De hypotheekrenteaftrek is terug als politiek strijdtoneel. Wat begon als een technische aanpassing van belastingtarieven, ontketende deze week een felle coalitieruzie die de fundamenten van het Nederlandse woningbeleid raakt. En of je nu starter bent op de woningmarkt of al jaren in je koophuis woont: dit gaat je direct aan.

Wat is er aan de hand? Door wijzigingen in het tarief van de tweede belastingschijf stijgt het maximale aftrekpercentage voor hypotheekrente automatisch naar 37,56 procent. Dat klinkt als een droog cijfertje, maar de gevolgen zijn allesbehalve saai. Hogere inkomens profiteren straks meer van de aftrek dan eerder de bedoeling was. Een onbedoeld cadeautje, als je het zo wilt noemen.

En dat cadeautje valt niet bij iedereen in goede aarde.

Coalitie op scherp

GroenLinks-PvdA diende een motie in om de verruiming terug te draaien. Opvallend genoeg kregen ze steun van twee coalitiepartijen: D66 en CDA. De redenering? Het is niet uit te leggen dat je in tijden van woningnood en stijgende lasten juist hogere inkomens een extra belastingvoordeel geeft.

De VVD ziet dat heel anders. De partij beroept zich op het coalitieakkoord, waarin werd afgesproken de hypotheekrenteaftrek ongemoeid te laten. Aan die afspraak tornen is voor de liberalen onbespreekbaar. Minister van Financiën Eelco Heinen was diplomatiek maar duidelijk: het kabinet gaat de hypotheekrenteaftrek niet inzetten om “extra begrotingsruimte te creëren voor ander beleid.”

Daarmee lijkt de patstelling compleet. Maar onder de oppervlakte speelt meer.

Het probleem van 2031

Wat veel huiseigenaren niet weten: de hypotheekrenteaftrek kent een maximale looptijd van dertig jaar. Wie in 2001 een huis kocht, kan vanaf 2031 geen rente meer aftrekken. En dat gaat de komende jaren voor steeds meer mensen gelden.

Hier schuilt een praktisch probleem waar beleidsmakers hoofdpijn van krijgen. Banken en de Belastingdienst blijken lang niet altijd te kunnen achterhalen wanneer iemands aftrekperiode precies is begonnen. Verhuisd? Geswitcht van hypotheekverstrekker? Gescheiden en opnieuw gekocht? De administratie is vaak een lappendeken.

Stel dat de overheid besluit om de aftrekperiode voor bepaalde groepen te verlengen. Klinkt redelijk, toch? Het prijskaartje is dat minder: bijna een miljard euro per jaar. Geld dat ergens vandaan moet komen in een toch al krap begrotingsjaar.

Wie heeft er gelijk?

De vastgoedsector zelf is net zo verdeeld als de politiek. Publieke en niet-commerciële partijen, denk aan woningcorporaties en belangenorganisaties voor huurders, pleiten al langer voor verdere afbouw. Hun argument: de hypotheekrenteaftrek drijft de huizenprijzen op en vergroot de ongelijkheid tussen kopers en huurders.

Aan de andere kant staan makelaars, projectontwikkelaars en hypotheekverstrekkers die waarschuwen voor de gevolgen van plotselinge beleidswijzigingen. Mensen hebben financiële beslissingen genomen op basis van bestaande regelingen. Trek je daar nu de stekker uit, dan ondermijn je het vertrouwen.

En eerlijk? Beide kampen hebben een punt.

De hypotheekrenteaftrek afbouwen lost het woningtekort niet op. Er worden niet magisch meer huizen gebouwd als je de aftrek verlaagt. Maar het klopt ook dat het systeem in de huidige vorm scheef is. Wie meer verdient, profiteert meer. Dat was altijd al zo, maar nu het aftrekpercentage onbedoeld stijgt, wordt die scheefheid nog zichtbaarder.

What does this mean for you?

Als je nu een huis bezit, verandert er op korte termijn waarschijnlijk niets. De politieke besluitvorming duurt maanden, en het kabinet heeft voorlopig geen plannen om de aftrek aan te passen.

Maar ben je van plan om binnenkort een huis te kopen? Dan is het verstandig om niet blind te varen op de hypotheekrenteaftrek als vast gegeven. De discussie die nu woedt, gaat niet meer weg. Of het nu dit kabinet wordt of het volgende: de aftrek staat op de politieke agenda en dat blijft zo.

Voor starters op de woningmarkt is het overigens sowieso de vraag hoeveel ze aan de aftrek hebben. Met de huidige huizenprijzen en een modaal inkomen is het fiscale voordeel relatief bescheiden. De echte winnaars zijn en blijven de hogere inkomens met dure hypotheken.

Hoe dit afloopt? Dat weet op dit moment niemand. Maar een ding is wel duidelijk: de hypotheekrenteaftrek is allang geen heilig huisje meer. De vraag is niet meer óf er iets verandert, maar wanneer en voor wie.

Wie de afgelopen maanden bij een hypotheekadviseur zat, merkte het waarschijnlijk al. Het gesprek ging niet meer alleen over de aankoop van een woning. Steeds vaker draait het om een heel ander onderwerp: verduurzaming. En de cijfers bevestigen dat beeld nu ook zwart op wit.

In maart steeg het aantal hypotheekaanvragen voor woningverbetering met maar liefst 59 procent ten opzichte van februari. Dat blijkt uit recente cijfers van De Hypotheker. Geen klein sprongetje dus, maar een serieuze piek die laat zien dat Nederlandse huiseigenaren massaal aan de slag willen met hun woning.

Verbeteren in plaats van verhuizen

Het is een trend die al langer zichtbaar is. In 2024 groeide het aantal aanvragen voor verbouwings- en verduurzamingshypotheken al met 22 procent op jaarbasis. In 2025 kwam daar nog eens 17 procent bovenop. Maar de sprong die we in maart 2026 zagen, is van een andere orde.

Hoe komt dat? De verklaring is eigenlijk vrij logisch. De woningmarkt zit muurvast. Er is simpelweg te weinig aanbod, en wat er beschikbaar komt, wordt razendsnel verkocht. Veel huiseigenaren maken dan ook een pragmatische keuze: waarom verhuizen als je je huidige woning ook kunt verbeteren? Zeker als je daar financieel aantrekkelijke mogelijkheden voor hebt.

Tot 106 procent van de woningwaarde lenen

En die mogelijkheden zijn er volop. Wie energiebesparende maatregelen wil treffen, mag tot 106 procent van de woningwaarde lenen. Normaal gesproken is dat maximaal 100 procent. Die extra zes procent is specifiek bedoeld voor verduurzaming. Denk aan isolatie, warmtepompen, zonnepanelen of HR++ beglazing.

Tel daar de verschillende subsidieregelingen bij op en het plaatje wordt nog interessanter. De ISDE-subsidie, het Nationaal Warmtefonds en diverse gemeentelijke potjes maken het voor veel huishoudens financieel haalbaar om flink te investeren. Niet voor niets zien adviseurs dat de vragen over deze regelingen toenemen.

Wie maakt er gebruik van?

Opvallend genoeg zijn het twee heel verschillende groepen die de trend aanjagen. Aan de ene kant jonge woningbezitters tussen de 25 en 35 jaar. Zij kochten recent een woning en willen die meteen aanpakken. Logisch ook: wie net een huis heeft gekocht met een matig energielabel, voelt de hoge stookkosten direct in de portemonnee.

Aan de andere kant zien we huishoudens van 55 jaar en ouder. Deze groep woont vaak al lang in dezelfde woning en kiest bewust voor comfort en waardebehoud. Ze willen hun huis toekomstbestendig maken zonder te hoeven verhuizen. Een slimme zet, want verduurzaming verhoogt niet alleen het wooncomfort maar ook de marktwaarde.

De energierekening als drijfveer

Naast de krappe woningmarkt speelt de energierekening een hoofdrol. De energieprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen, mede door geopolitieke spanningen. Hoewel de scherpste pieken achter ons liggen, betalen huishoudens nog altijd aanzienlijk meer dan een paar jaar geleden. Dat maakt elke investering in isolatie of duurzame energie een stuk aantrekkelijker.

Reken maar mee. Een gemiddelde woningeigenaar die zijn spouwmuren laat isoleren en zonnepanelen plaatst, bespaart al snel enkele honderden euro’s per jaar. Over de looptijd van een hypotheek verdient die investering zichzelf ruimschoots terug. En met de huidige subsidies hoef je niet eens alles zelf te betalen.

Wat betekent dit voor de markt?

De groeiende populariteit van verduurzamingshypotheken heeft consequenties voor de hele vastgoedmarkt. Woningen met een goed energielabel worden steeds gewilder, terwijl huizen met een slecht label juist moeilijker verkoopbaar worden. Dat verschil zal de komende jaren alleen maar groter worden.

Voor kopers is het advies helder: kijk verder dan de vraagprijs. Een woning met energielabel G lijkt misschien goedkoop, maar de verduurzamingskosten kunnen flink oplopen. Tegelijkertijd biedt het ook kansen. Wie bereid is om te investeren, kan een minder energiezuinige woning voor een lagere prijs kopen en vervolgens met een verduurzamingshypotheek upgraden.

De verwachting is dat de rol van hypotheekadviseurs op dit vlak alleen maar groter wordt. Het is niet langer voldoende om alleen naar rente en looptijd te kijken. Adviseurs moeten hun klanten ook kunnen informeren over subsidies, energiebesparende maatregelen en de financiele voordelen daarvan op lange termijn. De verduurzamingsgolf is geen hype. Het is een structurele verschuiving die de Nederlandse woningmarkt de komende jaren zal blijven vormgeven.

Het was jarenlang de norm: bieden boven de vraagprijs als je ook maar een kans wilde maken op een koopwoning. Maar de cijfers over het eerste kwartaal van 2026 laten een ander beeld zien. Het overbiedingspercentage daalt, het aantal prijsverlagingen neemt toe, en kopers lijken weer wat meer onderhandelingsruimte te krijgen. Is dit het kantelpunt waar velen op hoopten?

Uit recente cijfers van woningplatform Huispedia blijkt dat het gemiddelde overbiedingspercentage in Q1 2026 uitkwam op 4,7 procent. Een kwartaal eerder was dat nog 5,2 procent. Het klinkt misschien als een bescheiden verschuiving, maar het is het tweede kwartaal op rij dat deze lijn daalt. En dat is opvallend in een markt die jarenlang maar één richting leek te kennen.

Ook het aandeel woningen waarvoor boven de vraagprijs werd geboden nam af: van 73 naar 71,4 procent. Kortom, bij steeds meer woningen accepteert de verkoper een bod op of onder de vraagprijs. Voor kopers die de afgelopen jaren keer op keer achter het net visten, is dat een welkom signaal.

Eén op de acht woningen in prijs verlaagd

Minstens zo interessant is de ontwikkeling aan de aanbodzijde. Ongeveer 12,2 procent van de woningen werd in het eerste kwartaal opnieuw aangeboden met een lagere vraagprijs. Dat betekent dat ruwweg één op de acht woningen een prijsverlaging kreeg. Een jaar eerder was dat nog één op de tien.

Wat zegt dat? Verkopers moeten hun verwachtingen bijstellen. De tijd dat je als verkoper een ambitieuze vraagprijs kon neerzetten en dan rustig kon afwachten tot de biedingen binnenstroomden, lijkt voorbij. Althans, voor een groeiend deel van de markt.

Volgens Maxim Bours, CEO van Huispedia, hoort daar een kanttekening bij. Het vierde kwartaal kent traditiegetrouw veel prijsverlagingen omdat verkopers hun woning nog voor de jaarwisseling kwijt willen. Normaal gesproken zakt dat percentage flink terug in Q1. Maar dit jaar viel die terugval veel minder sterk uit dan in voorgaande jaren. De trend is dus reëel.

Hypotheekrente als spelbreker

Wat drijft deze afkoeling? De hypotheekrente speelt een hoofdrol. Door geopolitieke onrust is de rente relatief snel gestegen, waardoor het leenbudget van de gemiddelde koper met zo’n 10.000 euro is afgenomen. Wie minder kan lenen, kan simpelweg minder overbieden. Logisch, maar het effect op de markt is direct merkbaar.

Daarnaast zorgt de onzekerheid voor terughoudendheid bij kopers. Het aantal bezichtigingen per woning lag in Q1 bijna 8 procent lager dan het kwartaal ervoor. Minder kijkers betekent minder concurrentie, en minder concurrentie betekent minder druk om boven de vraagprijs te gaan zitten.

Het totaal aantal transacties via Huispedia daalde ook: met bijna 12 procent ten opzichte van het vorige kwartaal werden er ongeveer 65.000 woningen verkocht.

Energielabel als uitzondering

Interessant genoeg geldt de afkoeling niet voor alle segmenten. Bij woningen met energielabel A+ of beter nam het overbiedingspercentage juist toe, van 4,2 naar 4,5 procent. Verduurzaamde woningen blijven gewild. Kopers zijn bereid om voor een lage energierekening dieper in de buidel te tasten. Een signaal dat het energielabel steeds zwaarder meetelt bij de aankoopbeslissing.

Hoe lang duurt deze adempauze?

De grote vraag is natuurlijk: blijft het zo? Of is dit een kortstondig dipje voordat de markt weer oververhit raakt? Bours verwacht dat de afkoeling van korte duur is. Het voorjaar brengt traditioneel meer activiteit op de woningmarkt, en het effect van uitgeponde huurwoningen die op de koopmarkt terechtkomen zal naar verwachting na Q2 wegebben.

Maar er is één grote onbekende: de hypotheekrente. Blijft die hoog of stijgt ze verder, dan kan de afkoeling doorzetten. Daalt de rente, dan zal overbieden volgens Bours snel weer toenemen. De markt is op dit punt echt rentegevoelig.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor kopers is dit het moment om alert te zijn. De markt biedt nu iets meer ruimte dan een halfjaar geleden. Dat betekent niet dat je overal kunt onderhandelen, want in populaire segmenten en bij energiezuinige woningen blijft het dringen. Maar de kans dat je als koper weer gewoon op vraagprijs kunt kopen, is groter dan in lange tijd.

Voor verkopers geldt: wees realistisch in je vraagprijsverwachting. Een te hoge vraagprijs leidt sneller tot een prijsverlaging, en dat kan potentiële kopers juist afschrikken. Beter om scherp in te zetten en het momentum te pakken.

De woningmarkt is niet ingestort en gaat dat waarschijnlijk ook niet doen. Maar de balans verschuift, al is het langzaam. En voor iedereen die de afgelopen jaren met lede ogen toekeek hoe de prijzen maar bleven stijgen: dit is in ieder geval een stap in de goede richting.

De Nederlandse woningmarkt laat opnieuw een stevige prijsstijging zien. In maart betaalden kopers gemiddeld vijf procent meer voor een bestaande woning dan een jaar geleden. Tegelijkertijd wisselden er fors meer huizen van eigenaar. Trekken we hier al conclusies uit? Niet te snel. De cijfers vertellen een genuanceerder verhaal dan de koppen doen vermoeden.

Wat zeggen de cijfers precies?

Het Kadaster en het CBS publiceerden deze week hun meest recente woningmarktcijfers. Over het eerste kwartaal van 2026 stegen de huizenprijzen gemiddeld met 5,2 procent ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De stijging van februari naar maart was met 0,3 procent bescheiden. De markt beweegt, maar niet in een razend tempo.

Opvallender is het aantal transacties. In maart gingen 19.381 woningen van de hand. Dat is bijna dertien procent meer dan in maart vorig jaar. Over het hele eerste kwartaal telde het Kadaster 55.949 verkopen, negen procent meer dan een jaar eerder. Er wordt dus weer meer gekocht. Maar betekent dat ook dat het makkelijker is geworden?

Grote regionale verschillen

Wie naar de provincies kijkt, ziet een verdeeld Nederland. Drenthe spant de kroon met een prijsstijging van maar liefst 8,2 procent over het eerste kwartaal. Aan de andere kant van het spectrum staat Noord-Holland, waar de prijzen slechts 3,3 procent stegen. Dat klinkt paradoxaal. De duurste provincie groeit het langzaamst.

Maar dat is het eigenlijk niet. In Amsterdam en de andere grote steden lagen de prijzen al zo hoog dat verdere stijging steeds moeilijker wordt. Een huis van acht ton dat vijf procent duurder wordt, is een heel ander verhaal dan een woning van drie ton in Emmen die acht procent stijgt. In absolute euro’s scheelt dat niet eens zoveel.

De provincie Utrecht was koploper qua transacties. Daar werden 14,2 procent meer woningen verkocht. Friesland was de enige provincie waar het aantal verkopen daalde, met 2,1 procent. Waarom juist Friesland achterblijft, is lastig te verklaren. Mogelijk speelt het beperkte aanbod een rol, of is de vraag er simpelweg minder sterk.

Vrijstaande woningen het duurst, hoekwoningen het populairst

Niet elk type woning stijgt even hard in prijs. Vrijstaande woningen werden in het eerste kwartaal 7,1 procent duurder. Tweekappers volgden met 6,4 procent. Appartementen bleven wat achter met vier procent prijsstijging.

Dat vrijstaande woningen het hardst stijgen, is logisch. Er worden er relatief weinig gebouwd en het aanbod is schaars. Wie een vrijstaand huis zoekt op een goede locatie, heeft weinig keus en betaalt de hoofdprijs.

Het populairste woningtype gemeten naar verkooptoename was de hoekwoning. Daar steeg het aantal transacties met 12,5 procent. Hoekwoningen bieden voor veel gezinnen een aantrekkelijke combinatie van betaalbaarheid en ruimte. Je hebt een tuintje, een extra raam en toch geen hypotheek die je nachten wakker houdt. Althans, dat is het idee.

Koelt de markt af of warmt die op?

Hier wordt het interessant. De NVM meldde vorige week dat de woningmarkt juist weer wat afkoelt. Minder overbieden, iets langere verkooptijden. Hoe rijmt dat met de CBS-cijfers die juist meer transacties en hogere prijzen laten zien?

Het verschil zit in de methode. Het CBS en Kadaster meten alle verkochte woningen in Nederland op basis van geregistreerde koopakten. De NVM rapporteert alleen over woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. Dat is een groot deel van de markt, maar niet alles. Beide datasets zijn waardevol, maar ze vertellen net een ander deel van het verhaal.

Wat we wel kunnen zeggen: de woningmarkt is niet oververhit, maar ook zeker niet koud. De prijzen stijgen gestaag, het aantal verkopen neemt toe en de regionale verschillen zijn groot. Voor kopers in Drenthe ziet de wereld er anders uit dan voor iemand die in Amsterdam zoekt.

What does this mean for you?

Ben je van plan om binnenkort een huis te kopen? Dan is het goed om te weten dat de prijzen voorlopig niet gaan dalen. De stijging is gematigd vergeleken met de gekte van een paar jaar geleden, maar van een koopjesmarkt is geen sprake.

Verkopers zitten in een comfortabele positie. De vraag is er, de prijzen stijgen en het aanbod blijft krap. Wie overweegt te verkopen, doet er verstandig aan om de lokale markt goed in kaart te brengen. Want die gemiddelden verhullen flinke verschillen per regio en woningtype.

De woningmarkt in 2026 is er een van geduld en precisie. Geen paniek, geen euforie. Gewoon stevig doorstijgen.

Stel je voor: twee kopers staan voor hetzelfde rijtjeshuis. De een is starter, spaart al jaren en moet alles op alles zetten. De ander verkoopt eerst de eigen woning, casht de overwaarde en stapt fluitend de notaris binnen. Dat verschil was er altijd al, maar het wordt groter. Veel groter.

Uit nieuwe kwartaalcijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) blijkt dat de kloof tussen starters en doorstromers op de Nederlandse woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 verder is toegenomen. En dat terwijl de markt als geheel best aardig draaide.

Een kwartaal van twee gezichten

Het eerste kwartaal begon rustig. Tot en met begin maart lagen de hypotheekaanvragen ruim 14 procent lager dan een jaar eerder. Weinig reden tot optimisme, zou je denken. Maar toen draaide het sentiment. In de derde week van maart explodeerde het aantal aanvragen. Met 22.723 aanvragen in een enkele week werd zelfs een record gebroken.

Wat was er aan de hand? Geopolitieke spanningen duwden de hypotheekrente omhoog, en wie twijfelde over een aankoop besloot ineens snel te handelen. Het klassieke patroon: onzekerheid jaagt mensen juist naar actie. Door die sterke eindsprint kwam het kwartaal uit op 146.814 aanvragen, een plus van 3,3 procent ten opzichte van vorig jaar.

Starters trekken aan het kortste eind

Maar achter die cijfers schuilt een minder rooskleurig verhaal. Starters moeten gemiddeld meer eigen geld meebrengen dan een jaar geleden. Ze lenen tegelijkertijd relatief meer ten opzichte van de woningwaarde. En alsof dat niet genoeg is: ze kopen vaker woningen met een slecht energielabel.

Wat betekent dat concreet? Hogere maandlasten. Een minder comfortabel huis. En een groter financieel risico, want die slechte labels zorgen ook voor een hogere risicoklasse bij de hypotheekverstrekker. Doorstromers hebben het daarentegen een stuk makkelijker. Zij hoeven minder eigen geld in te leggen, profiteren van overwaarde en kopen vaker energiezuinige woningen. De woningmarkt heeft dus eigenlijk twee gezichten, afhankelijk van waar je instap.

Noord-Holland versus Friesland: twee werelden

Die tweedeling is niet alleen zichtbaar tussen kopersgroepen, maar ook tussen regio’s. In Limburg en Zeeland groeide de hypotheekmarkt flink. In Drenthe en Utrecht was er juist een daling. Het gemiddelde hypotheekbedrag voor een starter zonder NHG in Noord-Holland ligt mijlenver boven dat in Friesland.

Dat is niet verrassend als je erover nadenkt. De Randstad kent hogere prijzen, meer concurrentie en strakkere voorwaarden. Maar het verschil groeit, en dat is wel degelijk zorgwekkend. Wie in een goedkopere regio koopt, heeft weliswaar lagere maandlasten, maar ook minder waardestijging om later op terug te vallen.

Verduurzaming als stille motor

Opvallend is de groei van de zogeheten niet-kopersmarkt. Dat zijn hypotheekaanvragen die niet voor een aankoop bedoeld zijn, maar voor verbouwingen, oversluiten of verduurzaming. Met 63.436 aanvragen bereikte dit segment het hoogste niveau sinds 2022.

Vooral hypotheekverhogingen voor woningverbetering en verduurzaming namen toe. De overheid duwt huiseigenaren richting warmtepompen, isolatie en zonnepanelen, en dat zie je terug in de cijfers. Toch lijkt de groei hier af te vlakken. Een deel van de inhaalvraag na de rentestijgingen van eerdere jaren is inmiddels ingelost.

Stabilisatie, maar voor wie?

De gemiddelde woningwaarde steeg in het eerste kwartaal met 2 procent tot 517.200 euro. Dat is de kleinste stijging sinds 2023. Je zou kunnen zeggen dat de markt stabiliseert, en dat is op papier goed nieuws.

Maar stabilisatie voor wie? Voor doorstromers die al in de markt zitten, betekent het dat hun vermogen langzamer groeit. Vervelend, maar niet dramatisch. Voor starters betekent het dat woningen nog steeds duurder worden, alleen iets langzamer. De drempel wordt niet lager, hij stijgt alleen minder snel.

Ook analisten van ABN AMRO verwachten dat de huizenmarkt in 2026 afkoelt. Prijzen stijgen licht door, maar het aantal transacties zal dalen. De markt wordt rustiger, maar toegankelijker? Dat is een ander verhaal.

What does this mean for you?

Ben je starter? Dan is het belangrijk om goed te kijken naar je financieringspositie. Een iets hogere rente nu kan over de gehele looptijd tienduizenden euro’s schelen. Laat je niet opjagen door marktonrust, maar wees wel alert op kansen. Een woning met een slecht energielabel kan na verduurzaming juist in waarde stijgen.

Ben je doorstromer? Dan zit je relatief comfortabel, maar onderschat de regionale verschillen niet. De markt in jouw provincie kan er heel anders uitzien dan het landelijke gemiddelde.

En voor iedereen geldt: de woningmarkt van 2026 is er een van nuance. De grote lijnen zien er redelijk uit, maar de details vertellen een heel ander verhaal. Het is die woonkloof waar we ons het meeste zorgen over moeten maken.

Afkoeling op de woningmarkt: ABN Amro verwacht minder transacties in 2026 en 2027

De Nederlandse woningmarkt gaat een rustiger periode tegemoet. Na een stevig 2025 waarin de prijzen flink opliepen en kopers massaal toesloegen, trekt ABN Amro nu aan de rem met een nuchtere voorspelling: minder transacties, licht stijgende prijzen en een bouwsector die niet kan bijbenen. Wat betekent dat voor jou als koper, verkoper of belegger?

De cijfers liegen er niet om. ABN Amro heeft haar verwachting voor het aantal woningtransacties in 2026 naar beneden bijgesteld, van min 1 procent naar min 3 procent. En voor 2027 ziet het er niet veel beter uit, met een verwachte daling van 4 procent. De bank publiceerde deze conclusies in haar nieuwste Woningmarktmonitor.

Waarom koelt de markt af?

Er spelen meerdere factoren tegelijk. De hypotheekrente kruipt omhoog, gevoed door de verwachting dat de ECB de depositorente dit jaar nog twee keer met 25 basispunten verhoogt. Voor kopers betekent dat simpelweg: je kunt minder lenen voor hetzelfde maandbedrag. Dat schrikt af, zeker starters die toch al moeite hebben om een voet tussen de deur te krijgen.

Daar komt de geopolitieke onzekerheid bovenop. De oorlog in het Midden-Oosten stuwt de energieprijzen, wat de inflatie voedt. En inflatie is de vijand van koopkracht. Het is een keten die uiteindelijk bij de huizenmarkt terechtkomt: hogere kosten, minder vertrouwen, meer aarzeling bij grote aankopen.

Prijzen blijven stijgen, maar gematigd

Hier wordt het interessant. Ondanks de afkoeling verwacht ABN Amro dat de huizenprijzen gewoon blijven stijgen. Met 3 procent in 2026 en zelfs 4 procent in 2027. Hoe kan dat als er minder wordt gekocht?

Het antwoord zit in het woningtekort. Nederland heeft simpelweg te weinig huizen en dat probleem verdwijnt niet zomaar. De reële inkomensgroei van afgelopen jaar werkt ook nog door. Verkopers die hun huis niet voor de gewenste prijs kwijt kunnen, halen het gewoon van de markt. Dat houdt het aanbod krap en de prijzen op peil.

Opvallend is dat de prijsstijgingen in landelijke gebieden momenteel sterker zijn dan in de steden. Het thuiswerkeffect van de coronajaren lijkt dus blijvend. Wie een tuin en ruimte zoekt, kijkt niet meer automatisch naar Amsterdam of Utrecht.

De bouw houdt het niet bij

En dan de nieuwbouw. Of beter gezegd: het gebrek daaraan. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen 7,6 procent lager dan dezelfde periode vorig jaar. Dat is geen goed teken. Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN Amro, is er duidelijk over: hoewel er meer bouwvergunningen worden afgegeven, haperen de uitvoeringsfase door planvorming en beperkte bouwcapaciteit.

Beleggers haken ook af. Institutionele partijen trekken zich op grote schaal terug uit vastgoedinvesteerder Vesteda. De particuliere belegger heeft het door strenge regulering en hogere belastingen evenmin makkelijk. Wie financiert straks al die nieuwbouwprojecten?

De inhaalslag van 2027

Er is ook een lichtpuntje in de analyse. ABN Amro verwacht dat kopers die nu een pas op de plaats maken, in 2027 terugkomen als de economische situatie stabiliseert. Een soort inhaaleffect dus. De vraag is alleen of het aanbod er dan ook is.

Het uitponden van huurwoningen door beleggers zet in de eerste helft van 2026 nog door. Dat levert tijdelijk extra aanbod op voor kopers. Maar na de zomer droogt die bron waarschijnlijk op. En de structurele woningnood? Die blijft.

Wat betekent dit voor de woningzoeker?

Ben je van plan om dit jaar een huis te kopen? Dan is het zaak om realistisch te zijn. De tijden van blindelings overbieden lijken voorbij, maar verwacht geen koopjesmarkt. De rente is hoger dan twee jaar geleden, het aanbod blijft beperkt en de prijzen dalen niet.

Voor verkopers geldt: geduld loont. Als je niet per se hoeft te verkopen, kun je het je permitteren om even af te wachten. De markt draait niet om, hij kalmeert. Dat is een wezenlijk verschil.

De woningmarkt is als een tanker op zee. Ze verandert niet ineens van koers, maar de stroming verschuift langzaam. En wie goed navigeert, komt er prima doorheen.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026

Het was te verwachten. Na het sterke 2025 wordt het rustiger op de woningmarkt. Niet omdat huizen minder waard worden, want dat gebeurt niet. Maar er worden er simpelweg minder verkocht.

ABN Amro publiceerde begin april haar nieuwste Woningmarktmonitor en de cijfers zijn duidelijk: drie procent minder transacties dit jaar, vier procent minder volgend jaar. Nog geen twee maanden geleden rekende de bank op slechts een procent daling. Dat ze hun prognose zo snel hebben bijgesteld, zegt iets.

De hypotheekrente bijt

De hypotheekrente loopt al maanden op. De ECB verhoogt de depositorente en dat is direct voelbaar bij de hypotheekverstrekker. Hogere maandlasten, lagere maximale hypotheek. Tel daarbij de stijgende energieprijzen door de onrust in het Midden-Oosten, en je snapt waarom mensen voorzichtiger worden.

Vorig jaar bood je zonder blikken of blozen boven de vraagprijs. Nu wacht je even.

In de Randstad vlakt het af, daarbuiten niet

Wat opvalt in de cijfers: buiten de steden stijgen de prijzen harder dan erbinnen. Dat is een patroon dat economen kennen. Steden lopen voorop in prijsbewegingen, omhoog en omlaag. Als het platteland de steden inhaalt, kan dat betekenen dat de piek in de steden al achter ons ligt.

Meer vergunningen, minder huizen

Er worden meer bouwvergunningen afgegeven, maar het aantal opgeleverde woningen daalde in het eerste kwartaal met 7,6 procent. Hoe kan dat? Het probleem zit niet in de plannen, maar in de uitvoering. Gemeenten zijn traag, aannemers zitten vol, en beleggers haken af.

Dat laatste is misschien het meest zorgwekkend. Grote institutionele partijen trekken zich terug uit de woningbouw. Bij Vesteda bijvoorbeeld stappen investeerders uit. Zonder dat geld worden grote nieuwbouwprojecten een stuk lastiger te financieren.

Mike Langen, senior econoom bij ABN Amro, zegt het zo: “De interesse van beleggers neemt af. Dat zet de financiering van nieuwbouw onder druk.”

Verkopers wachten liever

Verkopers zitten ook niet stil. Of eigenlijk: ze zitten juist wel stil. Veel huiseigenaren verkopen liever niet als ze hun gewenste prijs niet krijgen. Logisch, want hun huis wordt niet minder waard. Maar het gevolg is dat er minder aanbod op de markt komt.

Verhuurders die hun panden verkopen aan particulieren (uitponden) zorgen nog voor enige beweging in de eerste helft van het jaar. Na de zomer droogt ook dat op, verwacht ABN Amro.

Wordt 2027 het jaar van de inhaalslag?

De bank denkt van wel. Althans, als de economie niet verder verslechtert. Kopers die nu afwachten, bouwen vraag op. De lonen stijgen nog steeds, dus de koopkracht blijft redelijk op peil. Op een gegeven moment komen die mensen terug.

Maar voorlopig is de markt vooral rustig. De prijzen dalen niet, maar het gaat allemaal wat trager. Minder haast bij het bieden, maar ook minder te kiezen. En als verkoper? Neem de tijd. Die heb je.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026