Stel je voor: twee kopers staan voor hetzelfde rijtjeshuis. De een is starter, spaart al jaren en moet alles op alles zetten. De ander verkoopt eerst de eigen woning, casht de overwaarde en stapt fluitend de notaris binnen. Dat verschil was er altijd al, maar het wordt groter. Veel groter.

Uit nieuwe kwartaalcijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) blijkt dat de kloof tussen starters en doorstromers op de Nederlandse woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 verder is toegenomen. En dat terwijl de markt als geheel best aardig draaide.

Een kwartaal van twee gezichten

Het eerste kwartaal begon rustig. Tot en met begin maart lagen de hypotheekaanvragen ruim 14 procent lager dan een jaar eerder. Weinig reden tot optimisme, zou je denken. Maar toen draaide het sentiment. In de derde week van maart explodeerde het aantal aanvragen. Met 22.723 aanvragen in een enkele week werd zelfs een record gebroken.

Wat was er aan de hand? Geopolitieke spanningen duwden de hypotheekrente omhoog, en wie twijfelde over een aankoop besloot ineens snel te handelen. Het klassieke patroon: onzekerheid jaagt mensen juist naar actie. Door die sterke eindsprint kwam het kwartaal uit op 146.814 aanvragen, een plus van 3,3 procent ten opzichte van vorig jaar.

Starters trekken aan het kortste eind

Maar achter die cijfers schuilt een minder rooskleurig verhaal. Starters moeten gemiddeld meer eigen geld meebrengen dan een jaar geleden. Ze lenen tegelijkertijd relatief meer ten opzichte van de woningwaarde. En alsof dat niet genoeg is: ze kopen vaker woningen met een slecht energielabel.

Wat betekent dat concreet? Hogere maandlasten. Een minder comfortabel huis. En een groter financieel risico, want die slechte labels zorgen ook voor een hogere risicoklasse bij de hypotheekverstrekker. Doorstromers hebben het daarentegen een stuk makkelijker. Zij hoeven minder eigen geld in te leggen, profiteren van overwaarde en kopen vaker energiezuinige woningen. De woningmarkt heeft dus eigenlijk twee gezichten, afhankelijk van waar je instap.

Noord-Holland versus Friesland: twee werelden

Die tweedeling is niet alleen zichtbaar tussen kopersgroepen, maar ook tussen regio’s. In Limburg en Zeeland groeide de hypotheekmarkt flink. In Drenthe en Utrecht was er juist een daling. Het gemiddelde hypotheekbedrag voor een starter zonder NHG in Noord-Holland ligt mijlenver boven dat in Friesland.

Dat is niet verrassend als je erover nadenkt. De Randstad kent hogere prijzen, meer concurrentie en strakkere voorwaarden. Maar het verschil groeit, en dat is wel degelijk zorgwekkend. Wie in een goedkopere regio koopt, heeft weliswaar lagere maandlasten, maar ook minder waardestijging om later op terug te vallen.

Verduurzaming als stille motor

Opvallend is de groei van de zogeheten niet-kopersmarkt. Dat zijn hypotheekaanvragen die niet voor een aankoop bedoeld zijn, maar voor verbouwingen, oversluiten of verduurzaming. Met 63.436 aanvragen bereikte dit segment het hoogste niveau sinds 2022.

Vooral hypotheekverhogingen voor woningverbetering en verduurzaming namen toe. De overheid duwt huiseigenaren richting warmtepompen, isolatie en zonnepanelen, en dat zie je terug in de cijfers. Toch lijkt de groei hier af te vlakken. Een deel van de inhaalvraag na de rentestijgingen van eerdere jaren is inmiddels ingelost.

Stabilisatie, maar voor wie?

De gemiddelde woningwaarde steeg in het eerste kwartaal met 2 procent tot 517.200 euro. Dat is de kleinste stijging sinds 2023. Je zou kunnen zeggen dat de markt stabiliseert, en dat is op papier goed nieuws.

Maar stabilisatie voor wie? Voor doorstromers die al in de markt zitten, betekent het dat hun vermogen langzamer groeit. Vervelend, maar niet dramatisch. Voor starters betekent het dat woningen nog steeds duurder worden, alleen iets langzamer. De drempel wordt niet lager, hij stijgt alleen minder snel.

Ook analisten van ABN AMRO verwachten dat de huizenmarkt in 2026 afkoelt. Prijzen stijgen licht door, maar het aantal transacties zal dalen. De markt wordt rustiger, maar toegankelijker? Dat is een ander verhaal.

What does this mean for you?

Ben je starter? Dan is het belangrijk om goed te kijken naar je financieringspositie. Een iets hogere rente nu kan over de gehele looptijd tienduizenden euro’s schelen. Laat je niet opjagen door marktonrust, maar wees wel alert op kansen. Een woning met een slecht energielabel kan na verduurzaming juist in waarde stijgen.

Ben je doorstromer? Dan zit je relatief comfortabel, maar onderschat de regionale verschillen niet. De markt in jouw provincie kan er heel anders uitzien dan het landelijke gemiddelde.

En voor iedereen geldt: de woningmarkt van 2026 is er een van nuance. De grote lijnen zien er redelijk uit, maar de details vertellen een heel ander verhaal. Het is die woonkloof waar we ons het meeste zorgen over moeten maken.

Afkoeling op de woningmarkt: ABN Amro verwacht minder transacties in 2026 en 2027

De Nederlandse woningmarkt gaat een rustiger periode tegemoet. Na een stevig 2025 waarin de prijzen flink opliepen en kopers massaal toesloegen, trekt ABN Amro nu aan de rem met een nuchtere voorspelling: minder transacties, licht stijgende prijzen en een bouwsector die niet kan bijbenen. Wat betekent dat voor jou als koper, verkoper of belegger?

De cijfers liegen er niet om. ABN Amro heeft haar verwachting voor het aantal woningtransacties in 2026 naar beneden bijgesteld, van min 1 procent naar min 3 procent. En voor 2027 ziet het er niet veel beter uit, met een verwachte daling van 4 procent. De bank publiceerde deze conclusies in haar nieuwste Woningmarktmonitor.

Waarom koelt de markt af?

Er spelen meerdere factoren tegelijk. De hypotheekrente kruipt omhoog, gevoed door de verwachting dat de ECB de depositorente dit jaar nog twee keer met 25 basispunten verhoogt. Voor kopers betekent dat simpelweg: je kunt minder lenen voor hetzelfde maandbedrag. Dat schrikt af, zeker starters die toch al moeite hebben om een voet tussen de deur te krijgen.

Daar komt de geopolitieke onzekerheid bovenop. De oorlog in het Midden-Oosten stuwt de energieprijzen, wat de inflatie voedt. En inflatie is de vijand van koopkracht. Het is een keten die uiteindelijk bij de huizenmarkt terechtkomt: hogere kosten, minder vertrouwen, meer aarzeling bij grote aankopen.

Prijzen blijven stijgen, maar gematigd

Hier wordt het interessant. Ondanks de afkoeling verwacht ABN Amro dat de huizenprijzen gewoon blijven stijgen. Met 3 procent in 2026 en zelfs 4 procent in 2027. Hoe kan dat als er minder wordt gekocht?

Het antwoord zit in het woningtekort. Nederland heeft simpelweg te weinig huizen en dat probleem verdwijnt niet zomaar. De reële inkomensgroei van afgelopen jaar werkt ook nog door. Verkopers die hun huis niet voor de gewenste prijs kwijt kunnen, halen het gewoon van de markt. Dat houdt het aanbod krap en de prijzen op peil.

Opvallend is dat de prijsstijgingen in landelijke gebieden momenteel sterker zijn dan in de steden. Het thuiswerkeffect van de coronajaren lijkt dus blijvend. Wie een tuin en ruimte zoekt, kijkt niet meer automatisch naar Amsterdam of Utrecht.

De bouw houdt het niet bij

En dan de nieuwbouw. Of beter gezegd: het gebrek daaraan. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen 7,6 procent lager dan dezelfde periode vorig jaar. Dat is geen goed teken. Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN Amro, is er duidelijk over: hoewel er meer bouwvergunningen worden afgegeven, haperen de uitvoeringsfase door planvorming en beperkte bouwcapaciteit.

Beleggers haken ook af. Institutionele partijen trekken zich op grote schaal terug uit vastgoedinvesteerder Vesteda. De particuliere belegger heeft het door strenge regulering en hogere belastingen evenmin makkelijk. Wie financiert straks al die nieuwbouwprojecten?

De inhaalslag van 2027

Er is ook een lichtpuntje in de analyse. ABN Amro verwacht dat kopers die nu een pas op de plaats maken, in 2027 terugkomen als de economische situatie stabiliseert. Een soort inhaaleffect dus. De vraag is alleen of het aanbod er dan ook is.

Het uitponden van huurwoningen door beleggers zet in de eerste helft van 2026 nog door. Dat levert tijdelijk extra aanbod op voor kopers. Maar na de zomer droogt die bron waarschijnlijk op. En de structurele woningnood? Die blijft.

Wat betekent dit voor de woningzoeker?

Ben je van plan om dit jaar een huis te kopen? Dan is het zaak om realistisch te zijn. De tijden van blindelings overbieden lijken voorbij, maar verwacht geen koopjesmarkt. De rente is hoger dan twee jaar geleden, het aanbod blijft beperkt en de prijzen dalen niet.

Voor verkopers geldt: geduld loont. Als je niet per se hoeft te verkopen, kun je het je permitteren om even af te wachten. De markt draait niet om, hij kalmeert. Dat is een wezenlijk verschil.

De woningmarkt is als een tanker op zee. Ze verandert niet ineens van koers, maar de stroming verschuift langzaam. En wie goed navigeert, komt er prima doorheen.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026

Het was te verwachten. Na het sterke 2025 wordt het rustiger op de woningmarkt. Niet omdat huizen minder waard worden, want dat gebeurt niet. Maar er worden er simpelweg minder verkocht.

ABN Amro publiceerde begin april haar nieuwste Woningmarktmonitor en de cijfers zijn duidelijk: drie procent minder transacties dit jaar, vier procent minder volgend jaar. Nog geen twee maanden geleden rekende de bank op slechts een procent daling. Dat ze hun prognose zo snel hebben bijgesteld, zegt iets.

De hypotheekrente bijt

De hypotheekrente loopt al maanden op. De ECB verhoogt de depositorente en dat is direct voelbaar bij de hypotheekverstrekker. Hogere maandlasten, lagere maximale hypotheek. Tel daarbij de stijgende energieprijzen door de onrust in het Midden-Oosten, en je snapt waarom mensen voorzichtiger worden.

Vorig jaar bood je zonder blikken of blozen boven de vraagprijs. Nu wacht je even.

In de Randstad vlakt het af, daarbuiten niet

Wat opvalt in de cijfers: buiten de steden stijgen de prijzen harder dan erbinnen. Dat is een patroon dat economen kennen. Steden lopen voorop in prijsbewegingen, omhoog en omlaag. Als het platteland de steden inhaalt, kan dat betekenen dat de piek in de steden al achter ons ligt.

Meer vergunningen, minder huizen

Er worden meer bouwvergunningen afgegeven, maar het aantal opgeleverde woningen daalde in het eerste kwartaal met 7,6 procent. Hoe kan dat? Het probleem zit niet in de plannen, maar in de uitvoering. Gemeenten zijn traag, aannemers zitten vol, en beleggers haken af.

Dat laatste is misschien het meest zorgwekkend. Grote institutionele partijen trekken zich terug uit de woningbouw. Bij Vesteda bijvoorbeeld stappen investeerders uit. Zonder dat geld worden grote nieuwbouwprojecten een stuk lastiger te financieren.

Mike Langen, senior econoom bij ABN Amro, zegt het zo: “De interesse van beleggers neemt af. Dat zet de financiering van nieuwbouw onder druk.”

Verkopers wachten liever

Verkopers zitten ook niet stil. Of eigenlijk: ze zitten juist wel stil. Veel huiseigenaren verkopen liever niet als ze hun gewenste prijs niet krijgen. Logisch, want hun huis wordt niet minder waard. Maar het gevolg is dat er minder aanbod op de markt komt.

Verhuurders die hun panden verkopen aan particulieren (uitponden) zorgen nog voor enige beweging in de eerste helft van het jaar. Na de zomer droogt ook dat op, verwacht ABN Amro.

Wordt 2027 het jaar van de inhaalslag?

De bank denkt van wel. Althans, als de economie niet verder verslechtert. Kopers die nu afwachten, bouwen vraag op. De lonen stijgen nog steeds, dus de koopkracht blijft redelijk op peil. Op een gegeven moment komen die mensen terug.

Maar voorlopig is de markt vooral rustig. De prijzen dalen niet, maar het gaat allemaal wat trager. Minder haast bij het bieden, maar ook minder te kiezen. En als verkoper? Neem de tijd. Die heb je.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026