. De garantie dekt daardoor wel een groter deel van het middensegment. In de Randstad kom je met 500.000 euro nog altijd niet ver. In grote delen van Gelderland of het noorden koop je daar een ruime gezinswoning voor. Voor die kopers wordt NHG ineens een serieuze optie, terwijl ze er een paar jaar geleden nog net boven zaten.

Wat levert NHG je eigenlijk op?

NHG is een vangnet. Kun je door werkloosheid of een scheiding je hypotheek niet meer betalen en moet het huis verkocht worden, dan kan de garantie een eventuele restschuld voor een deel of helemaal opvangen. Daar betaal je eenmalig voor: de borgtochtprovisie blijft in 2027 op 0,4 procent van het geleende bedrag. Bij een hypotheek van 500.000 euro is dat 2.000 euro.

Daar staat tegenover dat banken voor leningen met NHG doorgaans een lagere rente rekenen. Het verschil is vaak een paar tienden van een procentpunt. Op een hypotheek van een half miljoen tikt dat over dertig jaar fors aan, zeker nu de hypotheekrente weer rond de 4 procent ligt. In veel gevallen heb je die 2.000 euro er binnen een paar jaar uit. Geen wonder dat een jaar geleden al één op de zeven starters voor een hypotheek met NHG koos.

Twintigduizend euro voor isolatie, of je wilt of niet

De nieuwe standaardregel voor slechte energielabels is het interessantste deel van het pakket. Wie een huis met label E, F of G koopt, krijgt automatisch 20.000 euro extra financieringsruimte voor maatregelen als isolatie. Biedt de woningwaarde daar te weinig ruimte voor, dan wordt het bedrag lager.

Er zit wel een stok achter de deur. Verduurzaam je binnen twee jaar niet, of geef je minder uit dan je hebt geleend, dan moet het restant worden afgelost op de hypotheek. Het geld is dus echt bedoeld voor de woning en niet voor een nieuwe keuken of een auto.

Wat kost dat per maand? Reken je met een rente van 4 procent en een looptijd van dertig jaar, dan betaal je voor 20.000 euro extra ongeveer 95 euro bruto per maand. Daar staat een lagere energierekening tegenover. Bij een slecht geïsoleerde jarenzestigwoning kan het isoleren van dak en vloer al snel honderden euro’s per jaar schelen. Of dat opweegt tegen de maandlast, verschilt per woning. Maar het idee is helder: je betaalt de verbouwing met geld dat je anders aan gas kwijt was geweest.

Waarom NHG dit doet

NHG zegt het zelf vrij nuchter: hoge energielasten kunnen huishoudens in financiële problemen brengen, en dat is precies het risico dat de garantie moet afdekken. Een koper die een tochtig huis met label G koopt en de energierekening onderschat, is een groter risico dan iemand die meteen isoleert.

Voor kopers heeft het nog een voordeel. Op het moment van aankoop heb je al geld nodig voor de notaris en de verhuizing. Wie dan ook nog moet sparen voor isolatie, schuift het vaak jaren voor zich uit. Door het bedrag meteen in de hypotheek mee te nemen, wordt die drempel lager. Al moet je dan wel binnen twee jaar een aannemer vinden die het werk ook echt uitvoert, en dat is in de praktijk niet altijd eenvoudig.

En de koper zonder NHG?

Die valt voorlopig buiten de regeling. NHG noemt de maatregel uitdrukkelijk een eerste stap en roept geldverstrekkers op om te onderzoeken of ze verduurzaming ook bij hypotheken zonder NHG standaard kunnen meenemen. Of banken daarin meegaan, is de vraag. Ze kunnen al extra leenruimte bieden voor energiebesparende maatregelen, maar standaard is dat nog niet.

NHG wijst ook naar Den Haag. Volgens de organisatie zijn voorspelbaar overheidsbeleid en duidelijkheid op de lange termijn nodig om de verduurzaming van de woningvoorraad echt op gang te krijgen. Subsidieregelingen kwamen en gingen de afgelopen jaren, en wie als huiseigenaar wil investeren, wil weten waar het over vijf jaar aan toe is.

What does this mean for you?

Ben je van plan om in 2027 te kopen en zit je met je budget rond de 470.000 tot 500.000 euro? Dan kan het verschil maken of je hypotheek onder de normen van 2026 of die van 2027 valt. Vraag je hypotheekadviseur tijdig welke datum daarvoor bepalend is, voordat je een koopovereenkomst tekent.

Heb je een woning met een slecht label op het oog? Laat dan vooraf uitrekenen welke maatregelen het meest opleveren, zodat je die 20.000 euro goed besteedt. En vergeet niet dat het geld er niet voor niets is. Na twee jaar wil NHG zien dat het in de woning is gestoken.

Bron: Nationale Hypotheek Garantie via Vastgoed Actueel.

Wie dit najaar een huis zoekt, merkt het misschien al. Er is meer te zien, er is iets meer tijd om na te denken en hier en daar valt er zelfs te praten over de prijs. De nieuwe kwartaalcijfers van de NVM bevestigen dat gevoel. In het derde kwartaal van 2026 stonden bij NVM-makelaars 39.000 woningen te koop. Dat is bijna een kwart meer dan een jaar geleden.

Opvallend is wat er niet gebeurde. Het extra aanbod leidde niet tot een instorting van de verkopen, en ook niet tot een golf van nieuwe transacties. NVM-makelaars verkochten 41.700 bestaande woningen, ongeveer evenveel als in dezelfde periode vorig jaar. De markt wordt dus breder, zonder dat hij sneller gaat draaien.

Prijzen stijgen nog, maar nauwelijks

De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 503.000 euro. Dat is 1,8 procent meer dan een jaar eerder. Na jaren waarin dubbele cijfers bijna normaal waren, is dat een bescheiden stijging. Zet je die groei af tegen de inflatie, dan blijft er in reële termen weinig over.

Het CBS en het Kadaster kwamen vorige week voor september nog uit op een prijsstijging van 3,3 procent. Dat verschil is geen tegenspraak. De NVM kijkt naar het gemiddelde van de woningen die haar leden verkochten, en dat cijfer schommelt mee met de mix: verkoop je in een kwartaal wat meer appartementen en wat minder vrijstaande huizen, dan zakt het gemiddelde. De richting is in beide reeksen wel hetzelfde. De prijsstijging vlakt af.

Gemiddeld stond een woning 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder. Twee dagen lijkt weinig. Voor een koper die vorig jaar binnen een week moest beslissen, voelt het toch anders.

Meer keus, maar nog geen kopersmarkt

Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep NVM Wonen, ziet dat kopers wat meer lucht krijgen. Ze plannen vaker een tweede bezichtiging en bij sommige woningen is er ruimte om te onderhandelen. Toch waarschuwt ze voor te veel optimisme. “De verkopen van bestaande woningen blijven op jaarbasis op peil, terwijl de prijsstijging verder afvlakt”, zegt ze. De markt is volgens haar nog altijd krap.

Dat blijkt ook uit het overbieden. Bij bijna 67 procent van de verkopen ging het bod boven de vraagprijs uit. Een jaar geleden was dat 71 procent. Wie denkt dat kopers nu standaard onder de vraagprijs kunnen inschrijven, komt bedrogen uit. Twee op de drie woningen gaan nog steeds voor meer weg dan er gevraagd werd.

Wat wel steeds zwaarder weegt, is de staat van het huis. Woningen met goed onderhoud en een hoog energielabel stonden gemiddeld 28 dagen te koop. Bij woningen waar dat ontbreekt, was dat 36 dagen. Kopers rekenen tegenwoordig scherper. Een nieuwe cv-ketel, een lekkend dak of een label G tellen ze direct mee in hun bod, en in een markt met meer keuze kunnen ze ook gewoon doorlopen naar het volgende huis. Een passende vraagprijs helpt daarbij, zegt de NVM.

Nieuwbouw: veel aanbod, weinig kopers

Het echte verhaal van dit kwartaal zit misschien wel in de nieuwbouw. Daar stonden aan het einde van september ongeveer 21.500 woningen te koop bij NVM-makelaars. Dat is 17 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste niveau sinds eind 2015. Tegelijk verkochten de makelaars zo’n 6.000 nieuwbouwwoningen, tegen 6.400 een jaar eerder. Het is al het vierde kwartaal op rij dat de verkopen lager uitkomen dan in dezelfde periode het jaar ervoor.

Hoe kan dat, in een land dat schreeuwt om woningen? Een deel van het antwoord zit in de prijs. Een nieuwbouwwoning kostte gemiddeld 504.000 euro, vrijwel hetzelfde als vorig jaar. Dat klinkt stabiel, maar de prijs per vierkante meter steeg met 4,8 procent naar ongeveer 5.320 euro. De NVM noemt dat krimpflatie. Voor hetzelfde geld krijg je minder meters.

Daarnaast spelen de lange bouwtijden en procedures een rol. Wie nu tekent, woont er soms pas over twee jaar. In de tussentijd betaal je vaak dubbele lasten, of je moet een overbruggingskrediet afsluiten. Met een hypotheekrente die in een paar weken boven de 4 procent is geschoten, is dat geen klein bedrag meer. Een bestaande woning die je over drie maanden kunt betrekken, wordt dan al snel de logischere keuze.

Bouwen wat mensen willen

De NVM wijst ook op een probleem dat al langer speelt. Het nieuwbouwaanbod bestaat voor 63 procent uit kleine appartementen. Veel projecten lijken op elkaar, waardoor ze met elkaar concurreren. Je zou verwachten dat de prijs dan zakt. Dat gebeurt niet. Ondertussen blijft het aantal nieuwbouwwoningen met een tuin achter bij wat kopers zoeken.

Volgens Goutsmits-Gerssen moeten gemeenten en ontwikkelaars makelaars eerder betrekken bij nieuwbouwplannen. “Zet de schaarse bouwcapaciteit in voor een gevarieerd aanbod dat aansluit op wat mensen zoeken en kunnen betalen”, zegt ze. Dat is een terecht punt, zeker nu het kabinet miljarden vrijmaakt voor versnelde woningbouw. Meer bouwen is goed. Maar als er vooral bijkomt waar de vraag al verzadigd is, dan staan die woningen straks net zo lang in de etalage als nu.

What does this mean for you?

Voor kopers is dit een betere markt dan een jaar geleden. Niet spectaculair beter, maar je hebt meer keuze en vaker de tijd voor een tweede bezichtiging. Kijk kritisch naar de staat van de woning en neem die mee in je bod.

Voor verkopers is de boodschap simpel. Een goed onderhouden huis met een realistische vraagprijs verkoopt nog steeds vlot. Wie hoog inzet met een woning die werk nodig heeft, moet rekening houden met een langere verkooptijd en een koper die wil onderhandelen. De woningmarkt koelt af, maar hij bevriest niet. Hij wordt kieskeuriger.

Bron: NVM kwartaalcijfers Q3 2026 via Vastgoed Actueel, CBS/Kadaster.

Huizen worden nog steeds duurder. Alleen gaat het een stuk minder hard dan we de afgelopen jaren gewend waren. Volgens het CBS en het Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in augustus 3,3 procent hoger dan een jaar eerder. In juli was dat nog 3,9 procent. En vergeleken met juli daalden de prijzen zelfs licht, met 0,1 procent.

Dat laatste is een klein getal, maar wel een veelzeggend getal. Een prijsdaling van maand op maand zagen we in de zomer van 2023 voor het laatst met enige regelmaat. Is dit het begin van een kentering, of gewoon een rustige zomermaand? Daarvoor moeten we iets verder kijken dan één cijfer.

Van bijna 8 naar ruim 3 procent

De trend is in elk geval duidelijk. In augustus 2025 waren bestaande koopwoningen nog 7,9 procent duurder dan een jaar eerder. Sindsdien is dat verschil vrijwel elke maand kleiner geworden. Twaalf maanden later is de jaarlijkse stijging dus ruim gehalveerd. Dat gebeurt niet met een klap, maar langzaam en gestaag, zoals een auto die van het gas gaat zonder te remmen.

Tegelijk moeten we niet doen alsof woningen ineens betaalbaar zijn geworden. De verkoopprijzen liggen nog altijd 17,8 procent boven het niveau van juli 2022. Dat was de vorige piek, vlak voordat de rente begon te stijgen en de markt een jaar lang in de min dook. Vanaf juni 2023 kropen de prijzen weer omhoog, en die vorige top is inmiddels ruim gepasseerd. Wie toen dacht dat de huizenprijzen structureel zouden dalen, kreeg dus geen gelijk.

Iets minder verkopen in augustus

Ook het aantal transacties laat een afkoeling zien. Het Kadaster registreerde in augustus 18.886 verkochte bestaande woningen. Dat is bijna 3 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Over het hele jaar gezien valt het nog mee: in de eerste acht maanden van 2026 wisselden 156.028 woningen van eigenaar, 4,2 procent meer dan een jaar eerder.

Hoe rijm je dat? De eerste helft van het jaar was druk. Eind augustus schreven we al dat de groei van het aantal verkopen hard terugzakte, en dat beeld zet nu door. Het jaartotaal teert nog op een sterke start, terwijl de losse maanden inmiddels onder vorig jaar uitkomen.

Opvallend is de gemiddelde transactieprijs. Die kwam in augustus uit op 503.523 euro. In het tweede kwartaal lag het gemiddelde nog rond de 490.000 euro. Dat lijkt in tegenspraak met de dalende prijs ten opzichte van juli, maar dat is het niet helemaal. Het gemiddelde zegt namelijk ook iets over welke woningen er verkocht worden. Gaan er in een maand relatief veel grote of dure huizen over de toonbank, dan stijgt het gemiddelde, ook als de prijs van een vergelijkbare woning gelijk blijft. De prijsindex van het CBS corrigeert daar wel voor, en daarom is die index de betere graadmeter.

De rente doet zijn werk

Waarom koelt de markt af? Het CBS geeft zelf geen verklaring, maar de verdachte ligt voor de hand. De hypotheekrente is de afgelopen weken flink opgelopen en zit voor veel looptijden weer boven de 4 procent. Elke tiende procent rente kost kopers leenruimte. Bij een modaal inkomen gaat het al snel om duizenden euro’s minder die je bij de bank kunt lenen.

Daar komt bij dat er meer aanbod is dan een paar jaar geleden. Kopers hebben meer keuze en voelen minder druk om fors over te bieden. Verkopers merken dat. Wie een te hoge vraagprijs vraagt, ziet zijn woning langer te koop staan en moet die vraagprijs vroeg of laat bijstellen.

Meer vierkante meters per persoon

In dezelfde publicatie staat nog een cijfer dat minder aandacht krijgt, maar wel iets zegt over de woningnood. Op 1 januari 2026 had elke Nederlander gemiddeld 55 vierkante meter woonruimte tot zijn beschikking. Dat is ruim 2 vierkante meter meer dan tien jaar eerder.

Dat klinkt als goed nieuws, maar de verdeling is scheef. Alleenstaanden wonen gemiddeld op 87 vierkante meter. Huishoudens met kinderen moeten het met 40 vierkante meter per persoon doen. Ook regionaal zijn de verschillen groot. In Groot-Amsterdam gaat het om 43,5 vierkante meter per persoon, in Midden-Limburg om 69,8.

Hier zit een deel van het probleem. Veel ouderen blijven in een gezinswoning wonen nadat de kinderen het huis uit zijn, simpelweg omdat er weinig passende alternatieven zijn. Een gelijkvloers appartement in de eigen buurt is vaak schaars of duurder dan verwacht. Jonge gezinnen zitten intussen krap in een appartement en kunnen de stap naar een eengezinswoning niet maken. Meer bouwen helpt, maar beter benutten van wat er al staat net zo goed.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor kopers is een afkoelende markt geen reden om juichend de straat op te gaan. De prijzen dalen niet, ze stijgen alleen minder snel. Wel verschuift de onderhandelingsruimte langzaam richting de koper. Je hebt meer tijd om te kijken, je kunt vaker een bouwkundige keuring als voorwaarde opnemen en overbieden is lang niet meer overal nodig. Kijk wel kritisch naar je financiering. Met een rente boven de 4 procent is het verstandig je leenruimte opnieuw te laten doorrekenen voordat je biedt.

Voor verkopers is de boodschap nuchter. Je woning is waarschijnlijk meer waard dan drie jaar geleden, maar de tijd dat elke vraagprijs vanzelf werd overtroffen, ligt achter ons. Een realistische vraagprijs en een goede presentatie maken nu meer verschil dan een jaar geleden.

Gaan de prijzen straks echt dalen? Dat valt niet uit te sluiten, zeker als de rente verder oploopt. Maar het tekort aan woningen is nog lang niet opgelost en zolang dat zo is, blijft er een stevige bodem onder de markt. De meest waarschijnlijke uitkomst is een periode van rust. Geen crash, geen nieuwe hausse, maar een markt die eindelijk een beetje op adem komt.

Bron: CBS en Kadaster via Vastgoed Actueel.

Wie begin september een hypotheekofferte aanvroeg en die pas nu wil tekenen, kijkt waarschijnlijk tegen een ander getal aan. De hypotheekrente is de afgelopen weken hard opgelopen. Voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt zelfs het laagste tarief op de markt inmiddels boven de 4 procent. Dat is een psychologische grens, en de woningmarkt reageert er al op.

Volgens vergelijker Geld.nl steeg het laagste tarief voor tien jaar vast met NHG tussen 8 en 23 september van 3,78 naar 4,13 procent. Een toename van 0,35 procentpunt in ruim twee weken tijd. Hypotheek.nl, dat anders meet, kwam op 23 september uit op 4,21 procent. De precieze cijfers verschillen dus, maar de richting niet. Volgens Geld.nl hoort deze stijging bij de grootste sinds 2022, het jaar waarin de rente in rap tempo van bijna nul naar ruim 4 procent klom.

Niet alleen de scherpste aanbieders

Het gaat niet om een paar geldverstrekkers die hun tarieven aanpassen. De hele markt schuift op. Het laagste tarief voor vijf jaar vast ging van 3,70 naar 4,02 procent. Bij twintig jaar vast steeg het van 4,22 naar 4,43 procent en wie dertig jaar vastzet, betaalt nu minimaal 4,48 procent.

Ook de gemiddelde tarieven lopen op. Voor vijf jaar vast met NHG steeg het gemiddelde van 4,01 naar 4,27 procent, voor tien jaar vast van 4,10 naar 4,34 procent. Opvallend is vooral het tempo in de tweede helft van de maand. Tussen 15 en 22 september gingen de gemiddelde tarieven in één week met ongeveer 0,2 procentpunt omhoog. Hypotheekexpert Jaap de Jong van Geld.nl noemt zulke weekstijgingen uitzonderlijk. Dat is geen overdrijving: normaal bewegen tarieven in stapjes van een paar honderdsten.

Wat kost het in euro’s?

Procentpunten zeggen weinig tot je ze omrekent. Geld.nl deed dat voor een annuïtaire hypotheek van 400.000 euro met een looptijd van dertig jaar en tien jaar rentevast. De stijging van 3,78 naar 4,13 procent kost dan ongeveer 80 euro bruto per maand extra. Op jaarbasis is dat bijna 970 euro.

Voor een huishouden dat de maandlasten al krap had begroot, is dat geen detail. Belangrijker nog is het effect op de leencapaciteit. Banken rekenen met de actuele rente om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen. Stijgt de rente, dan krimpt het bedrag dat bij een gelijk inkomen haalbaar is. Een koper die in augustus nog net genoeg ruimte had voor dat ene huis, kan daar nu een paar duizend euro naast zitten. En dan heb je het verschil tussen een bod dat past en een bod dat niet past.

De markt voelt het al

Hypotheek.nl meldt dat makelaars minder kijkers per woning zien en dat huizen langer te koop staan. Er wordt minder extreem overboden. Dat past in het beeld van de afgelopen maanden. CBS en Kadaster meldden vorige week dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen in augustus verder afzwakte naar 3,3 procent op jaarbasis, tegen 7,9 procent een jaar eerder. Het aantal verkopen lag bijna 3 procent lager dan in augustus 2025.

De rentestijging komt dus bovenop een markt die al aan het afkoelen was. Dat maakt het effect groter. In een oververhitte markt dempt een hogere rente vooral de uitschieters. In een markt die al rustiger wordt, kan hij de doorslag geven voor kopers die twijfelen.

Waarom stijgt de rente eigenlijk?

Vaste hypotheekrentes volgen de kapitaalmarktrente. Banken lenen zelf geld op de financiële markten, en als dat duurder wordt, geven ze dat door. Hypotheek.nl wijst op de markt voor Nederlandse staatsobligaties, waar beleggers hogere rendementen eisen. Zorgen over inflatie en oplopende overheidsschulden spelen daarbij een rol. Geld.nl noemt daarnaast de hogere energieprijzen en het beleid van de Europese Centrale Bank.

Dat laatste is interessant, want veel mensen verwachten dat de rente vanzelf daalt zodra de ECB de beleidsrente verlaagt. Zo simpel werkt het niet. De langlopende rente, die bepalend is voor tien of twintig jaar vast, wordt minstens zo sterk gestuurd door wat beleggers verwachten van inflatie en staatsschulden. En die verwachtingen zijn de afgelopen weken duidelijk somberder geworden.

Niet elke woning heeft er evenveel last van

De gevolgen verschillen per regio en per type woning. Volgens Hypotheek.nl verkopen instapklare huizen op populaire plekken nog steeds relatief snel. Woningen waar veel aan moet gebeuren, of die minder gunstig liggen, hebben het moeilijker. Dat is logisch. Wie meer kwijt is aan rente, heeft minder over voor een nieuwe keuken of het verduurzamen van een jaren zeventig-woning. Die kosten worden dus harder van het bod afgetrokken.

Voor verkopers betekent dit dat de vraagprijs kritischer bekeken wordt. Een te optimistische prijs wordt sneller afgestraft. Voor kopers betekent het iets meer onderhandelingsruimte, al is dat een schrale troost als je maandlasten tegelijk stijgen.

Wachten of doorpakken?

Het is de vraag die elke koper nu stelt. Eerlijk antwoord: niemand weet het. Hypotheek.nl verwacht op korte termijn geen snelle daling, maar sluit verdere stijging ook niet uit. Veel hangt af van de inflatiecijfers en van geopolitieke ontwikkelingen die zich slecht laten voorspellen.

Wat wel verstandig is: kijk goed naar de geldigheid van je renteaanbod. De meeste geldverstrekkers houden een aangeboden rente een aantal maanden vast, en sommige passen hem aan als de rente daalt. Wie al een offerte heeft liggen, doet er goed aan die niet te laten verlopen. En wie nog moet beginnen, rekent beter met 4,25 procent dan met de 3,75 procent van een maand geleden. Dan valt het straks alleen maar mee.

De periode van historisch lage rentes ligt definitief achter ons. Dat wisten we eigenlijk al sinds 2022. Maar deze septemberweken laten zien dat de rente ook nu, na een paar jaar van relatieve rust, nog altijd flink kan bewegen. Voor wie een huis wil kopen, is de financiering daarmee weer het eerste waar je naar kijkt. Niet het laatste.

Bron: Vastgoed Actueel, Geld.nl, Hypotheek.nl, CBS/Kadaster.

“Zo snel mogelijk zoveel mogelijk bouwen voor iedereen.” Met die woorden zette koning Willem-Alexander de woningnood vorige week bovenaan de agenda. Het kabinet wil een doorbraak en zet daar ook geld tegenover. Volgend jaar gaat er ruim 1,3 miljard euro naar maatregelen om de woningbouw aan te jagen. Tussen 2029 en 2035 volgt nog eens 7 miljard euro, verdeeld over 1 miljard per jaar.

Dat klinkt als veel geld. De eerste reacties uit de woningmarkt zijn dan ook niet negatief. Maar wie verder leest dan de koppen, ziet dat bijna elke partij een flinke “maar” achter haar compliment zet.

Waar gaat het geld naartoe?

Een groot deel van de 7 miljard euro, namelijk 2,3 miljard, is bedoeld voor gemeenten. Zij krijgen 7.000 euro voor elke betaalbare woning waarvan de bouw daadwerkelijk start. Voor 2027 staat daarvoor 378,5 miljoen euro klaar. Daarnaast gaat 940 miljoen euro naar grootschalige woningbouwlocaties, waaronder vijf nieuwe gebieden die het kabinet eerder aanwees. Het idee is om te bouwen op plekken waar weinig extra infrastructuur nodig is en waar stikstof, stroomnetaansluitingen en drinkwater geen onoplosbare hobbels vormen.

Dit najaar volgt nog een Actieplan Versnellen Woningbouw met vijftig concrete acties. Het kabinet wil meer prefab bouwen, bestaande regels slimmer benutten voor vergunningen en de samenwerking tussen gemeenten, bouwers en ministeries verbeteren. Ruimtelijke plannen moeten elkaar niet langer in de weg zitten, klonk het in de Troonrede. Wie weleens een bouwproject jaren heeft zien vastlopen, snapt waarom.

Woningbouwers: een stap, maar geen oplossing

Woningbouwers NL, de brancheclub van bouwers en projectontwikkelaars, noemt de langjarige steun een belangrijke stap. Voorzitter Piet Adema rekent wel meteen voor waar het wringt. Via de Woonalliantie becijferden alle betrokken partijen eerder dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro aan publiek geld nodig is om 100.000 woningen per jaar te bouwen, waarvan een derde betaalbaar. Het kabinet komt structureel uit op 1 miljard. “Het kabinet vraagt de markt steeds meer betaalbare woningen te bouwen. Dat kunnen we, maar betaalbaarheid heeft een prijs”, aldus Adema.

Dat is geen detail. Een betaalbare woning bouwen kost ongeveer evenveel als een dure woning bouwen, terwijl de opbrengst veel lager ligt. Het verschil moet ergens vandaan komen. Als de overheid maar een deel van dat gat dicht, blijven projecten op de plank liggen. Of ze worden alsnog duurder dan de bedoeling was.

NVM wil vooral voorspelbaarheid

Ook de NVM is voorzichtig positief, maar legt de nadruk anders. Bouw niet alleen meer, bouw vooral wat nodig is, zegt de makelaarsvereniging. En toets dat niet alleen in Den Haag, maar juist lokaal en regionaal. Een starterswoning in de Randstad vraagt om een ander plan dan een seniorenwoning in Zeeland.

Opvallend is de aandacht van de NVM voor funderingsproblemen, een onderwerp dat in de politiek vaak onder de radar blijft. “Geef consumenten duidelijkheid over het daadwerkelijke funderingsrisico en bied handelingsperspectief voor onderzoek, financiering en herstel, zodat deze woningen courant blijven”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van NVM Wonen. Voor eigenaren in veenweidegebieden is dat geen abstracte kwestie. Een woning met een onduidelijk funderingsrisico is lastig te verkopen en soms nauwelijks te financieren.

De huurmarkt blijft het zorgenkind

Het scherpste commentaar gaat over de huurmarkt. De NVM wil dat box 3 zo snel mogelijk het werkelijke rendement gaat belasten, dat de evaluatie van de Wet betaalbare huur niet langer wordt uitgesteld en dat tijdelijke huurcontracten onder duidelijke voorwaarden terugkomen. Buitenlandse beleggers hebben zich de afgelopen jaren teruggetrokken, terwijl hun geld hard nodig is om de bouwambities te betalen.

Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, is nog kritischer. Voorzitter Niek Verra ziet in de Miljoenennota veel aandacht voor woningcorporaties, maar niets voor de private huursector. Er staat geen aanpassing van box 3 in die de belastingdruk voor verhuurders verlicht. Volgens Verra kiest het kabinet daarmee bewust voor het in stand houden van de uitpondgolf, waarbij verhuurders hun huurwoningen een voor een verkopen.

En dat raakt ook kopers. Uitgeponde woningen komen op de koopmarkt, wat het aanbod voor starters tijdelijk vergroot. Maar elke verkochte huurwoning is er een minder voor mensen die (nog) niet kunnen of willen kopen. Zolang die groep nergens terechtkan, blijft de druk op de hele markt hoog.

Ouderen en doorstroming

Vereniging Eigen Huis richt zich op een ander gat. Het kabinet trekt tot en met 2035 1,1 miljard euro uit voor ouderenhuisvesting. Op korte termijn is echter maar 420 miljoen euro beschikbaar, terwijl er in 2030 290.000 seniorenwoningen bij moeten komen. Veel te weinig, vindt VEH. En zonder geschikte woningen voor ouderen komt de doorstroming niet op gang. Een stel van in de zeventig dat graag kleiner wil wonen maar niets passends vindt, blijft in de eengezinswoning zitten waar een jong gezin op wacht.

Kopers zijn nog niet overtuigd

Hoe kijkt de woningzoekende zelf naar al deze plannen? Niet erg hoopvol. Uit een peiling van De Hypotheker onder 500 potentiële kopers blijkt dat 84 procent niet gelooft dat het kabinet de problemen rond aanbod, betaalbaarheid en doorstroming de komende jaren kleiner maakt. Meer dan de helft verwacht dat de eigen kansen op de woningmarkt juist verslechteren. En 63 procent heeft woonplannen of andere grote levenskeuzes al uitgesteld of aangepast.

Dat wantrouwen is begrijpelijk. Elk kabinet van de afgelopen tien jaar beloofde meer woningen, en de wachtlijsten werden er niet korter op. Toch is er deze keer iets anders aan de hand. Het geld is voor langere tijd vastgelegd, en dat geeft bouwers en gemeenten iets waar ze al jaren om vragen: zekerheid. Of het genoeg is, is een tweede vraag. De rekensom van de sector zegt van niet.

Voor wie nu een woning zoekt of wil verkopen, verandert er op korte termijn weinig. De eerste woningen uit deze plannen staan pas over jaren. De komende maanden zijn vooral het Actieplan en de politieke discussie over box 3 het volgen waard. Daar valt de beslissing of de huurmarkt weer in beweging komt, en dat bepaalt uiteindelijk ook hoeveel ruimte er op de koopmarkt ontstaat.

Bron: Vastgoed Actueel, NVM, Woningbouwers NL, Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, De Hypotheker, Miljoenennota 2027.

Wie de stad wil ontvluchten in de hoop op een goedkoper huis, komt vaak van een koude kermis thuis. Uit nieuw onderzoek van NVM en datadochter Brainbay onder 2.172 Nederlandse dorpen blijkt dat een dorpswoning medio 2026 gemiddeld 503.000 euro kostte. In de stad lag de gemiddelde verkoopprijs op 487.000 euro. Het dorp is dus gemiddeld zestienduizend euro duurder dan de stad.

Hoe kan dat? Het antwoord zit in de woningmix. Dorpen tellen relatief veel grote, grondgebonden woningen met een tuin. Steden hebben juist veel appartementen en kleinere huizen, en die drukken het stedelijke gemiddelde. Wie appels met appels vergelijkt, ziet een ander beeld. Een tussenwoning kost in een dorp gemiddeld 435.000 euro, zo’n 50.000 euro minder dan een vergelijkbare woning in de stad. Bij vrijstaande huizen is het gat nog groter: 626.000 euro in het dorp, terwijl de koper in de stad daar bijna twee ton bovenop legt. Ook per vierkante meter is het dorp goedkoper.

Niet het dorp bepaalt de prijs, maar de afstand tot de stad

De interessantste conclusie uit het onderzoek gaat niet over het verschil tussen stad en dorp, maar over het verschil tussen dorpen onderling. Een woning in een dorp vlak bij een stad kostte gemiddeld 560.000 euro. Voor een huis in een afgelegen dorp werd gemiddeld 444.000 euro betaald. Dat scheelt 26 procent. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil zelfs op tot ruim twee ton, oftewel 40 procent.

Diezelfde lijn zie je terug in het betaalbare aanbod. In dorpen nabij een stad valt slechts 20 procent van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens van 420.000 euro. In afgelegen dorpen is dat 36 procent. De NVM trekt daaruit een heldere conclusie: niet de vraag of je in een stad of dorp zoekt bepaalt de betaalbaarheid, maar hoe ver je van stedelijk gebied af wilt zitten.

Ook in het dorp staat u niet alleen in de bezichtigingsrij

Wie denkt in een dorp rustig te kunnen rondkijken, moet dat idee bijstellen. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen er volgens de onderzoekers vrijwel op hetzelfde niveau als in de stad. De prijzen stijgen bovendien gewoon door. In de kleinste dorpen gingen ze het afgelopen jaar met 4,5 procent omhoog.

Opvallend is ook hoe weinig lokaal de dorpsmarkt nog is. Slechts een derde van de dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp, en bijna de helft komt uit de stad. Vooral dertigers en jonge gezinnen strijken neer in dorpen dicht bij de stad. Oudere stedelingen kiezen juist vaker voor een dorp verder weg, waar hun overwaarde meer waard is en de drukte minder.

Nieuwbouw groeit, maar lost de krapte niet op

Er wordt in dorpen wel degelijk gebouwd. Sinds 2016 kwamen er ongeveer 160.000 woningen bij, bijna elf nieuwe woningen per honderd bestaande. Steden bleven steken op circa negen. Van die dorpse nieuwbouw is 77 procent grondgebonden, al zijn appartementen er de snelst groeiende categorie.

Toch is dat geen garantie dat de krapte snel verdwijnt. RaboResearch telt in het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn, maar waarschuwt dat vergunningen en plannen niet vanzelf opleveringen worden. De verkoop van nieuwbouw hapert juist: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. De verklaring is pijnlijk simpel. Er worden veel appartementen gepland, terwijl kopers vooral grondgebonden woningen willen.

Wat betekent dit voor u als koper?

De les uit dit onderzoek is er een van verwachtingsmanagement. Het dorp als goedkoop alternatief voor de stad bestaat nog wel, maar niet om de hoek. Wie met een budget tot 420.000 euro zoekt, maakt in een dorp op fietsafstand van de stad weinig kans en moet de zoekcirkel flink oprekken. Dan wordt het een rekensom die verder gaat dan de vraagprijs alleen. Wat kosten twee auto’s voor het huishouden? Hoeveel reistijd accepteert u voor werk, school en sociale contacten?

Voor wie die afweging kan en wil maken, liggen er in de verder gelegen dorpen nog altijd kansen. Daar valt ruim een derde van het aanbod binnen de betaalbaarheidsgrens en krijgt u voor hetzelfde geld aanzienlijk meer huis. Maar reken uzelf niet rijk met het idee dat het dorp een ontspannen markt is. De bezichtigingsrij is er net zo lang, alleen het uitzicht is anders.

Een huis dat te lang te koop staat, krijgt vroeg of laat een lagere vraagprijs. Dat is niets nieuws. Wat wel opvalt: verkopers doen dat niet in kleine stapjes. Ze wachten, en als ze ingrijpen, halen ze er in één keer een flink bedrag af. In augustus ging het bij bijna alle woningen om precies één prijsverlaging, met een mediaan van ruim 5 procent. Dat komt neer op zo’n 25.000 euro.

De cijfers komen van Woniqo, een woningdataplatform dat dagelijks de etalages van ongeveer 3.050 Nederlandse makelaarskantoren uitleest. In augustus telde het platform 1.496 prijsverlagingen op 1.439 woningen, verspreid over 790 makelaarswebsites. Bij 97,7 procent van die woningen werd de prijs precies één keer aangepast. Tegenover elke prijsverhoging stonden ruim vier verlagingen.

Waarom niet gewoon een paar procent per keer?

Je zou verwachten dat verkopers de markt aftasten. Eerst een paar duizend euro eraf, kijken wat er gebeurt, en dan eventueel nog een stap. Dat gebeurt dus nauwelijks. De verklaring ligt waarschijnlijk in de psychologie van de verkoop. Een woning die drie keer in prijs zakt, straalt uit dat er iets mis is. Kopers zien de prijshistorie op Funda en gaan rekenen. Eén stevige correctie voelt daarentegen als een heldere nieuwe start: de verkoper heeft de markt begrepen en wil nu echt verkopen.

Daar komt bij dat makelaars vaak adviseren om pas te verlagen als een nieuwe prijs ook echt een nieuw publiek bereikt. Wie op Funda zoekt tot 400.000 euro, ziet een woning van 415.000 euro niet. Zak je naar 399.000 euro, dan komt een hele groep zoekers er ineens bij. Een verlaging van 2 procent doet dat niet. Een verlaging van 5 procent vaak wel.

Goedkope woningen zakken het hardst

De omvang van de verlaging verschilt sterk per prijsklasse. Bij woningen met een oorspronkelijke vraagprijs tot 250.000 euro was de mediane verlaging 8,4 procent. Dat is de grootste correctie van alle categorieën. Tussen 250.000 en 400.000 euro ging het om 5,7 procent, en tussen 400.000 en 600.000 euro om 4,9 procent. Boven de miljoen euro liep de mediaan weer op naar 5,3 procent.

Dat het goedkoopste segment het hardst zakt, is op het eerste gezicht vreemd. Juist daar is de vraag van starters het grootst. Maar het zegt misschien meer over de woningen zelf dan over de kopers. In deze prijsklasse zitten relatief veel appartementen met een hoge servicekosten, woningen met een slecht energielabel of huizen die veel onderhoud nodig hebben. Kopers rekenen die kosten tegenwoordig mee, en verkopers die dat niet in hun vraagprijs hadden verwerkt, moeten dat alsnog doen. Bovendien is 8 procent van 240.000 euro nog altijd minder in euro’s dan 5 procent van 700.000 euro. De verhoudingen vertellen niet het hele verhaal.

Een markt die ruimer wordt

De prijsverlagingen passen in een breder beeld. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars meer woningen te koop gezet dan in enig kwartaal sinds de metingen in 1995 begonnen. Tegelijk zwakt de prijsstijging af. Volgens CBS en Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juni 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, na 4,4 procent in mei. Vergelijk dat met de dubbele cijfers van eind 2024 en het contrast is duidelijk.

Een andere opvallende ontwikkeling is de rol van oudere huiseigenaren. 65-plussers waren in het tweede kwartaal goed voor ruim 30 procent van de verkopen door eigenaar-bewoners, tegen 26 procent in 2020. Zij verkopen relatief vaak grotere en duurdere woningen, met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 550.000 euro. Woniqo legt geen direct verband met de prijsverlagingen, maar het extra aanbod komt op een moment dat de prijsgroei juist afvlakt. Meer keuze voor kopers betekent minder haast, en minder haast betekent dat een te hoge vraagprijs sneller wordt afgestraft.

Wat betekent dit voor verkopers?

De belangrijkste les is misschien wel dat een realistische startprijs meer oplevert dan een optimistische. Wie te hoog begint, verliest weken aan kijkers die niet komen, en eindigt vervolgens alsnog met een korting van 5 procent of meer. De woning heeft dan bovendien een prijsverlaging in de historie staan, en dat nodigt uit tot verder onderhandelen.

Moet je dan helemaal niet meer verlagen? Natuurlijk wel, als het nodig is. Maar doe het bewust. Kies een nieuwe prijs die net onder een zoekgrens ligt, zodat een nieuwe groep kopers je woning te zien krijgt. En doe het bij voorkeur één keer. De cijfers van Woniqo laten zien dat bijna iedereen dat zo doet, en daar zit een logica achter.

En voor kopers?

Voor kopers is dit goed nieuws, al moet je het niet overdrijven. Een mediaan van 5 procent op de woningen die verlaagd worden, betekent niet dat elke woning 5 procent goedkoper wordt. De meeste huizen worden nog altijd zonder verlaging verkocht, en in populaire wijken wordt nog steeds overboden. Maar de verhouding van vier verlagingen tegenover elke verhoging zegt wel iets over de richting. De verkoper is niet langer vanzelfsprekend de baas.

Wie een woning op het oog heeft die al een paar maanden te koop staat, kan met deze cijfers in de hand een onderbouwd bod doen. Vraag de makelaar hoe lang de woning al in de verkoop is en of de prijs al is aangepast. Is dat nog niet gebeurd, dan is de kans reëel dat het binnenkort wel gebeurt. Wachten kan lonen, al is dat in een markt waar aantrekkelijke woningen alsnog snel weg zijn altijd een gok.

De richting is duidelijk, het tempo niet

Eén maand cijfers van één platform is geen trend. Augustus is bovendien een rustige maand, waarin verkopers die voor de zomer niet zijn geslaagd, hun strategie heroverwegen. Het zou goed kunnen dat september en oktober een ander beeld geven, met nieuw aanbod en nieuwe kopers na de vakantie.

Toch is de combinatie van recordaanbod, afvlakkende prijsgroei en forse eenmalige correcties een signaal dat verkopers en kopers niet moeten negeren. De woningmarkt is niet aan het instorten. Hij wordt wel normaler. En op een normale markt is de vraagprijs weer een uitnodiging om te onderhandelen, in plaats van een ondergrens.

Bron: Woniqo via Vastgoed Actueel, CBS/Kadaster, NVM.

De kwartaalcijfers van het Kadaster en het CBS zijn binnen, en ze vertellen twee verhalen tegelijk. In het tweede kwartaal werden ongeveer 77.000 woningen verkocht. Dat is 4 procent meer dan een jaar eerder. Klinkt als groei.

Zet dat cijfer vervolgens naast het eerste kwartaal, toen de verkopen nog met 18 procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, en het beeld kantelt. De markt beweegt nog steeds omhoog, alleen veel trager dan een half jaar geleden. Wie in januari dacht dat 2026 een inhaaljaar zou worden, moet dat beeld nu bijstellen.

De prijzen volgen hetzelfde patroon

Een koopwoning kostte in het tweede kwartaal gemiddeld 490.000 euro. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal was dat nog 5,2 procent.

Een verschil van één procentpunt lijkt weinig. Op een woning van vier ton praat je alsnog over duizenden euro’s per jaar aan prijsontwikkeling die wegvalt. Belangrijker is de richting: twee kwartalen op rij een lagere groei, en dat is precies wat je ziet als de rek uit de betaalbaarheid loopt. De vraag verdwijnt niet, maar de bereidheid om steeds verder over de vraagprijs te gaan neemt af.

Starters verliezen hun momentum

Doorstromers en koopstarters namen samen 84 procent van alle verkopen voor hun rekening, ruim 64.000 woningen. Dat is 5 procent meer dan vorig jaar. Ook hier geldt dat het vorige kwartaal nog op 11 procent stond.

Bij starters is de terugval het scherpst. Zij kochten zo’n 28.000 woningen, 1 procent meer dan in 2025. Een kwartaal eerder was dat nog 9 procent. Van een groeimarkt naar vrijwel stilstand, in drie maanden tijd.

Wat zit daarachter? Voor een deel iets waar starters zelf geen invloed op hebben. Investeerders verkochten dit kwartaal minder woningen dan in eerdere jaren, en juist die woningen belandden vaak bij starters. Kleiner, vaak in de stad, met een prijskaartje dat nog net te doen was. Wij zagen die stroom vorig jaar op gang komen toen beleggers hun huurwoningen begonnen uit te ponden. Nu die kraan verder dichtgaat, verdwijnt een deel van het aanbod waar starters het van moesten hebben.

De gemiddelde starterswoning kostte 407.000 euro, tegen 395.000 euro een jaar geleden. Een plus van 2,8 procent. Dat is minder hard dan de markt als geheel, wat logisch is: starters kopen wat ze kunnen betalen, en dat plafond schuift niet zomaar mee omhoog.

Investeerders kopen niet minder, ze kopen anders

Investeerders kochten 7.200 woningen. Vergelijkbaar met een jaar geleden, terwijl er in het vorige kwartaal juist een forse stijging zichtbaar was. Die piek had een duidelijke oorzaak. Eind 2025 hielden veel beleggers hun aankopen aan omdat de overdrachtsbelasting per 1 januari omlaag ging. Wachten leverde direct geld op, dus wachtten ze. In het eerste kwartaal kwam die uitgestelde vraag in één keer los.

Dat effect is nu uitgewerkt en het niveau ligt weer waar het lag. Interessanter is wát ze kopen. De prijs die investeerders betalen ligt inmiddels vlak bij die van doorstromers, terwijl dat begin 2021 nog ongeveer gelijk lag met het startersniveau. Grotere woningen, duurdere segmenten. De belegger die het kleine appartement in de stad wegkaapte voor de neus van een starter is niet verdwenen, maar hij is wel een andere markt in geschoven.

Voor starters is dat op papier goed nieuws, want er is minder concurrentie op hun deel van de markt. Alleen wordt dat voordeel opgegeten door het feit dat er ook minder van die woningen te koop komen.

Wat je hier als koper of verkoper aan hebt

Doorstromers betaalden gemiddeld 573.000 euro, tegen 556.000 euro vorig jaar. Een stijging van 3 procent. Ook daar dus een rustiger tempo, en dat verandert de rekensom voor iedereen die wil verhuizen. Als je huidige woning minder hard in waarde stijgt, groeit je overwaarde ook minder snel mee met de prijs van je volgende woning. Dat maakt de stap naar boven relatief iets duurder dan in de jaren dat alles hard opliep.

Verkopers merken de afkoeling vooral in doorlooptijd. Woningen die vorig jaar binnen een week weg waren, staan nu langer online, en overbieden gaat minder ver dan we gewend waren. Een realistische vraagprijs doet in deze markt meer werk dan een scherpe onderhandelaar.

Kopers krijgen er iets voor terug wat ze jarenlang niet hadden: tijd. Ruimte om een tweede bezichtiging te plannen, om een bouwkundige keuring af te wachten, om een bod met voorbehoud van financiering te doen zonder dat je bij voorbaat kansloos bent.

Is de woningmarkt daarmee omgeslagen? Nee. De prijzen stijgen nog altijd, de verkoopaantallen liggen boven vorig jaar en het woningtekort is niet opgelost. Wat wel verandert is het tempo, en dat is voor het eerst in lange tijd een markt waarin je kunt nadenken voordat je tekent.

De hypotheekmarkt heeft geen rustige zomer gehad. Waar juli en augustus normaal gesproken maanden zijn waarin makelaars en adviseurs even op adem komen, tikte de teller in juli af op ruim 55.000 hypotheekaanvragen. Daarmee was het een van de drukste maanden van het hele jaar, blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Alleen maart lag er nog boven, precies zoals vorig jaar ook al het geval was.

Interessanter dan het totaal is de vraag wie die aanvragen indient. Kopers zijn goed voor 67 procent van de markt, twee procentpunt meer dan een jaar geleden. Het aantal aanvragen voor oversluiten en verhogen daalde juist. Dat verschil zegt iets. Een markt die draait op oversluiters is een markt waarin mensen profiteren van een dalende rente. Een markt die draait op kopers is een markt waarin mensen verhuizen omdat ze moeten of willen, ongeacht wat de rente doet.

De rente draaide halverwege de zomer

Tot ver in het voorjaar leek het verhaal nog vrij eenvoudig: de rente kroop langzaam omlaag en wie geduld had, werd beloond. Eind juli kantelde dat beeld. Geopolitieke spanningen, met de oorlog in het Midden-Oosten als belangrijkste factor, zetten samen met een oplopende inflatie de kapitaalmarktrente onder druk. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG steeg naar 4,09 procent.

Inmiddels ligt die rente rond de 4,05 procent, schrijft De Hypotheekshop in een nieuwsupdate. Op zichzelf is dat historisch gezien nog altijd geen schrikbarend niveau. In 2011 lag de kapitaalmarktrente op een vergelijkbare hoogte en betaalden huizenkopers ruim een procentpunt meer voor hun hypotheek dan nu.

Waarom een verdere daling lastig wordt

En daar zit precies het probleem. Het verschil tussen wat geldverstrekkers zelf betalen op de kapitaalmarkt en wat ze aan klanten rekenen, is historisch klein. Die marge is de buffer waaruit een rentedaling normaal gesproken komt. Als die buffer al dun is, valt er weinig meer af te schaven.

“Geldverstrekkers hebben de stijging van de kapitaalmarktrente tot nu toe slechts gedeeltelijk doorberekend in hun hypotheekrentes”, aldus De Hypotheekshop. “Als de lange marktrente rond het huidige niveau blijft of verder stijgt, neemt de ruimte voor hypotheekrentedalingen af.”

Lees die zin nog eens. Er staat eigenlijk dat geldverstrekkers een deel van de gestegen inkoopprijs voorlopig zelf slikken. Dat kunnen ze een tijdje volhouden, maar niet oneindig. Blijft de kapitaalmarktrente waar hij nu staat, dan is de kans op een lichte stijging van de hypotheekrente groter dan de kans op een daling.

Wat een oorlog met uw maandlast doet

De link tussen het Midden-Oosten en de maandlast van een Nederlands gezin lijkt ver gezocht, maar hij is korter dan u denkt. Escaleert het conflict verder, dan stijgen energie- en brandstofprijzen. Die werken door in vrijwel alles wat vervoerd of geproduceerd moet worden, en dus in de inflatie. Hogere inflatie betekent dat centrale banken terughoudender worden met renteverlagingen, en dat vertaalt zich uiteindelijk naar de hypotheekrente.

Van Bruggen waarschuwt daar in een eigen update voor. Het adviesbureau wijst er bovendien op dat de rekening ook doorloopt als de situatie niet verder verslechtert. Hogere energiekosten werken nog lange tijd door in prijzen, en daarmee in de rente. De afgelopen week bleven de gemiddelde tarieven overigens vrijwel onveranderd. Alleen dertig jaar vast zakte met 0,01 procentpunt, zowel met als zonder NHG. Dat is ruis, geen trend.

Wat betekent dit voor wie nu koopt?

Even concreet rekenen. Stel dat u een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro afsluit voor dertig jaar. Bij 4,05 procent betaalt u ongeveer 1.681 euro bruto per maand. Loopt de rente op naar 4,30 procent, dan wordt dat ongeveer 1.732 euro. Een verschil van zo’n vijftig euro per maand, of ruim 600 euro per jaar. Niet dramatisch, maar wel genoeg om net dat ene huis buiten bereik te brengen.

Belangrijker nog is het effect op de maximale hypotheek. Een hogere rente betekent een lager leenbedrag bij hetzelfde inkomen. In een markt waarin het aanbod eindelijk weer wat groeit, is dat een wrange samenloop: er valt meer te kiezen, maar de portemonnee wordt tegelijk iets krapper.

De praktische conclusie is niet spectaculair, maar wel bruikbaar. Wachten op een significant lagere rente is op dit moment geen strategie. De ruimte daarvoor is er simpelweg nauwelijks, tenzij de geopolitieke situatie onverwacht kalmeert en de inflatie meebeweegt. Wie een rentevoorstel op zak heeft, doet er goed aan de geldigheidsduur ervan serieus te nemen. En wie nog oriënteert, rekent verstandiger met een rente die licht oploopt dan met een die daalt.

Dat de markt in juli zo druk was, past overigens in dat plaatje. Kopers wachten niet meer af. Ze hebben geleerd dat het perfecte moment op deze woningmarkt vooral achteraf te herkennen is.

Wie met een studieschuld op zoek gaat naar een koopwoning, merkt dat vrij snel in de rekensom van de adviseur. Bij een inkomen van 60.000 euro kost een aflossing van honderd euro per maand ruim 25.000 euro aan leenruimte. In een markt waarin jonge kopers toch al moeizaam aanhaken, is dat een bedrag dat het verschil kan maken tussen wel of niet meedoen aan een bod.

Het aantal starters op de woningmarkt daalt. Vooral onder jongeren zakt het aandeel dat een huis koopt, en de studieschuld speelt daarin een steeds zichtbaarder rol. Geldverstrekkers zien die schuld als een financiële verplichting, net als een lease-auto of een persoonlijke lening. “Mensen met een studieschuld lossen doorgaans een maandelijks bedrag af. Dit heeft invloed op de hoeveelheid geld die je per maand tot je beschikking hebt. Hierdoor kun je minder lenen dan wanneer je geen schuld zou hebben”, zegt Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer.

Niet de schuld, maar de maandlast

De rekenregels zijn de afgelopen jaren gekanteld. Vóór 2024 keken banken naar de oorspronkelijke of de nog uitstaande studieschuld. Sinds dat jaar staat het maandbedrag centraal: wat je feitelijk elke maand aan DUO overmaakt.

Dat is voordelig voor wie al jaren netjes aflost. Je opgebouwde aflossing telt mee, want een lagere restschuld betekent een lagere maandtermijn. Maar het maakt de berekening ook minder intuïtief. Twee mensen met precies dezelfde studieschuld kunnen een heel verschillende leenruimte hebben, simpelweg omdat hun aflossingstermijn anders loopt.

De opslag die je niet op je afschrift ziet

Er zit nog een laag in de berekening die veel kopers verrast. Banken rekenen met een opslagfactor die meebeweegt met de hypotheekrente. Bij een rente van 3,9 procent wordt een maandlast van honderd euro in de berekening behandeld als 120 euro. Hoe hoger de rente, hoe zwaarder die opslag uitpakt.

De logica erachter is verdedigbaar. Een hogere rente betekent hogere woonlasten, dus wordt elke andere verplichting relatief zwaarder gewogen. Voor de koper voelt het minder logisch, want je maandbedrag bij DUO verandert er niet van.

Wat het concreet kost

Independer rekende het door voor een huishouden met een inkomen van 60.000 euro dat een woning met energielabel C koopt. Bij een rente van 3,9 procent kan iemand zonder studieschuld maximaal 270.116 euro lenen. Met een aflossing van honderd euro per maand blijft daar 244.674 euro van over.

Stijgt de rente naar 5,5 procent, dan zakt de maximale hypotheek met studieschuld naar 230.585 euro, tegenover 254.361 euro zonder. Het verschil bedraagt dan bijna 24.000 euro.

En daar valt iets op. De vuistregel luidt dat de studieschuld zwaarder gaat wegen bij een hogere rente, maar in deze cijfers krimpt het absolute verschil juist: van ruim 25.000 euro bij 3,9 procent naar bijna 24.000 euro bij 5,5 procent. Procentueel blijft het effect nagenoeg gelijk, rond de negen procent van je maximale hypotheek. De opslagfactor stijgt dus wel, maar het totaalbedrag waarop hij wordt toegepast daalt harder. Wie zich zorgen maakt dat een rentestijging zijn studieschuld dubbel laat aantikken, kan dat vermoeden dus relativeren. De rentestijging zelf is het probleem, niet de weging van de schuld.

Uitstellen van aflossen helpt niet

Een misvatting die volgens Lankreijer-Kos regelmatig terugkomt: de gedachte dat je studieschuld niet meetelt zolang je nog niet aflost. “Ook als je nog niets betaalt, is het bij het hypotheek berekenen belangrijk dat je aangeeft wat je zou moeten betalen als je wel zou aflossen. Een hypotheek is namelijk een langetermijnplanning.”

Logisch, als je erover nadenkt. Een hypotheek loopt dertig jaar, de aanloopfase van je studieschuld een paar jaar. De bank kijkt naar de situatie die het langst duurt.

Geen BKR-registratie, wel meldplicht

Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Dat leidt soms tot de conclusie dat de bank er niets van weet en je het dus kunt laten. Die vlieger gaat niet op. Je bent verplicht de schuld te melden bij je aanvraag, en verzwijgen is riskant.

Bankafschriften laten de maandelijkse afschrijving naar DUO gewoon zien. Komt het later alsnog boven water, dan kan het achterhouden worden aangemerkt als fraude, met gevolgen die veel verder reiken dan een afgewezen aanvraag.

Wat starters hiermee kunnen

Interessant is de rekensom die hieruit volgt. Als honderd euro maandlast ongeveer 25.000 euro leenruimte kost, kan het extra aflossen van je studieschuld je koopkracht op de woningmarkt vergroten. Los je de schuld helemaal af, dan verdwijnt de maandlast en daarmee de aftrek op je leencapaciteit. Wie daarvoor 15.000 euro spaargeld inzet en 25.000 euro leenruimte terugkrijgt, gaat er in totale koopkracht op vooruit.

Maar dat is geen automatische winst. Dat spaargeld had ook naar de overdrachtsbelasting, de kosten koper of een verbouwing kunnen gaan, en die kun je niet meefinancieren. Bovendien is de rente op studieschulden voor veel jaargangen laag vergeleken met wat een hypotheek kost. Reken het dus door met een adviseur voordat je je buffer leeghaalt.

Er is ook een meevaller. Het aanbod aan koopwoningen ligt op recordhoogte en de markt koelt af. Voor starters weegt die ruimere keuze en de rustiger biedstrijd mogelijk zwaarder dan de 25.000 euro die de studieschuld hun leenruimte kost. De vraag is niet langer alleen hoeveel je kunt lenen, maar of je nog tegen tien anderen hoeft op te bieden.

Voor makelaars en adviseurs is de praktische les vooral dat de studieschuld vroeg op tafel moet. Niet in de laatste week voor het bod, maar in het eerste gesprek. Het scheelt kopers een teleurstelling die met een simpele vraag te voorkomen was.