Blog

Wie de afgelopen jaren een huis zocht, kent het gevoel: drie bezichtigingen, tien concurrenten en een bod boven de vraagprijs dat alsnog werd afgewezen. Dat beeld begint te kantelen. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars bijna 56.700 bestaande woningen te koop, het hoogste aantal sinds de metingen in 1995 begonnen. Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van bijna 9 procent.

Opvallend genoeg leidde al dat extra aanbod niet tot een stilvallende markt. Integendeel. NVM-makelaars verkochten ruim 45.200 bestaande woningen, bijna 30 procent meer dan in het eerste kwartaal en 6,6 procent meer dan een jaar geleden. De stijgende lijn die medio 2023 werd ingezet, houdt daarmee stevig aan. Er is dus geen sprake van een markt die op slot gaat, maar van een markt die eindelijk weer doorstroomt.

Waar komt al dat aanbod vandaan?

De NVM wijst op een samenloop van factoren. De gebruikelijke voorjaarspiek wordt dit jaar versterkt doordat beleggers op grote schaal huurwoningen uitponden en los verkopen. Daarnaast komt de doorstroming breder op gang: wie verhuist, laat immers ook weer een woning achter. En mogelijk speelt onzekerheid over de economie en de geopolitieke situatie mee, waardoor sommige eigenaren besluiten hun verkoopplannen naar voren te halen.

Vooral dat uitponden is een factor om in de gaten te houden. Onder de uitgeponde huurwoningen zitten relatief veel appartementen in een lagere prijsklasse. Die extra instroom drukt de gemiddelde prijsontwikkeling. Zonder deze woningen waren de prijzen volgens de NVM harder gestegen.

Prijsstijging vlakt verder af

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning kwam uit op 506.000 euro. Dat is 3,4 procent meer dan in het eerste kwartaal, al is die kwartaalsprong deels een seizoenseffect: in het voorjaar wisselen doorgaans grotere en duurdere woningen van eigenaar. Op jaarbasis resteert een prijsstijging van 2,1 procent. Vergelijk dat eens met de dubbele cijfers van een paar jaar terug. De grote motor achter die afvlakking is simpelweg het ruimere aanbod.

Voor kopers verandert daarmee de dynamiek merkbaar. Ze kunnen vaker meerdere woningen bezichtigen, krijgen meer tijd om hun financiering te regelen en voelen minder druk om binnen een dag een bod uit te brengen. Betekent dit dat de markt weer gezond is? Zover is het nog niet. Woningen worden nog altijd relatief snel verkocht en de betaalbaarheid blijft knellen, zeker voor wie er alleen voor staat.

De verschillen worden groter

Interessanter dan het gemiddelde is wat eronder gebeurt. De markt splitst zich namelijk steeds duidelijker op. Energiezuinige en goed onderhouden woningen blijven vlot verkopen. Huizen met een slecht energielabel, achterstallig onderhoud of een te ambitieuze vraagprijs staan juist langer te koop. Het energielabel is daarmee definitief een prijsbepalende factor geworden, en dat verschil zal met de stijgende energiekosten eerder groter dan kleiner worden.

Ook regionaal loopt het uiteen. In Groot-Amsterdam, de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen liggen de gemiddelde verkoopprijzen inmiddels iets lager dan een jaar geleden, terwijl andere regio’s nog stijgingen laten zien. Wie wil verkopen, doet er dus verstandig aan de lokale markt scherp te laten analyseren in plaats van te vertrouwen op landelijke koppen.

Nieuwbouw blijft het zorgenkind

Op de nieuwbouwmarkt is het beeld minder rooskleurig. Het aanbod steeg weliswaar naar ruim 20.100 woningen, het hoogste niveau sinds 2015, maar daar stonden slechts zo’n 6.100 verkopen tegenover. Dat is 7 procent minder dan een jaar eerder. Het aanbod van nieuwbouwappartementen groeit sneller dan de vraag, terwijl er juist een tekort is aan grondgebonden woningen met een tuin. Voeg daar de stijgende bouwkosten, trage vergunningstrajecten, netcongestie en stikstofregels aan toe en de conclusie is helder: de nieuwbouwproductie loopt nog altijd uit de pas met wat woningzoekenden echt nodig hebben.

Wat betekent dit voor de komende maanden?

Vastgoedprofessionals rekenen op een verdere stabilisatie. Uit het Trendrapport Vastgoedintermediairs 2026 van LVDH Finance blijkt dat 86 procent van de ondervraagden verwacht dat de markt de komende twaalf maanden stabiel blijft of licht herstelt, en 91 procent ziet het aantal transacties gelijk blijven of groeien.

Onze inschatting: de onderliggende vraag blijft groot, dus een echte prijsdaling ligt landelijk niet voor de hand. Wel krijgen kopers voor het eerst in jaren weer wat onderhandelingsruimte. Voor verkopers betekent dat andersom dat een realistische vraagprijs en een goede presentatie belangrijker worden. De tijd dat elke woning zichzelf verkocht, lijkt voorbij. En eerlijk gezegd is dat voor een gezonde woningmarkt eerder goed nieuws dan slecht nieuws.

De motor van de Nederlandse woningmarkt draait langzamer. Waar de prijzen de afgelopen jaren maar bleven doorstomen, ziet ABN Amro nu een markt die op adem komt. De bank verwacht voor 2026 nog een prijsstijging van 3 procent, en in 2027 zo’n 4 procent. Bescheiden groei dus, zeker afgezet tegen de dubbele cijfers die kopers de laatste jaren gewend waren. Tegelijk daalt het aantal transacties. Wat betekent dat voor wie nu een huis wil kopen of verkopen?

Laten we bij de kern beginnen. ABN Amro houdt in de nieuwste Woningmarktmonitor vast aan de prognoses van begin dit jaar. De boodschap: de prijzen blijven stijgen, maar veel voorzichtiger dan we gewend zijn. De bank spreekt zelf van een gematigde ontwikkeling. Achter die kalme woorden schuilt een markt die tegen zijn eigen grenzen aanloopt.

Want dat is precies wat er gebeurt. Steeds meer huishoudens zitten aan het plafond van wat ze mogen lenen. De hypotheekrente is het afgelopen jaar opgelopen, en de lonen groeien naar verwachting minder hard dan eerst. Reken dat bij elkaar op en je krijgt een simpele conclusie: er is nauwelijks nog ruimte voor nieuwe vraag. Wie de prijzen omhoog wil jagen, heeft geld nodig. En dat geld is er bij de gemiddelde koper gewoon niet meer in dezelfde mate.

Er speelt nog iets. Huishoudens zijn terughoudender geworden om hun spaargeld in te zetten. De economische onzekerheid maakt mensen voorzichtig. Wie twijfelt over zijn baan of over de rente, gooit niet zomaar zijn spaarpot leeg voor een overbieding van tienduizenden euro’s. Dat remt de markt af, en het is te zien in de cijfers.

Neem het aantal verkopen. ABN Amro rekent dit jaar op een daling van 3 procent, en volgend jaar op 4 procent minder transacties. Een deel daarvan komt door beleggers die hun huurwoningen verkopen, het zogeheten uitponden. Die verkoopgolf zwakt af. Minder beleggerswoningen die op de markt komen betekent minder transacties in de statistieken. Voor starters die hopen dat al die verkochte huurhuizen hun kans worden, is dat gemengd nieuws.

Interessanter nog is waar de prijzen wel en niet stijgen. Het landelijke gemiddelde verhult namelijk grote regionale verschillen. Op het platteland gaan de prijzen nu het hardst omhoog, terwijl de groei in de steden afvlakt. ABN Amro noemt dit een inhaaleffect. Gebieden die de afgelopen jaren achterbleven, halen hun achterstand nu in. De Randstad is nog altijd het duurst, maar het gat met de rest van het land is kleiner dan zes jaar geleden.

Dat is een verschuiving die de moeite waard is om vast te houden. Voor kopers die flexibel zijn over hun woonplaats, ligt er buiten de grote steden nog altijd meer waar voor je geld. Voor verkopers in landelijke regio’s is het juist een gunstig moment, want daar zit de vaart er nog goed in. De woningmarkt is allang geen eenvormig blok meer. Waar je koopt of verkoopt bepaalt in hoge mate wat je meemaakt.

En dan is er het aanbod, de hardnekkigste knoop van allemaal. Senior econoom Mike Langen van ABN Amro is er duidelijk over. In de eerste helft van dit jaar zijn er 27,6 procent meer bouwvergunningen afgegeven dan in 2025. Klinkt bemoedigend. Maar een vergunning is nog geen huis. Het aantal daadwerkelijk toegevoegde woningen lag op jaarbasis juist 7,2 procent lager. Er zit dus een gat tussen wat op papier mag en wat er echt uit de grond komt.

Langen wijst op wat er nodig is: snellere planvorming en een stabiel investeringsklimaat. Zonder die twee blijft het aanbod dit jaar vrijwel op zijn plek. En zolang er te weinig woningen bijkomen, blijft de onderliggende druk op de prijzen bestaan. Dat is de paradox van deze markt. De vraag zwakt af, maar het aanbod blijft zo krap dat de prijzen toch niet dalen. Ze stijgen alleen langzamer.

Toch is er ook een lichtpuntje aan de bouwkant. Deze week werd bekend dat de woningbouw voor het eerst in de buurt komt van het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Volgens nieuwe prognoses van de Rijksoverheid worden er dit jaar 91.000 woningen opgeleverd, en volgend jaar zelfs 99.700. Dat is nog niet het beloofde aantal, maar het scheelt. Na jaren van teleurstellende bouwcijfers is het richting die honderdduizend eindelijk de goede kant op.

Wat moet u hier als koper of verkoper mee? Een paar dingen. De tijd van blind overbieden en huizen die binnen een dag weg zijn, loopt op zijn eind, zeker in de steden. Kopers krijgen iets meer lucht en iets meer tijd om na te denken. Verkopers moeten realistischer worden over de vraagprijs, want de gekte van de afgelopen jaren keert voorlopig niet terug. En wie op zoek is naar de scherpste kansen, kijkt richting de landelijke regio’s, waar de prijzen nog stijgen maar het instapniveau lager ligt.

De woningmarkt van 2026 is geen markt in vrije val. Het is een markt die tot rust komt. Voor het eerst in lange tijd is dat eerder geruststellend dan alarmerend. De prijzen stijgen door, maar in een tempo dat mensen weer kunnen bijbenen. En misschien is dat wel precies wat de markt de afgelopen jaren het hardst nodig had.

Een eerste woning kopen lukt voor veel starters allang niet meer op eigen kracht. In 2025 deed een recordaantal van hen een beroep op aanvullende financiering, en dat zegt iets over hoe scheef de onderkant van de koopmarkt inmiddels staat. De cijfers komen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), het Hypotheken Data Netwerk (HDN) en ABN AMRO. Ze schetsen samen een beeld dat weinig hoopvol stemt.

Vorig jaar maakten 8.132 huishoudens gebruik van de Starterslening bij de aankoop van hun eerste huis. Dat is vijftien procent meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal sinds de regeling bestaat. De Starterslening overbrugt het gat tussen de maximale hypotheek die iemand kan krijgen en de prijs die op het bordje van de makelaar staat. Steeds meer mensen hebben dat duwtje blijkbaar nodig.

Het financieringsgat zit precies in het betaalbare segment

Van de ongeveer 120.000 woningen die starters in 2025 kochten, ging bijna zeven procent met behulp van een Starterslening over de toonbank. De gemiddelde koopsom van die woningen lag op 310.451 euro. Dat is fors lager dan het landelijke gemiddelde van bijna 390.000 euro dat starters betalen. Wie de regeling gebruikt, koopt dus juist in het goedkopere deel van de markt. En laat dat nou net het deel zijn waar de financierbaarheid het hardst knelt.

SVn ziet de Starterslening relatief vaak terechtkomen bij alleenstaanden en bij huishoudens met een kleiner budget. De gemiddelde gebruiker is ook jonger dan de starter die zonder extra lening koopt. Negen op de tien leningen gaan naar woningen onder de betaalbaarheidsgrens van 405.000 euro, meestal appartementen of tussenwoningen. Opvallend: 71 procent van de leningen wordt door één persoon afgesloten. Het beeld van het tweeverdienersstel dat samen de markt op gaat klopt voor deze groep dus niet.

De bedragen blijven oplopen

Dat starters steeds vaker aankloppen voor extra geld, valt samen met hypotheken die alleen maar dikker worden. Volgens HDN steeg het gemiddelde hypotheekbedrag voor starters de afgelopen jaren van ruim 330.000 euro naar bijna 368.000 euro. Gemiddeld lenen ze inmiddels 4,6 keer hun bruto jaarinkomen. Dat is een hoop schuld om mee te beginnen aan je wooncarrière.

Wat doet zo’n krappe markt met het gedrag van kopers? Die laten steeds vaker de zekerheden los waar je vroeger niet aan zou hebben getornd. Uit een steekproef onder NVM-makelaars blijkt dat ongeveer veertig procent van de kopers een bod uitbrengt zonder financieringsvoorbehoud. Springt de financiering toch niet rond, dan zit je vast aan de koop. En naar schatting 55 procent koopt zonder bouwkundige keuring vooraf. Je weet dan letterlijk niet wat er achter de muren schuilt voordat je tekent.

Voorbereiding blijft achter, terwijl de inzet hoog is

Hier wringt het misschien wel het meest. Ondanks de financiële druk bereidt een flink deel van de starters zich nauwelijks voor op de aankoop. ABN AMRO ondervroeg oriënterende starters en kwam tot een ontnuchterende uitkomst: ruim zes op de tien had nog geen gesprek gevoerd met een bank of een financieel adviseur. Tegelijk denkt tweederde van hen dat een huis kopen zonder financiële hulp simpelweg niet haalbaar is.

Die twee dingen passen slecht bij elkaar. Je weet dat het krap wordt, je vermoedt dat je hulp nodig hebt, maar het gesprek dat je verder helpt stel je uit. Voor wie nu op zoek is, is dat eigenlijk het belangrijkste signaal uit deze cijfers. Regelingen als de Starterslening bestaan en worden druk gebruikt, maar je moet er wel op tijd bij zijn. Een vroeg gesprek met een adviseur maakt vaak het verschil tussen meedoen en toekijken.

De optelsom is duidelijk genoeg. Hogere prijzen, zwaardere maandlasten en stevige concurrentie duwen een groeiende groep richting aanvullende financiering. Voor de een is dat de enige manier om binnen te komen, voor de ander een bewuste keuze om sneller vermogen op te bouwen. SVn wijst er terecht op dat wie eerder een koophuis heeft, ook eerder begint met sparen in stenen. Maar het blijft balanceren. Wie aan de onderkant van de markt instapt met een maximale lening en zonder vangnet, heeft weinig ruimte als het tegenzit. De vraag is hoe lang die rek er nog in zit.

Overweeg je zelf je eerste woning te kopen en wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is? Neem gerust contact op met M&D Real Estate voor advies dat bij jouw plannen past.

Wie de afgelopen jaren een huis kocht, sleepte de verhuisdozen gemiddeld een stukje verder dan tien jaar geleden. Niet dramatisch verder, maar het verschil is er. Uit nieuw onderzoek van het Kadaster blijkt dat kopers in het laatste kwartaal van vorig jaar gemiddeld 13,6 kilometer verhuisden. Tien jaar eerder was dat bijna 3 kilometer minder.

Toch is het beeld genuanceerder dan een simpel “Nederlanders trekken massaal weg uit hun gemeente”. Meer dan de helft van de kopers blijft namelijk gewoon binnen de eigen gemeentegrenzen wonen. De grote leegloop blijft uit. Wat we zien is eerder een geleidelijke verschuiving dan een aardverschuiving.

Corona als versneller

De pandemie speelt een hoofdrol in dit verhaal. Toen kantoren leegliepen en thuiswerken ineens normaal werd, gingen veel mensen op zoek naar ruimte. Een extra slaapkamer voor het thuiskantoor, wat groen om het huis, een tuin om in te zitten. Die zoektocht voerde steeds vaker buiten de eigen gemeente.

Het hoogtepunt lag in 2022. In dat jaar verhuisden kopers gemiddeld meer dan 16 kilometer van hun oude woning vandaan. Daarna zakte de afstand weer. Eind 2025 zat de gemiddelde verhuisafstand ongeveer op het niveau van vlak voor corona. De uitzonderlijke jaren lijken voorbij, al blijft de afstand structureel iets hoger dan in 2015.

Het westen springt eruit

Niet overal in het land verhuizen mensen even ver. In het westen van Nederland is de verandering het sterkst. Daar groeide de gemiddelde verhuisafstand in tien jaar van 11 naar ruim 18,5 kilometer. Bijna een verdubbeling voor een regio die toch al dichtbevolkt is.

Waarom juist daar? Het Kadaster wijst naar de prijzen. In de Randstad stegen de woningprijzen harder dan in de rest van het land. Wie in Amsterdam of Utrecht zijn budget niet rond krijgt, kijkt vanzelf wat verder weg. En zo belandt iemand uit de hoofdstad in een gemeente als Culemborg, waar vorig jaar 42 procent van de instroom uit de Randstad kwam. Het hoogste aandeel van het land.

Stedelingen blijven honkvast

Opvallend genoeg zijn het juist de bewoners van de grote steden die het minst verkassen. Wie in een grote stad woont, koopt relatief vaak een volgende woning in diezelfde stad. Dezelfde honkvastheid zie je in kleinere gemeenten als Urk en Bunschoten, waar het aandeel lokale kopers hoog ligt. Plaatsen met een sterke eigen identiteit, al verschillen Urk en de Randstad-steden onderling natuurlijk enorm.

En de ouderen? 75-plussers vertonen opmerkelijk gedrag. Bijna de helft van hen verhuisde vorig jaar binnen twee kilometer van de oude woning. Begrijpelijk, want dichtbij familie, de vertrouwde huisarts en de bekende supermarkt weegt zwaar op die leeftijd. Maar er is een andere kant. Dezelfde groep verhuisde juist vaker dan jongeren naar een woning meer dan vijftig kilometer verderop, bijna 12 procent deed dat. Een deel van de senioren kiest dus radicaal voor iets nieuws, misschien dichter bij de kinderen of richting de kust.

De zorg van gemeenten

Achter dit onderzoek schuilt een politiek gevoelige vraag. Steeds meer gemeenten maken zich zorgen dat kopers van buitenaf de lokale woningmarkt op slot zetten. De gedachte: als een kapitaalkrachtige import-koper het schaarse aanbod wegkaapt, blijft de plaatselijke starter met lege handen achter. Het is een verhaal dat in raadszalen door het hele land klinkt.

Maar klopt dat beeld eigenlijk wel? Het Kadaster zet er een stevige kanttekening bij. Kopers van buiten richten zich vooral op hetzelfde segment als lokale doorstromers. Ze concurreren dus minder vaak rechtstreeks met de starter die zijn eerste woning zoekt. De buitenstaander en de lokale starter azen lang niet altijd op dezelfde huizen.

Dat haalt niet alle pijn weg. Een gespannen markt blijft een gespannen markt, en elke extra gegadigde drukt op de prijs. Toch nuanceert het onderzoek het stereotype van de buitenstaander die de boel komt verzieken. De werkelijkheid is rommeliger dan de borrelpraat.

Wat betekent dit voor u?

Voor wie zich nu oriënteert op een koop, schuilt er een praktische les in deze cijfers. De ruimte zit vaak net buiten de plek waar u nu woont. Een gemeente verderop kan zomaar tienduizenden euro’s schelen voor een vergelijkbaar huis. En met de lichte afkoeling die de markt begin dit jaar liet zien, krijgt die zoektocht naar verderop misschien wat meer lucht.

Tegelijk laat het Kadaster zien dat de meeste mensen het liefst dichtbij blijven. De band met de eigen buurt is sterker dan de cijfers over groeiende afstanden op het eerste gezicht doen vermoeden. Nederlanders trekken verder weg, maar het liefst niet te ver.

De woningmarkt draait al jaren één kant op: omhoog. Maar in de eerste cijfers van 2026 zit iets nieuws. De prijzen stijgen nog wel, alleen een stuk minder uitbundig dan we gewend waren. Onderzoekers van de Monitor Koopwoningmarkt durven het inmiddels hardop te zeggen. De markt koelt af. Niet met een klap, maar geleidelijk.

In hun 53e editie plakken ze er een kleur op: code geel. Geen alarm, wel een waarschuwing. Let op, zeggen ze tegen kopers, marktpartijen en overheden. Er beweegt iets onder de oppervlakte.

Het vertrouwen zakt weg

De reden zit voor een groot deel buiten Nederland. Geopolitieke spanningen, duurdere energie en de onzekerheid over het Amerikaanse handelsbeleid knagen aan het vertrouwen van consumenten. En een huizenkoper die twijfelt, stelt zijn handtekening nog even uit.

De binnenlandse cijfers helpen niet echt mee. Volgens het CBS groeide de economie in het eerste kwartaal met een magere 0,1 procent. De werkloosheid liep op naar 4,2 procent. Daar bovenop komt de hypotheekrente, die hoger ligt en de leenruimte van huishoudens verkleint. Wie minder kan lenen, kan minder bieden. Zo simpel is het soms.

De cijfers lopen nog achter de stemming aan

Toch oogt de markt op papier nog gezond. Het Kadaster telde in het eerste kwartaal 55.950 woningtransacties, ruim 8 procent meer dan een jaar eerder. Het aanbod nam toe, deels doordat particuliere verhuurders hun huurwoningen verkopen. En er werden meer dan 146.800 hypotheekaanvragen ingediend.

Mooie getallen, maar ze vertellen een verhaal van gisteren. De meeste van die beslissingen zijn genomen vóórdat de onrust toesloeg. Wil je weten waar de markt naartoe beweegt? Kijk dan naar mei. Toen kwamen er 47.750 hypotheekaanvragen binnen, 3 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Het eerste echte knipperlicht.

Prijzen stijgen, maar het tempo zakt

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag in het eerste kwartaal 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Klinkt fors. Maar zoom je in op de korte termijn, dan kantelt het beeld. De NVM zag de mediane verkoopprijs ten opzichte van het vorige kwartaal juist met 2,7 procent dalen.

En dan het overbieden, jarenlang het pijnpunt van elke starter. Kopers betaalden gemiddeld nog 3,7 procent boven de vraagprijs. Een jaar geleden was dat nog 5,7 procent. De gekte is er niet helemaal uit, maar de scherpste randjes zijn eraf.

Het dure segment voelt het eerst

Waar begint de afkoeling? In de bovenkant van de markt. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers wisselden duidelijk minder vaak van eigenaar. Ook de grote steden draaien bij. In Amsterdam staan de prijzen inmiddels vier kwartalen op rij ongeveer stil. Dat is geen toeval. De duurste woningen zijn het gevoeligst voor een hogere rente, simpelweg omdat de bedragen groter zijn. Onderzoekers houden er rekening mee dat deze beweging zich de komende tijd verder over het land verspreidt.

Nieuwbouw blijft het zorgenkind

En ondertussen blijft het oude probleem gewoon bestaan. De nieuwbouw komt onvoldoende op gang om het woningtekort echt aan te pakken. Sinds 2025 worden er per kwartaal zo’n 7.900 nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Te weinig om de doorstroming op gang te brengen, oordeelt de monitor. Bovendien verschuift het aanbod steeds meer richting appartementen, mede door de nadruk op binnenstedelijk bouwen en betaalbaarheid.

De bouwkosten maken het er niet makkelijker op. In zes jaar tijd zijn die gemiddeld met 37 procent gestegen, en voor 2026 wordt opnieuw een stijging verwacht. Duurdere materialen, energie en transport tikken allemaal door in de verkoopprijs. Het risico? Nieuwbouw prijst zichzelf uit de markt ten opzichte van een bestaande woning, en dat kan de vraag verder doen afnemen.

Wat betekent dit voor u?

Voor wie wil kopen, gloort er voorzichtig wat lucht. Minder overbieden en een rustiger tempo geven net wat meer ruimte om na te denken en te onderhandelen. Voor verkopers in het dure segment is het oppassen geblazen. De tijd dat een woning binnen een week ver boven de vraagprijs ging, lijkt voorbij.

Maar laten we het niet groter maken dan het is. Van een dalende markt is geen sprake. De prijzen stijgen nog altijd, alleen kalmer. De onderzoekers zelf houden een slag om de arm en wachten de komende kwartalen af. Wel zijn ze helder over wat er nodig is: bouwen, en sneller. Knelpunten rond stikstof, netcongestie en vergunningen staan al jaren op dezelfde plek in de weg.

Code geel dus. Geen reden tot paniek, wel een moment om scherp te blijven. Want of dit nu een tijdelijke adempauze is of het begin van een echte kentering, dat wordt de komende maanden pas duidelijk.

Wie tien jaar geleden een rijtjeswoning kocht in een doorsnee vinexwijk, had waarschijnlijk niet verwacht ooit in een miljoenenbuurt te wonen. Toch is dat voor steeds meer Nederlanders de realiteit geworden. Uit het jaarrapport van Calcasa blijkt dat inmiddels 6,2 procent van alle koopwoningen in Nederland een waarde heeft van één miljoen euro of meer. Dat komt neer op zo’n 273.000 woningen. Ofwel: één op de zestien.

Dat getal moet je even op je laten inwerken. Want nog geen dertien jaar geleden, in 2013, telde Nederland slechts 12.500 miljoenenwoningen. De groei sindsdien is meer dan twintigvoudig. En het gaat steeds sneller. Alleen al in 2025 kwamen er bijna 50.000 bij, een stijging van 22 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Prijsstijgingen stuwen het segment

Hoe kan het dat het aantal miljoenenwoningen zo hard groeit? Het antwoord is simpeler dan je misschien denkt. Het zijn niet per se villa’s en landhuizen die de lijst domineren. Gewone gezinswoningen op goede locaties tikken steeds vaker die magische grens aan. Een bovenwoning in Amsterdam-Zuid, een jaren-dertig twee-onder-een-kapper in Wassenaar, een penthouse in het centrum van Utrecht. De gemiddelde waarde van een miljoenwoning ligt op zo’n 1,36 miljoen euro, met een gemiddelde woonoppervlakte van ruim 210 vierkante meter. Per vierkante meter betaal je dan meer dan 6.700 euro.

Sinds 2020 is het totale aantal miljoenenwoningen met maar liefst 240 procent toegenomen. Van 80.000 naar 273.000. Dat zegt niet zozeer iets over de rijkdom van Nederlanders, maar vooral over wat er met de woningprijzen is gebeurd in die periode. De combinatie van lage rentes, beperkt aanbod en toegenomen vraag heeft een prijsspiraal in gang gezet waar we nog steeds middenin zitten.

De kaart kleurt ongelijk

Niet overal in Nederland stijgt het aantal miljoenenwoningen even hard. De grote steden lopen voorop. Amsterdam telt ruim 19.000 woningen boven de miljoengrens, gevolgd door Den Haag met 11.700, Utrecht met 8.600 en Rotterdam met 6.500. Maar kijk je naar percentages, dan verschuift het beeld. In Bloemendaal is 57 procent van alle koopwoningen meer dan een miljoen waard. In Laren is dat 53 procent. Meer dan de helft van de woningen, dus.

Dat zijn natuurlijk van oudsher welgestelde gemeenten. Maar ook in middelgrote steden als Haarlem, Amstelveen en Hilversum groeit het segment gestaag. De grens tussen “gewone” en “dure” wijk vervaagt. Wat vijf jaar geleden een nette buurt was, is nu een buurt met miljoenenwoningen. Niet omdat er zoveel is verbouwd of veranderd, maar simpelweg omdat de marktwaarde is opgelopen.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor huiseigenaren klinkt dit natuurlijk als goed nieuws. Je woning is meer waard dan ooit. Maar wat heb je eraan als je wilt doorstromen en de volgende woning ook fors duurder is geworden? Het is een beetje als een salarisverhoging krijgen terwijl de boodschappen twee keer zo duur worden. Op papier ga je erop vooruit. In de praktijk merk je er weinig van.

Voor starters wordt de kloof ondertussen steeds groter. Een starterswoning van drie ton voelt al als een flinke hap uit je portemonnee. Maar als je bedenkt dat één op de zestien woningen inmiddels boven de miljoen zit, dan snap je dat de markt aan de onderkant ook onder druk staat. Die prijsstijgingen werken door in alle segmenten.

Twaalf jaar onafgebroken groei

Het meest opvallende aan de cijfers van Calcasa is misschien wel de constante groeilijn. Twaalf jaar op rij neemt het aantal miljoenenwoningen toe. Geen enkele dip, geen enkele correctie. Zelfs de coronapandemie en de rentestijgingen van 2022 en 2023 hebben de trend niet kunnen doorbreken. De woningmarkt lijkt immuun voor schokken, althans in het topsegment.

Of dat zo blijft, is de grote vraag. De hypotheekrente is dit jaar weer gestegen en de betaalbaarheid staat onder druk. Maar zolang het aanbod achterblijft bij de vraag, en daar ziet het voorlopig niet naar uit dat dat verandert, zullen de prijzen waarschijnlijk blijven stijgen. En daarmee het aantal miljoenenwoningen ook.

Voor wie nu een woning bezit in een van de groeigebieden: de kans is reëel dat je over een paar jaar ook in een “miljoenenbuurt” woont. Of je het nou wilt of niet.

Bron: Calcasa Jaarrapport Miljoenenwoningen 2025, via Vastgoed Actueel

Het was even rustig op het hypotheekfront. Maar die rust is voorbij. Deze week verhogen maar liefst vijftien geldverstrekkers hun hypotheektarieven. Rabobank, ING, ABN Amro, a.s.r., NN, MUNT, Centraal Beheer, bijBouwe, Venn, Vista, Allianz, Tulp Riant en HollandWoont: ze doen allemaal mee. De stijgingen liggen tussen de 0,05 en 0,1 procentpunt. Dat klinkt misschien bescheiden, maar bij een hypotheek van drie ton merk je het verschil direct in je maandlasten.

Wat is er aan de hand? De oorzaak ligt niet in Nederland zelf, maar duizenden kilometers verderop. De spanningen in het Midden-Oosten lopen op. De scheepvaart door de Straat van Hormuz ligt grotendeels stil. Dat drijft de energieprijzen op en zorgt voor inflatiebezorgdheid in heel Europa. De inflatie in april kwam uit op 2,8 procent volgens het CBS. Niet alarmerend, maar hoog genoeg om de kapitaalmarktrente omhoog te duwen. En die rente bepaalt uiteindelijk wat jij betaalt voor je hypotheek.

Paniek op de hypotheekmarkt?

Paniek is een groot woord. Maar dat er onrust heerst, staat buiten kijf. Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop ziet het in de cijfers: op de dag dat de eerste verhogingen werden aangekondigd, schoten de hypotheekaanvragen met 50 procent omhoog. Mensen willen hun rente vastzetten voordat het nóg duurder wordt. Begrijpelijk. Maar is het ook verstandig?

Hagedoorn verwacht dat de renteverhogingen nog zeker twee weken aanhouden. Wie nu een hypotheekofferte op zak heeft, doet er goed aan om de rentetermijn serieus te overwegen. Een korte rentevaste periode kan verleidelijk zijn vanwege het lagere starttarief, maar bij aanhoudende stijgingen zit je over een paar jaar mogelijk flink duurder.

Wat betekent dit voor huizenkopers?

Laten we even rekenen. Stel, je koopt een woning van 350.000 euro. Bij een hypotheekrente van 4,0 procent betaal je op jaarbasis 14.000 euro aan rente. Stijgt die rente naar 4,2 procent, dan betaal je 14.700 euro. Dat is 700 euro per jaar meer, oftewel bijna 60 euro per maand. Over de volledige looptijd tikt dat stevig aan. En dat bij een relatief bescheiden stijging.

Woningmarkteconoom Sander Burgers van ING wijst op een ander effect. Hogere rentes betekenen dat kopers minder kunnen lenen. Dat remt de vraag. Op termijn kan dat een drukkend effect hebben op de huizenprijzen. Klinkt positief voor starters? Deels. Want diezelfde starters kunnen door de hogere rente juist minder financieren. Het is een dubbel zwaard.

Niet de eerste keer dit jaar

In maart zagen we een vergelijkbaar patroon. Ook toen stegen de hypotheekrentes fors door geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten. Daarna stabiliseerde het weer. De vraag is nu of dat scenario zich herhaalt, of dat we in een langere periode van hogere rentes terechtkomen.

De Europese Centrale Bank (ECB) houdt de rente voorlopig stabiel, maar kijkt met argusogen naar de inflatieontwikkelingen. Als de energieprijzen blijven stijgen, wordt een renteverlaging dit jaar steeds onwaarschijnlijker. Dat is slecht nieuws voor iedereen die hoopte op goedkoper geld in de tweede helft van 2026.

Wat kun je nu doen?

Heb je plannen om een huis te kopen? Wacht dan niet te lang met het aanvragen van een hypotheekofferte. De meeste offertes zijn drie tot zes maanden geldig, dus je legt het huidige tarief vast terwijl je rustig verder zoekt. Heb je al een hypotheek met een variabele rente of een korte rentevaste periode die binnenkort afloopt? Neem dan contact op met je adviseur om te bespreken of oversluiten of verlengen verstandig is.

En vergeet niet: paniekvoetbal is zelden een goede strategie. De rente stijgt, ja. Maar de hypotheekrentes liggen historisch gezien nog steeds op een redelijk niveau. Tien jaar geleden was 4,5 procent heel normaal. Het gaat om de juiste timing voor jouw situatie. Laat je goed adviseren en neem geen overhaaste beslissingen.

Bij M&D Real Estate helpen wij je graag met het navigeren door deze roerige tijden op de woningmarkt. Neem gerust contact met ons op voor persoonlijk advies.

De hypotheekrenteaftrek is terug als politiek strijdtoneel. Wat begon als een technische aanpassing van belastingtarieven, ontketende deze week een felle coalitieruzie die de fundamenten van het Nederlandse woningbeleid raakt. En of je nu starter bent op de woningmarkt of al jaren in je koophuis woont: dit gaat je direct aan.

Wat is er aan de hand? Door wijzigingen in het tarief van de tweede belastingschijf stijgt het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente automatisch naar 37,56 procent. Dat klinkt als een droog cijfertje, maar de gevolgen zijn allesbehalve saai. Hogere inkomens profiteren straks meer van de aftrek dan eerder de bedoeling was. Een onbedoeld cadeautje, als je het zo wilt noemen.

En dat cadeautje valt niet bij iedereen in goede aarde.

Coalitie op scherp

GroenLinks-PvdA diende een motie in om de verruiming terug te draaien. Opvallend genoeg kregen ze steun van twee coalitiepartijen: D66 en CDA. De redenering? Het is niet uit te leggen dat je in tijden van woningnood en stijgende lasten juist hogere inkomens een extra belastingvoordeel geeft.

De VVD ziet dat heel anders. De partij beroept zich op het coalitieakkoord, waarin werd afgesproken de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten. Aan die afspraak tornen is voor de liberalen onbespreekbaar. Minister van Financiën Eelco Heinen was diplomatiek maar duidelijk: het kabinet gaat de hypotheekrenteaftrek niet inzetten om “extra begrotingsruimte te creëren voor ander beleid.”

Daarmee lijkt de patstelling compleet. Maar onder de oppervlakte speelt meer.

Het probleem van 2031

Wat veel huiseigenaren niet weten: de hypotheekrenteaftrek kent een maximale looptijd van dertig jaar. Wie in 2001 een huis kocht, kan vanaf 2031 geen rente meer aftrekken. En dat gaat de komende jaren voor steeds meer mensen gelden.

Hier schuilt een praktisch probleem waar beleidsmakers hoofdpijn van krijgen. Banken en de Belastingdienst blijken lang niet altijd te kunnen achterhalen wanneer iemands aftrekperiode precies is begonnen. Verhuisd? Geswitcht van hypotheekverstrekker? Gescheiden en opnieuw gekocht? De administratie is vaak een lappendeken.

Stel dat de overheid besluit om de aftrekperiode voor bepaalde groepen te verlengen. Klinkt redelijk, toch? Het prijskaartje is dat minder: bijna een miljard euro per jaar. Geld dat ergens vandaan moet komen in een toch al krap begrotingsjaar.

Wie heeft er gelijk?

De vastgoedsector zelf is net zo verdeeld als de politiek. Publieke en niet-commerciële partijen, denk aan woningcorporaties en belangenorganisaties voor huurders, pleiten al langer voor verdere afbouw. Hun argument: de hypotheekrenteaftrek drijft de huizenprijzen op en vergroot de ongelijkheid tussen kopers en huurders.

Aan de andere kant staan makelaars, projectontwikkelaars en hypotheekverstrekkers die waarschuwen voor de gevolgen van plotselinge beleidswijzigingen. Mensen hebben financiële beslissingen genomen op basis van bestaande regelingen. Trek je daar nu de stekker uit, dan ondermijn je het vertrouwen.

En eerlijk? Beide kampen hebben een punt.

De hypotheekrenteaftrek afbouwen lost het woningtekort niet op. Er worden niet magisch meer huizen gebouwd als je de aftrek verlaagt. Maar het klopt ook dat het systeem in de huidige vorm scheef is. Wie meer verdient, profiteert meer. Dat was altijd al zo, maar nu het aftrekpercentage onbedoeld stijgt, wordt die scheefheid nog zichtbaarder.

What does this mean for you?

Als je nu een huis bezit, verandert er op korte termijn waarschijnlijk niets. De politieke besluitvorming duurt maanden, en het kabinet heeft voorlopig geen plannen om de aftrek aan te passen.

Maar ben je van plan om binnenkort een huis te kopen? Dan is het verstandig om niet blind te varen op de hypotheekrenteaftrek als vast gegeven. De discussie die nu woedt, gaat niet meer weg. Of het nu dit kabinet wordt of het volgende: de aftrek staat op de politieke agenda en dat blijft zo.

Voor starters op de woningmarkt is het overigens sowieso de vraag hoeveel ze aan de aftrek hebben. Met de huidige huizenprijzen en een modaal inkomen is het fiscale voordeel relatief bescheiden. De echte winnaars zijn en blijven de hogere inkomens met dure hypotheken.

Hoe dit afloopt? Dat weet op dit moment niemand. Maar een ding is wel duidelijk: de hypotheekrenteaftrek is allang geen heilig huisje meer. De vraag is niet meer óf er iets verandert, maar wanneer en voor wie.

Wie de afgelopen maanden bij een hypotheekadviseur zat, merkte het waarschijnlijk al. Het gesprek ging niet meer alleen over de aankoop van een woning. Steeds vaker draait het om een heel ander onderwerp: verduurzaming. En de cijfers bevestigen dat beeld nu ook zwart op wit.

In maart steeg het aantal hypotheekaanvragen voor woningverbetering met maar liefst 59 procent ten opzichte van februari. Dat blijkt uit recente cijfers van De Hypotheker. Geen klein sprongetje dus, maar een serieuze piek die laat zien dat Nederlandse huiseigenaren massaal aan de slag willen met hun woning.

Verbeteren in plaats van verhuizen

Het is een trend die al langer zichtbaar is. In 2024 groeide het aantal aanvragen voor verbouwings- en verduurzamingshypotheken al met 22 procent op jaarbasis. In 2025 kwam daar nog eens 17 procent bovenop. Maar de sprong die we in maart 2026 zagen, is van een andere orde.

Hoe komt dat? De verklaring is eigenlijk vrij logisch. De woningmarkt zit muurvast. Er is simpelweg te weinig aanbod, en wat er beschikbaar komt, wordt razendsnel verkocht. Veel huiseigenaren maken dan ook een pragmatische keuze: waarom verhuizen als je je huidige woning ook kunt verbeteren? Zeker als je daar financieel aantrekkelijke mogelijkheden voor hebt.

Tot 106 procent van de woningwaarde lenen

En die mogelijkheden zijn er volop. Wie energiebesparende maatregelen wil treffen, mag tot 106 procent van de woningwaarde lenen. Normaal gesproken is dat maximaal 100 procent. Die extra zes procent is specifiek bedoeld voor verduurzaming. Denk aan isolatie, warmtepompen, zonnepanelen of HR++ beglazing.

Tel daar de verschillende subsidieregelingen bij op en het plaatje wordt nog interessanter. De ISDE-subsidie, het Nationaal Warmtefonds en diverse gemeentelijke potjes maken het voor veel huishoudens financieel haalbaar om flink te investeren. Niet voor niets zien adviseurs dat de vragen over deze regelingen toenemen.

Wie maakt er gebruik van?

Opvallend genoeg zijn het twee heel verschillende groepen die de trend aanjagen. Aan de ene kant jonge woningbezitters tussen de 25 en 35 jaar. Zij kochten recent een woning en willen die meteen aanpakken. Logisch ook: wie net een huis heeft gekocht met een matig energielabel, voelt de hoge stookkosten direct in de portemonnee.

Aan de andere kant zien we huishoudens van 55 jaar en ouder. Deze groep woont vaak al lang in dezelfde woning en kiest bewust voor comfort en waardebehoud. Ze willen hun huis toekomstbestendig maken zonder te hoeven verhuizen. Een slimme zet, want verduurzaming verhoogt niet alleen het wooncomfort maar ook de marktwaarde.

De energierekening als drijfveer

Naast de krappe woningmarkt speelt de energierekening een hoofdrol. De energieprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen, mede door geopolitieke spanningen. Hoewel de scherpste pieken achter ons liggen, betalen huishoudens nog altijd aanzienlijk meer dan een paar jaar geleden. Dat maakt elke investering in isolatie of duurzame energie een stuk aantrekkelijker.

Reken maar mee. Een gemiddelde woningeigenaar die zijn spouwmuren laat isoleren en zonnepanelen plaatst, bespaart al snel enkele honderden euro’s per jaar. Over de looptijd van een hypotheek verdient die investering zichzelf ruimschoots terug. En met de huidige subsidies hoef je niet eens alles zelf te betalen.

Wat betekent dit voor de markt?

De groeiende populariteit van verduurzamingshypotheken heeft consequenties voor de hele vastgoedmarkt. Woningen met een goed energielabel worden steeds gewilder, terwijl huizen met een slecht label juist moeilijker verkoopbaar worden. Dat verschil zal de komende jaren alleen maar groter worden.

Voor kopers is het advies helder: kijk verder dan de vraagprijs. Een woning met energielabel G lijkt misschien goedkoop, maar de verduurzamingskosten kunnen flink oplopen. Tegelijkertijd biedt het ook kansen. Wie bereid is om te investeren, kan een minder energiezuinige woning voor een lagere prijs kopen en vervolgens met een verduurzamingshypotheek upgraden.

De verwachting is dat de rol van hypotheekadviseurs op dit vlak alleen maar groter wordt. Het is niet langer voldoende om alleen naar rente en looptijd te kijken. Adviseurs moeten hun klanten ook kunnen informeren over subsidies, energiebesparende maatregelen en de financiele voordelen daarvan op lange termijn. De verduurzamingsgolf is geen hype. Het is een structurele verschuiving die de Nederlandse woningmarkt de komende jaren zal blijven vormgeven.

Het was jarenlang de norm: bieden boven de vraagprijs als je ook maar een kans wilde maken op een koopwoning. Maar de cijfers over het eerste kwartaal van 2026 laten een ander beeld zien. Het overbiedingspercentage daalt, het aantal prijsverlagingen neemt toe, en kopers lijken weer wat meer onderhandelingsruimte te krijgen. Is dit het kantelpunt waar velen op hoopten?

Uit recente cijfers van woningplatform Huispedia blijkt dat het gemiddelde overbiedingspercentage in Q1 2026 uitkwam op 4,7 procent. Een kwartaal eerder was dat nog 5,2 procent. Het klinkt misschien als een bescheiden verschuiving, maar het is het tweede kwartaal op rij dat deze lijn daalt. En dat is opvallend in een markt die jarenlang maar één richting leek te kennen.

Ook het aandeel woningen waarvoor boven de vraagprijs werd geboden nam af: van 73 naar 71,4 procent. Kortom, bij steeds meer woningen accepteert de verkoper een bod op of onder de vraagprijs. Voor kopers die de afgelopen jaren keer op keer achter het net visten, is dat een welkom signaal.

Eén op de acht woningen in prijs verlaagd

Minstens zo interessant is de ontwikkeling aan de aanbodzijde. Ongeveer 12,2 procent van de woningen werd in het eerste kwartaal opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs. Dat betekent dat ruwweg één op de acht woningen een prijsverlaging kreeg. Een jaar eerder was dat nog één op de tien.

Wat zegt dat? Verkopers moeten hun verwachtingen bijstellen. De tijd dat je als verkoper een ambitieuze vraagprijs kon neerzetten en dan rustig kon afwachten tot de biedingen binnenstroomden, lijkt voorbij. Althans, voor een groeiend deel van de markt.

Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, hoort daar een kanttekening bij. Het vierde kwartaal kent traditiegetrouw veel prijsverlagingen omdat verkopers hun woning nog voor de jaarwisseling kwijt willen. Normaal gesproken zakt dat percentage flink terug in Q1. Maar dit jaar viel die terugval veel minder sterk uit dan in voorgaande jaren. De trend is dus reëel.

Hypotheekrente als spelbreker

Wat drijft deze afkoeling? De hypotheekrente speelt een hoofdrol. Door geopolitieke onrust is de rente relatief snel gestegen, waardoor het leenbudget van de gemiddelde koper met zo’n 10.000 euro is afgenomen. Wie minder kan lenen, kan simpelweg minder overbieden. Logisch, maar het effect op de markt is direct merkbaar.

Daarnaast zorgt de onzekerheid voor terughoudendheid bij kopers. Het aantal bezichtigingen per woning lag in Q1 bijna 8 procent lager dan het kwartaal ervoor. Minder kijkers betekent minder concurrentie, en minder concurrentie betekent minder druk om boven de vraagprijs te gaan zitten.

Het totaal aantal transacties via Huispedia daalde ook: met bijna 12 procent ten opzichte van het vorige kwartaal werden er ongeveer 65.000 woningen verkocht.

Energielabel als uitzondering

Interessant genoeg geldt de afkoeling niet voor alle segmenten. Bij woningen met energielabel A+ of beter nam het overbiedingspercentage juist toe, van 4,2 naar 4,5 procent. Verduurzaamde woningen blijven gewild. Kopers zijn bereid om voor een lage energierekening dieper in de buidel te tasten. Een signaal dat het energielabel steeds zwaarder meetelt bij de aankoopbeslissing.

Hoe lang duurt deze adempauze?

De grote vraag is natuurlijk: blijft het zo? Of is dit een kortstondig dipje voordat de markt weer oververhit raakt? Bours verwacht dat de afkoeling van korte duur is. Het voorjaar brengt traditioneel meer activiteit op de woningmarkt, en het effect van uitgeponde huurwoningen die op de koopmarkt terechtkomen zal naar verwachting na Q2 wegebben.

Maar er is één grote onbekende: de hypotheekrente. Blijft die hoog of stijgt ze verder, dan kan de afkoeling doorzetten. Daalt de rente, dan zal overbieden volgens Bours snel weer toenemen. De markt is op dit punt echt rentegevoelig.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor kopers is dit het moment om alert te zijn. De markt biedt nu iets meer ruimte dan een halfjaar geleden. Dat betekent niet dat je overal kunt onderhandelen, want in populaire segmenten en bij energiezuinige woningen blijft het dringen. Maar de kans dat je als koper weer gewoon op vraagprijs kunt kopen, is groter dan in lange tijd.

Voor verkopers geldt: wees realistisch in je vraagprijsverwachting. Een te hoge vraagprijs leidt sneller tot een prijsverlaging, en dat kan potentiële kopers juist afschrikken. Beter om scherp in te zetten en het momentum te pakken.

De woningmarkt is niet ingestort en gaat dat waarschijnlijk ook niet doen. Maar de balans verschuift, al is het langzaam. En voor iedereen die de afgelopen jaren met lede ogen toekeek hoe de prijzen maar bleven stijgen: dit is in ieder geval een stap in de goede richting.