Blog

Wie begin september een hypotheekofferte aanvroeg en die pas nu wil tekenen, kijkt waarschijnlijk tegen een ander getal aan. De hypotheekrente is de afgelopen weken hard opgelopen. Voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt zelfs het laagste tarief op de markt inmiddels boven de 4 procent. Dat is een psychologische grens, en de woningmarkt reageert er al op.

Volgens vergelijker Geld.nl steeg het laagste tarief voor tien jaar vast met NHG tussen 8 en 23 september van 3,78 naar 4,13 procent. Een toename van 0,35 procentpunt in ruim twee weken tijd. Hypotheek.nl, dat anders meet, kwam op 23 september uit op 4,21 procent. De precieze cijfers verschillen dus, maar de richting niet. Volgens Geld.nl hoort deze stijging bij de grootste sinds 2022, het jaar waarin de rente in rap tempo van bijna nul naar ruim 4 procent klom.

Niet alleen de scherpste aanbieders

Het gaat niet om een paar geldverstrekkers die hun tarieven aanpassen. De hele markt schuift op. Het laagste tarief voor vijf jaar vast ging van 3,70 naar 4,02 procent. Bij twintig jaar vast steeg het van 4,22 naar 4,43 procent en wie dertig jaar vastzet, betaalt nu minimaal 4,48 procent.

Ook de gemiddelde tarieven lopen op. Voor vijf jaar vast met NHG steeg het gemiddelde van 4,01 naar 4,27 procent, voor tien jaar vast van 4,10 naar 4,34 procent. Opvallend is vooral het tempo in de tweede helft van de maand. Tussen 15 en 22 september gingen de gemiddelde tarieven in één week met ongeveer 0,2 procentpunt omhoog. Hypotheekexpert Jaap de Jong van Geld.nl noemt zulke weekstijgingen uitzonderlijk. Dat is geen overdrijving: normaal bewegen tarieven in stapjes van een paar honderdsten.

Wat kost het in euro’s?

Procentpunten zeggen weinig tot je ze omrekent. Geld.nl deed dat voor een annuïtaire hypotheek van 400.000 euro met een looptijd van dertig jaar en tien jaar rentevast. De stijging van 3,78 naar 4,13 procent kost dan ongeveer 80 euro bruto per maand extra. Op jaarbasis is dat bijna 970 euro.

Voor een huishouden dat de maandlasten al krap had begroot, is dat geen detail. Belangrijker nog is het effect op de leencapaciteit. Banken rekenen met de actuele rente om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen. Stijgt de rente, dan krimpt het bedrag dat bij een gelijk inkomen haalbaar is. Een koper die in augustus nog net genoeg ruimte had voor dat ene huis, kan daar nu een paar duizend euro naast zitten. En dan heb je het verschil tussen een bod dat past en een bod dat niet past.

De markt voelt het al

Hypotheek.nl meldt dat makelaars minder kijkers per woning zien en dat huizen langer te koop staan. Er wordt minder extreem overboden. Dat past in het beeld van de afgelopen maanden. CBS en Kadaster meldden vorige week dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen in augustus verder afzwakte naar 3,3 procent op jaarbasis, tegen 7,9 procent een jaar eerder. Het aantal verkopen lag bijna 3 procent lager dan in augustus 2025.

De rentestijging komt dus bovenop een markt die al aan het afkoelen was. Dat maakt het effect groter. In een oververhitte markt dempt een hogere rente vooral de uitschieters. In een markt die al rustiger wordt, kan hij de doorslag geven voor kopers die twijfelen.

Waarom stijgt de rente eigenlijk?

Vaste hypotheekrentes volgen de kapitaalmarktrente. Banken lenen zelf geld op de financiële markten, en als dat duurder wordt, geven ze dat door. Hypotheek.nl wijst op de markt voor Nederlandse staatsobligaties, waar beleggers hogere rendementen eisen. Zorgen over inflatie en oplopende overheidsschulden spelen daarbij een rol. Geld.nl noemt daarnaast de hogere energieprijzen en het beleid van de Europese Centrale Bank.

Dat laatste is interessant, want veel mensen verwachten dat de rente vanzelf daalt zodra de ECB de beleidsrente verlaagt. Zo simpel werkt het niet. De langlopende rente, die bepalend is voor tien of twintig jaar vast, wordt minstens zo sterk gestuurd door wat beleggers verwachten van inflatie en staatsschulden. En die verwachtingen zijn de afgelopen weken duidelijk somberder geworden.

Niet elke woning heeft er evenveel last van

De gevolgen verschillen per regio en per type woning. Volgens Hypotheek.nl verkopen instapklare huizen op populaire plekken nog steeds relatief snel. Woningen waar veel aan moet gebeuren, of die minder gunstig liggen, hebben het moeilijker. Dat is logisch. Wie meer kwijt is aan rente, heeft minder over voor een nieuwe keuken of het verduurzamen van een jaren zeventig-woning. Die kosten worden dus harder van het bod afgetrokken.

Voor verkopers betekent dit dat de vraagprijs kritischer bekeken wordt. Een te optimistische prijs wordt sneller afgestraft. Voor kopers betekent het iets meer onderhandelingsruimte, al is dat een schrale troost als je maandlasten tegelijk stijgen.

Wachten of doorpakken?

Het is de vraag die elke koper nu stelt. Eerlijk antwoord: niemand weet het. Hypotheek.nl verwacht op korte termijn geen snelle daling, maar sluit verdere stijging ook niet uit. Veel hangt af van de inflatiecijfers en van geopolitieke ontwikkelingen die zich slecht laten voorspellen.

Wat wel verstandig is: kijk goed naar de geldigheid van je renteaanbod. De meeste geldverstrekkers houden een aangeboden rente een aantal maanden vast, en sommige passen hem aan als de rente daalt. Wie al een offerte heeft liggen, doet er goed aan die niet te laten verlopen. En wie nog moet beginnen, rekent beter met 4,25 procent dan met de 3,75 procent van een maand geleden. Dan valt het straks alleen maar mee.

De periode van historisch lage rentes ligt definitief achter ons. Dat wisten we eigenlijk al sinds 2022. Maar deze septemberweken laten zien dat de rente ook nu, na een paar jaar van relatieve rust, nog altijd flink kan bewegen. Voor wie een huis wil kopen, is de financiering daarmee weer het eerste waar je naar kijkt. Niet het laatste.

Bron: Vastgoed Actueel, Geld.nl, Hypotheek.nl, CBS/Kadaster.

“Zo snel mogelijk zoveel mogelijk bouwen voor iedereen.” Met die woorden zette koning Willem-Alexander de woningnood vorige week bovenaan de agenda. Het kabinet wil een doorbraak en zet daar ook geld tegenover. Volgend jaar gaat er ruim 1,3 miljard euro naar maatregelen om de woningbouw aan te jagen. Tussen 2029 en 2035 volgt nog eens 7 miljard euro, verdeeld over 1 miljard per jaar.

Dat klinkt als veel geld. De eerste reacties uit de woningmarkt zijn dan ook niet negatief. Maar wie verder leest dan de koppen, ziet dat bijna elke partij een flinke “maar” achter haar compliment zet.

Waar gaat het geld naartoe?

Een groot deel van de 7 miljard euro, namelijk 2,3 miljard, is bedoeld voor gemeenten. Zij krijgen 7.000 euro voor elke betaalbare woning waarvan de bouw daadwerkelijk start. Voor 2027 staat daarvoor 378,5 miljoen euro klaar. Daarnaast gaat 940 miljoen euro naar grootschalige woningbouwlocaties, waaronder vijf nieuwe gebieden die het kabinet eerder aanwees. Het idee is om te bouwen op plekken waar weinig extra infrastructuur nodig is en waar stikstof, stroomnetaansluitingen en drinkwater geen onoplosbare hobbels vormen.

Dit najaar volgt nog een Actieplan Versnellen Woningbouw met vijftig concrete acties. Het kabinet wil meer prefab bouwen, bestaande regels slimmer benutten voor vergunningen en de samenwerking tussen gemeenten, bouwers en ministeries verbeteren. Ruimtelijke plannen moeten elkaar niet langer in de weg zitten, klonk het in de Troonrede. Wie weleens een bouwproject jaren heeft zien vastlopen, snapt waarom.

Woningbouwers: een stap, maar geen oplossing

Woningbouwers NL, de brancheclub van bouwers en projectontwikkelaars, noemt de langjarige steun een belangrijke stap. Voorzitter Piet Adema rekent wel meteen voor waar het wringt. Via de Woonalliantie becijferden alle betrokken partijen eerder dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro aan publiek geld nodig is om 100.000 woningen per jaar te bouwen, waarvan een derde betaalbaar. Het kabinet komt structureel uit op 1 miljard. “Het kabinet vraagt de markt steeds meer betaalbare woningen te bouwen. Dat kunnen we, maar betaalbaarheid heeft een prijs”, aldus Adema.

Dat is geen detail. Een betaalbare woning bouwen kost ongeveer evenveel als een dure woning bouwen, terwijl de opbrengst veel lager ligt. Het verschil moet ergens vandaan komen. Als de overheid maar een deel van dat gat dicht, blijven projecten op de plank liggen. Of ze worden alsnog duurder dan de bedoeling was.

NVM wil vooral voorspelbaarheid

Ook de NVM is voorzichtig positief, maar legt de nadruk anders. Bouw niet alleen meer, bouw vooral wat nodig is, zegt de makelaarsvereniging. En toets dat niet alleen in Den Haag, maar juist lokaal en regionaal. Een starterswoning in de Randstad vraagt om een ander plan dan een seniorenwoning in Zeeland.

Opvallend is de aandacht van de NVM voor funderingsproblemen, een onderwerp dat in de politiek vaak onder de radar blijft. “Geef consumenten duidelijkheid over het daadwerkelijke funderingsrisico en bied handelingsperspectief voor onderzoek, financiering en herstel, zodat deze woningen courant blijven”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van NVM Wonen. Voor eigenaren in veenweidegebieden is dat geen abstracte kwestie. Een woning met een onduidelijk funderingsrisico is lastig te verkopen en soms nauwelijks te financieren.

De huurmarkt blijft het zorgenkind

Het scherpste commentaar gaat over de huurmarkt. De NVM wil dat box 3 zo snel mogelijk het werkelijke rendement gaat belasten, dat de evaluatie van de Wet betaalbare huur niet langer wordt uitgesteld en dat tijdelijke huurcontracten onder duidelijke voorwaarden terugkomen. Buitenlandse beleggers hebben zich de afgelopen jaren teruggetrokken, terwijl hun geld hard nodig is om de bouwambities te betalen.

Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, is nog kritischer. Voorzitter Niek Verra ziet in de Miljoenennota veel aandacht voor woningcorporaties, maar niets voor de private huursector. Er staat geen aanpassing van box 3 in die de belastingdruk voor verhuurders verlicht. Volgens Verra kiest het kabinet daarmee bewust voor het in stand houden van de uitpondgolf, waarbij verhuurders hun huurwoningen een voor een verkopen.

En dat raakt ook kopers. Uitgeponde woningen komen op de koopmarkt, wat het aanbod voor starters tijdelijk vergroot. Maar elke verkochte huurwoning is er een minder voor mensen die (nog) niet kunnen of willen kopen. Zolang die groep nergens terechtkan, blijft de druk op de hele markt hoog.

Ouderen en doorstroming

Vereniging Eigen Huis richt zich op een ander gat. Het kabinet trekt tot en met 2035 1,1 miljard euro uit voor ouderenhuisvesting. Op korte termijn is echter maar 420 miljoen euro beschikbaar, terwijl er in 2030 290.000 seniorenwoningen bij moeten komen. Veel te weinig, vindt VEH. En zonder geschikte woningen voor ouderen komt de doorstroming niet op gang. Een stel van in de zeventig dat graag kleiner wil wonen maar niets passends vindt, blijft in de eengezinswoning zitten waar een jong gezin op wacht.

Kopers zijn nog niet overtuigd

Hoe kijkt de woningzoekende zelf naar al deze plannen? Niet erg hoopvol. Uit een peiling van De Hypotheker onder 500 potentiële kopers blijkt dat 84 procent niet gelooft dat het kabinet de problemen rond aanbod, betaalbaarheid en doorstroming de komende jaren kleiner maakt. Meer dan de helft verwacht dat de eigen kansen op de woningmarkt juist verslechteren. En 63 procent heeft woonplannen of andere grote levenskeuzes al uitgesteld of aangepast.

Dat wantrouwen is begrijpelijk. Elk kabinet van de afgelopen tien jaar beloofde meer woningen, en de wachtlijsten werden er niet korter op. Toch is er deze keer iets anders aan de hand. Het geld is voor langere tijd vastgelegd, en dat geeft bouwers en gemeenten iets waar ze al jaren om vragen: zekerheid. Of het genoeg is, is een tweede vraag. De rekensom van de sector zegt van niet.

Voor wie nu een woning zoekt of wil verkopen, verandert er op korte termijn weinig. De eerste woningen uit deze plannen staan pas over jaren. De komende maanden zijn vooral het Actieplan en de politieke discussie over box 3 het volgen waard. Daar valt de beslissing of de huurmarkt weer in beweging komt, en dat bepaalt uiteindelijk ook hoeveel ruimte er op de koopmarkt ontstaat.

Bron: Vastgoed Actueel, NVM, Woningbouwers NL, Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, De Hypotheker, Miljoenennota 2027.

Wie de stad wil ontvluchten in de hoop op een goedkoper huis, komt vaak van een koude kermis thuis. Uit nieuw onderzoek van NVM en datadochter Brainbay onder 2.172 Nederlandse dorpen blijkt dat een dorpswoning medio 2026 gemiddeld 503.000 euro kostte. In de stad lag de gemiddelde verkoopprijs op 487.000 euro. Het dorp is dus gemiddeld zestienduizend euro duurder dan de stad.

Hoe kan dat? Het antwoord zit in de woningmix. Dorpen tellen relatief veel grote, grondgebonden woningen met een tuin. Steden hebben juist veel appartementen en kleinere huizen, en die drukken het stedelijke gemiddelde. Wie appels met appels vergelijkt, ziet een ander beeld. Een tussenwoning kost in een dorp gemiddeld 435.000 euro, zo’n 50.000 euro minder dan een vergelijkbare woning in de stad. Bij vrijstaande huizen is het gat nog groter: 626.000 euro in het dorp, terwijl de koper in de stad daar bijna twee ton bovenop legt. Ook per vierkante meter is het dorp goedkoper.

Niet het dorp bepaalt de prijs, maar de afstand tot de stad

De interessantste conclusie uit het onderzoek gaat niet over het verschil tussen stad en dorp, maar over het verschil tussen dorpen onderling. Een woning in een dorp vlak bij een stad kostte gemiddeld 560.000 euro. Voor een huis in een afgelegen dorp werd gemiddeld 444.000 euro betaald. Dat scheelt 26 procent. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil zelfs op tot ruim twee ton, oftewel 40 procent.

Diezelfde lijn zie je terug in het betaalbare aanbod. In dorpen nabij een stad valt slechts 20 procent van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens van 420.000 euro. In afgelegen dorpen is dat 36 procent. De NVM trekt daaruit een heldere conclusie: niet de vraag of je in een stad of dorp zoekt bepaalt de betaalbaarheid, maar hoe ver je van stedelijk gebied af wilt zitten.

Ook in het dorp staat u niet alleen in de bezichtigingsrij

Wie denkt in een dorp rustig te kunnen rondkijken, moet dat idee bijstellen. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen er volgens de onderzoekers vrijwel op hetzelfde niveau als in de stad. De prijzen stijgen bovendien gewoon door. In de kleinste dorpen gingen ze het afgelopen jaar met 4,5 procent omhoog.

Opvallend is ook hoe weinig lokaal de dorpsmarkt nog is. Slechts een derde van de dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp, en bijna de helft komt uit de stad. Vooral dertigers en jonge gezinnen strijken neer in dorpen dicht bij de stad. Oudere stedelingen kiezen juist vaker voor een dorp verder weg, waar hun overwaarde meer waard is en de drukte minder.

Nieuwbouw groeit, maar lost de krapte niet op

Er wordt in dorpen wel degelijk gebouwd. Sinds 2016 kwamen er ongeveer 160.000 woningen bij, bijna elf nieuwe woningen per honderd bestaande. Steden bleven steken op circa negen. Van die dorpse nieuwbouw is 77 procent grondgebonden, al zijn appartementen er de snelst groeiende categorie.

Toch is dat geen garantie dat de krapte snel verdwijnt. RaboResearch telt in het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn, maar waarschuwt dat vergunningen en plannen niet vanzelf opleveringen worden. De verkoop van nieuwbouw hapert juist: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. De verklaring is pijnlijk simpel. Er worden veel appartementen gepland, terwijl kopers vooral grondgebonden woningen willen.

Wat betekent dit voor u als koper?

De les uit dit onderzoek is er een van verwachtingsmanagement. Het dorp als goedkoop alternatief voor de stad bestaat nog wel, maar niet om de hoek. Wie met een budget tot 420.000 euro zoekt, maakt in een dorp op fietsafstand van de stad weinig kans en moet de zoekcirkel flink oprekken. Dan wordt het een rekensom die verder gaat dan de vraagprijs alleen. Wat kosten twee auto’s voor het huishouden? Hoeveel reistijd accepteert u voor werk, school en sociale contacten?

Voor wie die afweging kan en wil maken, liggen er in de verder gelegen dorpen nog altijd kansen. Daar valt ruim een derde van het aanbod binnen de betaalbaarheidsgrens en krijgt u voor hetzelfde geld aanzienlijk meer huis. Maar reken uzelf niet rijk met het idee dat het dorp een ontspannen markt is. De bezichtigingsrij is er net zo lang, alleen het uitzicht is anders.

Een huis dat te lang te koop staat, krijgt vroeg of laat een lagere vraagprijs. Dat is niets nieuws. Wat wel opvalt: verkopers doen dat niet in kleine stapjes. Ze wachten, en als ze ingrijpen, halen ze er in één keer een flink bedrag af. In augustus ging het bij bijna alle woningen om precies één prijsverlaging, met een mediaan van ruim 5 procent. Dat komt neer op zo’n 25.000 euro.

De cijfers komen van Woniqo, een woningdataplatform dat dagelijks de etalages van ongeveer 3.050 Nederlandse makelaarskantoren uitleest. In augustus telde het platform 1.496 prijsverlagingen op 1.439 woningen, verspreid over 790 makelaarswebsites. Bij 97,7 procent van die woningen werd de prijs precies één keer aangepast. Tegenover elke prijsverhoging stonden ruim vier verlagingen.

Waarom niet gewoon een paar procent per keer?

Je zou verwachten dat verkopers de markt aftasten. Eerst een paar duizend euro eraf, kijken wat er gebeurt, en dan eventueel nog een stap. Dat gebeurt dus nauwelijks. De verklaring ligt waarschijnlijk in de psychologie van de verkoop. Een woning die drie keer in prijs zakt, straalt uit dat er iets mis is. Kopers zien de prijshistorie op Funda en gaan rekenen. Eén stevige correctie voelt daarentegen als een heldere nieuwe start: de verkoper heeft de markt begrepen en wil nu echt verkopen.

Daar komt bij dat makelaars vaak adviseren om pas te verlagen als een nieuwe prijs ook echt een nieuw publiek bereikt. Wie op Funda zoekt tot 400.000 euro, ziet een woning van 415.000 euro niet. Zak je naar 399.000 euro, dan komt een hele groep zoekers er ineens bij. Een verlaging van 2 procent doet dat niet. Een verlaging van 5 procent vaak wel.

Goedkope woningen zakken het hardst

De omvang van de verlaging verschilt sterk per prijsklasse. Bij woningen met een oorspronkelijke vraagprijs tot 250.000 euro was de mediane verlaging 8,4 procent. Dat is de grootste correctie van alle categorieën. Tussen 250.000 en 400.000 euro ging het om 5,7 procent, en tussen 400.000 en 600.000 euro om 4,9 procent. Boven de miljoen euro liep de mediaan weer op naar 5,3 procent.

Dat het goedkoopste segment het hardst zakt, is op het eerste gezicht vreemd. Juist daar is de vraag van starters het grootst. Maar het zegt misschien meer over de woningen zelf dan over de kopers. In deze prijsklasse zitten relatief veel appartementen met een hoge servicekosten, woningen met een slecht energielabel of huizen die veel onderhoud nodig hebben. Kopers rekenen die kosten tegenwoordig mee, en verkopers die dat niet in hun vraagprijs hadden verwerkt, moeten dat alsnog doen. Bovendien is 8 procent van 240.000 euro nog altijd minder in euro’s dan 5 procent van 700.000 euro. De verhoudingen vertellen niet het hele verhaal.

Een markt die ruimer wordt

De prijsverlagingen passen in een breder beeld. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars meer woningen te koop gezet dan in enig kwartaal sinds de metingen in 1995 begonnen. Tegelijk zwakt de prijsstijging af. Volgens CBS en Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juni 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, na 4,4 procent in mei. Vergelijk dat met de dubbele cijfers van eind 2024 en het contrast is duidelijk.

Een andere opvallende ontwikkeling is de rol van oudere huiseigenaren. 65-plussers waren in het tweede kwartaal goed voor ruim 30 procent van de verkopen door eigenaar-bewoners, tegen 26 procent in 2020. Zij verkopen relatief vaak grotere en duurdere woningen, met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 550.000 euro. Woniqo legt geen direct verband met de prijsverlagingen, maar het extra aanbod komt op een moment dat de prijsgroei juist afvlakt. Meer keuze voor kopers betekent minder haast, en minder haast betekent dat een te hoge vraagprijs sneller wordt afgestraft.

Wat betekent dit voor verkopers?

De belangrijkste les is misschien wel dat een realistische startprijs meer oplevert dan een optimistische. Wie te hoog begint, verliest weken aan kijkers die niet komen, en eindigt vervolgens alsnog met een korting van 5 procent of meer. De woning heeft dan bovendien een prijsverlaging in de historie staan, en dat nodigt uit tot verder onderhandelen.

Moet je dan helemaal niet meer verlagen? Natuurlijk wel, als het nodig is. Maar doe het bewust. Kies een nieuwe prijs die net onder een zoekgrens ligt, zodat een nieuwe groep kopers je woning te zien krijgt. En doe het bij voorkeur één keer. De cijfers van Woniqo laten zien dat bijna iedereen dat zo doet, en daar zit een logica achter.

En voor kopers?

Voor kopers is dit goed nieuws, al moet je het niet overdrijven. Een mediaan van 5 procent op de woningen die verlaagd worden, betekent niet dat elke woning 5 procent goedkoper wordt. De meeste huizen worden nog altijd zonder verlaging verkocht, en in populaire wijken wordt nog steeds overboden. Maar de verhouding van vier verlagingen tegenover elke verhoging zegt wel iets over de richting. De verkoper is niet langer vanzelfsprekend de baas.

Wie een woning op het oog heeft die al een paar maanden te koop staat, kan met deze cijfers in de hand een onderbouwd bod doen. Vraag de makelaar hoe lang de woning al in de verkoop is en of de prijs al is aangepast. Is dat nog niet gebeurd, dan is de kans reëel dat het binnenkort wel gebeurt. Wachten kan lonen, al is dat in een markt waar aantrekkelijke woningen alsnog snel weg zijn altijd een gok.

De richting is duidelijk, het tempo niet

Eén maand cijfers van één platform is geen trend. Augustus is bovendien een rustige maand, waarin verkopers die voor de zomer niet zijn geslaagd, hun strategie heroverwegen. Het zou goed kunnen dat september en oktober een ander beeld geven, met nieuw aanbod en nieuwe kopers na de vakantie.

Toch is de combinatie van recordaanbod, afvlakkende prijsgroei en forse eenmalige correcties een signaal dat verkopers en kopers niet moeten negeren. De woningmarkt is niet aan het instorten. Hij wordt wel normaler. En op een normale markt is de vraagprijs weer een uitnodiging om te onderhandelen, in plaats van een ondergrens.

Bron: Woniqo via Vastgoed Actueel, CBS/Kadaster, NVM.

De kwartaalcijfers van het Kadaster en het CBS zijn binnen, en ze vertellen twee verhalen tegelijk. In het tweede kwartaal werden ongeveer 77.000 woningen verkocht. Dat is 4 procent meer dan een jaar eerder. Klinkt als groei.

Zet dat cijfer vervolgens naast het eerste kwartaal, toen de verkopen nog met 18 procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, en het beeld kantelt. De markt beweegt nog steeds omhoog, alleen veel trager dan een half jaar geleden. Wie in januari dacht dat 2026 een inhaaljaar zou worden, moet dat beeld nu bijstellen.

De prijzen volgen hetzelfde patroon

Een koopwoning kostte in het tweede kwartaal gemiddeld 490.000 euro. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal was dat nog 5,2 procent.

Een verschil van één procentpunt lijkt weinig. Op een woning van vier ton praat je alsnog over duizenden euro’s per jaar aan prijsontwikkeling die wegvalt. Belangrijker is de richting: twee kwartalen op rij een lagere groei, en dat is precies wat je ziet als de rek uit de betaalbaarheid loopt. De vraag verdwijnt niet, maar de bereidheid om steeds verder over de vraagprijs te gaan neemt af.

Starters verliezen hun momentum

Doorstromers en koopstarters namen samen 84 procent van alle verkopen voor hun rekening, ruim 64.000 woningen. Dat is 5 procent meer dan vorig jaar. Ook hier geldt dat het vorige kwartaal nog op 11 procent stond.

Bij starters is de terugval het scherpst. Zij kochten zo’n 28.000 woningen, 1 procent meer dan in 2025. Een kwartaal eerder was dat nog 9 procent. Van een groeimarkt naar vrijwel stilstand, in drie maanden tijd.

Wat zit daarachter? Voor een deel iets waar starters zelf geen invloed op hebben. Investeerders verkochten dit kwartaal minder woningen dan in eerdere jaren, en juist die woningen belandden vaak bij starters. Kleiner, vaak in de stad, met een prijskaartje dat nog net te doen was. Wij zagen die stroom vorig jaar op gang komen toen beleggers hun huurwoningen begonnen uit te ponden. Nu die kraan verder dichtgaat, verdwijnt een deel van het aanbod waar starters het van moesten hebben.

De gemiddelde starterswoning kostte 407.000 euro, tegen 395.000 euro een jaar geleden. Een plus van 2,8 procent. Dat is minder hard dan de markt als geheel, wat logisch is: starters kopen wat ze kunnen betalen, en dat plafond schuift niet zomaar mee omhoog.

Investeerders kopen niet minder, ze kopen anders

Investeerders kochten 7.200 woningen. Vergelijkbaar met een jaar geleden, terwijl er in het vorige kwartaal juist een forse stijging zichtbaar was. Die piek had een duidelijke oorzaak. Eind 2025 hielden veel beleggers hun aankopen aan omdat de overdrachtsbelasting per 1 januari omlaag ging. Wachten leverde direct geld op, dus wachtten ze. In het eerste kwartaal kwam die uitgestelde vraag in één keer los.

Dat effect is nu uitgewerkt en het niveau ligt weer waar het lag. Interessanter is wát ze kopen. De prijs die investeerders betalen ligt inmiddels vlak bij die van doorstromers, terwijl dat begin 2021 nog ongeveer gelijk lag met het startersniveau. Grotere woningen, duurdere segmenten. De belegger die het kleine appartement in de stad wegkaapte voor de neus van een starter is niet verdwenen, maar hij is wel een andere markt in geschoven.

Voor starters is dat op papier goed nieuws, want er is minder concurrentie op hun deel van de markt. Alleen wordt dat voordeel opgegeten door het feit dat er ook minder van die woningen te koop komen.

Wat je hier als koper of verkoper aan hebt

Doorstromers betaalden gemiddeld 573.000 euro, tegen 556.000 euro vorig jaar. Een stijging van 3 procent. Ook daar dus een rustiger tempo, en dat verandert de rekensom voor iedereen die wil verhuizen. Als je huidige woning minder hard in waarde stijgt, groeit je overwaarde ook minder snel mee met de prijs van je volgende woning. Dat maakt de stap naar boven relatief iets duurder dan in de jaren dat alles hard opliep.

Verkopers merken de afkoeling vooral in doorlooptijd. Woningen die vorig jaar binnen een week weg waren, staan nu langer online, en overbieden gaat minder ver dan we gewend waren. Een realistische vraagprijs doet in deze markt meer werk dan een scherpe onderhandelaar.

Kopers krijgen er iets voor terug wat ze jarenlang niet hadden: tijd. Ruimte om een tweede bezichtiging te plannen, om een bouwkundige keuring af te wachten, om een bod met voorbehoud van financiering te doen zonder dat je bij voorbaat kansloos bent.

Is de woningmarkt daarmee omgeslagen? Nee. De prijzen stijgen nog altijd, de verkoopaantallen liggen boven vorig jaar en het woningtekort is niet opgelost. Wat wel verandert is het tempo, en dat is voor het eerst in lange tijd een markt waarin je kunt nadenken voordat je tekent.

De hypotheekmarkt heeft geen rustige zomer gehad. Waar juli en augustus normaal gesproken maanden zijn waarin makelaars en adviseurs even op adem komen, tikte de teller in juli af op ruim 55.000 hypotheekaanvragen. Daarmee was het een van de drukste maanden van het hele jaar, blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Alleen maart lag er nog boven, precies zoals vorig jaar ook al het geval was.

Interessanter dan het totaal is de vraag wie die aanvragen indient. Kopers zijn goed voor 67 procent van de markt, twee procentpunt meer dan een jaar geleden. Het aantal aanvragen voor oversluiten en verhogen daalde juist. Dat verschil zegt iets. Een markt die draait op oversluiters is een markt waarin mensen profiteren van een dalende rente. Een markt die draait op kopers is een markt waarin mensen verhuizen omdat ze moeten of willen, ongeacht wat de rente doet.

De rente draaide halverwege de zomer

Tot ver in het voorjaar leek het verhaal nog vrij eenvoudig: de rente kroop langzaam omlaag en wie geduld had, werd beloond. Eind juli kantelde dat beeld. Geopolitieke spanningen, met de oorlog in het Midden-Oosten als belangrijkste factor, zetten samen met een oplopende inflatie de kapitaalmarktrente onder druk. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG steeg naar 4,09 procent.

Inmiddels ligt die rente rond de 4,05 procent, schrijft De Hypotheekshop in een nieuwsupdate. Op zichzelf is dat historisch gezien nog altijd geen schrikbarend niveau. In 2011 lag de kapitaalmarktrente op een vergelijkbare hoogte en betaalden huizenkopers ruim een procentpunt meer voor hun hypotheek dan nu.

Waarom een verdere daling lastig wordt

En daar zit precies het probleem. Het verschil tussen wat geldverstrekkers zelf betalen op de kapitaalmarkt en wat ze aan klanten rekenen, is historisch klein. Die marge is de buffer waaruit een rentedaling normaal gesproken komt. Als die buffer al dun is, valt er weinig meer af te schaven.

“Geldverstrekkers hebben de stijging van de kapitaalmarktrente tot nu toe slechts gedeeltelijk doorberekend in hun hypotheekrentes”, aldus De Hypotheekshop. “Als de lange marktrente rond het huidige niveau blijft of verder stijgt, neemt de ruimte voor hypotheekrentedalingen af.”

Lees die zin nog eens. Er staat eigenlijk dat geldverstrekkers een deel van de gestegen inkoopprijs voorlopig zelf slikken. Dat kunnen ze een tijdje volhouden, maar niet oneindig. Blijft de kapitaalmarktrente waar hij nu staat, dan is de kans op een lichte stijging van de hypotheekrente groter dan de kans op een daling.

Wat een oorlog met uw maandlast doet

De link tussen het Midden-Oosten en de maandlast van een Nederlands gezin lijkt ver gezocht, maar hij is korter dan u denkt. Escaleert het conflict verder, dan stijgen energie- en brandstofprijzen. Die werken door in vrijwel alles wat vervoerd of geproduceerd moet worden, en dus in de inflatie. Hogere inflatie betekent dat centrale banken terughoudender worden met renteverlagingen, en dat vertaalt zich uiteindelijk naar de hypotheekrente.

Van Bruggen waarschuwt daar in een eigen update voor. Het adviesbureau wijst er bovendien op dat de rekening ook doorloopt als de situatie niet verder verslechtert. Hogere energiekosten werken nog lange tijd door in prijzen, en daarmee in de rente. De afgelopen week bleven de gemiddelde tarieven overigens vrijwel onveranderd. Alleen dertig jaar vast zakte met 0,01 procentpunt, zowel met als zonder NHG. Dat is ruis, geen trend.

Wat betekent dit voor wie nu koopt?

Even concreet rekenen. Stel dat u een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro afsluit voor dertig jaar. Bij 4,05 procent betaalt u ongeveer 1.681 euro bruto per maand. Loopt de rente op naar 4,30 procent, dan wordt dat ongeveer 1.732 euro. Een verschil van zo’n vijftig euro per maand, of ruim 600 euro per jaar. Niet dramatisch, maar wel genoeg om net dat ene huis buiten bereik te brengen.

Belangrijker nog is het effect op de maximale hypotheek. Een hogere rente betekent een lager leenbedrag bij hetzelfde inkomen. In een markt waarin het aanbod eindelijk weer wat groeit, is dat een wrange samenloop: er valt meer te kiezen, maar de portemonnee wordt tegelijk iets krapper.

De praktische conclusie is niet spectaculair, maar wel bruikbaar. Wachten op een significant lagere rente is op dit moment geen strategie. De ruimte daarvoor is er simpelweg nauwelijks, tenzij de geopolitieke situatie onverwacht kalmeert en de inflatie meebeweegt. Wie een rentevoorstel op zak heeft, doet er goed aan de geldigheidsduur ervan serieus te nemen. En wie nog oriënteert, rekent verstandiger met een rente die licht oploopt dan met een die daalt.

Dat de markt in juli zo druk was, past overigens in dat plaatje. Kopers wachten niet meer af. Ze hebben geleerd dat het perfecte moment op deze woningmarkt vooral achteraf te herkennen is.

Wie met een studieschuld op zoek gaat naar een koopwoning, merkt dat vrij snel in de rekensom van de adviseur. Bij een inkomen van 60.000 euro kost een aflossing van honderd euro per maand ruim 25.000 euro aan leenruimte. In een markt waarin jonge kopers toch al moeizaam aanhaken, is dat een bedrag dat het verschil kan maken tussen wel of niet meedoen aan een bod.

Het aantal starters op de woningmarkt daalt. Vooral onder jongeren zakt het aandeel dat een huis koopt, en de studieschuld speelt daarin een steeds zichtbaarder rol. Geldverstrekkers zien die schuld als een financiële verplichting, net als een lease-auto of een persoonlijke lening. “Mensen met een studieschuld lossen doorgaans een maandelijks bedrag af. Dit heeft invloed op de hoeveelheid geld die je per maand tot je beschikking hebt. Hierdoor kun je minder lenen dan wanneer je geen schuld zou hebben”, zegt Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer.

Niet de schuld, maar de maandlast

De rekenregels zijn de afgelopen jaren gekanteld. Vóór 2024 keken banken naar de oorspronkelijke of de nog uitstaande studieschuld. Sinds dat jaar staat het maandbedrag centraal: wat je feitelijk elke maand aan DUO overmaakt.

Dat is voordelig voor wie al jaren netjes aflost. Je opgebouwde aflossing telt mee, want een lagere restschuld betekent een lagere maandtermijn. Maar het maakt de berekening ook minder intuïtief. Twee mensen met precies dezelfde studieschuld kunnen een heel verschillende leenruimte hebben, simpelweg omdat hun aflossingstermijn anders loopt.

De opslag die je niet op je afschrift ziet

Er zit nog een laag in de berekening die veel kopers verrast. Banken rekenen met een opslagfactor die meebeweegt met de hypotheekrente. Bij een rente van 3,9 procent wordt een maandlast van honderd euro in de berekening behandeld als 120 euro. Hoe hoger de rente, hoe zwaarder die opslag uitpakt.

De logica erachter is verdedigbaar. Een hogere rente betekent hogere woonlasten, dus wordt elke andere verplichting relatief zwaarder gewogen. Voor de koper voelt het minder logisch, want je maandbedrag bij DUO verandert er niet van.

Wat het concreet kost

Independer rekende het door voor een huishouden met een inkomen van 60.000 euro dat een woning met energielabel C koopt. Bij een rente van 3,9 procent kan iemand zonder studieschuld maximaal 270.116 euro lenen. Met een aflossing van honderd euro per maand blijft daar 244.674 euro van over.

Stijgt de rente naar 5,5 procent, dan zakt de maximale hypotheek met studieschuld naar 230.585 euro, tegenover 254.361 euro zonder. Het verschil bedraagt dan bijna 24.000 euro.

En daar valt iets op. De vuistregel luidt dat de studieschuld zwaarder gaat wegen bij een hogere rente, maar in deze cijfers krimpt het absolute verschil juist: van ruim 25.000 euro bij 3,9 procent naar bijna 24.000 euro bij 5,5 procent. Procentueel blijft het effect nagenoeg gelijk, rond de negen procent van je maximale hypotheek. De opslagfactor stijgt dus wel, maar het totaalbedrag waarop hij wordt toegepast daalt harder. Wie zich zorgen maakt dat een rentestijging zijn studieschuld dubbel laat aantikken, kan dat vermoeden dus relativeren. De rentestijging zelf is het probleem, niet de weging van de schuld.

Uitstellen van aflossen helpt niet

Een misvatting die volgens Lankreijer-Kos regelmatig terugkomt: de gedachte dat je studieschuld niet meetelt zolang je nog niet aflost. “Ook als je nog niets betaalt, is het bij het hypotheek berekenen belangrijk dat je aangeeft wat je zou moeten betalen als je wel zou aflossen. Een hypotheek is namelijk een langetermijnplanning.”

Logisch, als je erover nadenkt. Een hypotheek loopt dertig jaar, de aanloopfase van je studieschuld een paar jaar. De bank kijkt naar de situatie die het langst duurt.

Geen BKR-registratie, wel meldplicht

Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Dat leidt soms tot de conclusie dat de bank er niets van weet en je het dus kunt laten. Die vlieger gaat niet op. Je bent verplicht de schuld te melden bij je aanvraag, en verzwijgen is riskant.

Bankafschriften laten de maandelijkse afschrijving naar DUO gewoon zien. Komt het later alsnog boven water, dan kan het achterhouden worden aangemerkt als fraude, met gevolgen die veel verder reiken dan een afgewezen aanvraag.

Wat starters hiermee kunnen

Interessant is de rekensom die hieruit volgt. Als honderd euro maandlast ongeveer 25.000 euro leenruimte kost, kan het extra aflossen van je studieschuld je koopkracht op de woningmarkt vergroten. Los je de schuld helemaal af, dan verdwijnt de maandlast en daarmee de aftrek op je leencapaciteit. Wie daarvoor 15.000 euro spaargeld inzet en 25.000 euro leenruimte terugkrijgt, gaat er in totale koopkracht op vooruit.

Maar dat is geen automatische winst. Dat spaargeld had ook naar de overdrachtsbelasting, de kosten koper of een verbouwing kunnen gaan, en die kun je niet meefinancieren. Bovendien is de rente op studieschulden voor veel jaargangen laag vergeleken met wat een hypotheek kost. Reken het dus door met een adviseur voordat je je buffer leeghaalt.

Er is ook een meevaller. Het aanbod aan koopwoningen ligt op recordhoogte en de markt koelt af. Voor starters weegt die ruimere keuze en de rustiger biedstrijd mogelijk zwaarder dan de 25.000 euro die de studieschuld hun leenruimte kost. De vraag is niet langer alleen hoeveel je kunt lenen, maar of je nog tegen tien anderen hoeft op te bieden.

Voor makelaars en adviseurs is de praktische les vooral dat de studieschuld vroeg op tafel moet. Niet in de laatste week voor het bod, maar in het eerste gesprek. Het scheelt kopers een teleurstelling die met een simpele vraag te voorkomen was.

Vorige week ging het hier nog over de uitpondgolf die inmiddels ook de duurdere huursegmenten heeft bereikt. Nu komt ABN Amro met een rapport dat de andere kant van dat verhaal laat zien. De bank verwacht dat beleggen in woningen weer aantrekkelijker wordt. Niet spectaculair, wel merkbaar. En dat is nieuws, want de afgelopen jaren stapten particuliere verhuurders juist massaal uit.

De redenering van de bankeconomen is niet ingewikkeld. Het woningtekort gaat niet weg. Zolang dat zo is, blijven huren en woningprijzen stijgen, en stijgt dus ook de waarde van een verhuurd pand. ABN Amro rekent op een waardegroei van huurwoningen van 4,5 procent dit jaar en 3 procent in 2027.

De leegstand onder huurwoningen ligt op 2 procent. Dat is historisch laag. Wie een huurwoning bezit, heeft die zo weer verhuurd.

Het kabinet draait aan de knoppen

De belangrijkste verandering zit niet in de markt zelf, maar in Den Haag. Het kabinet erkent dat het misgaat in de middenhuur en zoekt naar manieren om ontwikkelaars en beleggers weer in beweging te krijgen. De fiscale maatregelen van de afgelopen jaren hebben hun werk gedaan, misschien iets te goed.

Een van de concrete voorstellen is een hogere weging van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Klinkt technisch, maar het effect is helder: verhuurders op gewilde locaties mogen dan meer huur vragen. Precies daar waar het rendement onder druk stond, komt er lucht bij.

ABN Amro verwacht dat particuliere beleggers hierdoor vaker besluiten hun woning gewoon te houden. Niet verkopen dus. En dat raakt de koopmarkt direct.

Uitponden gaat door, maar het tempo zakt

De cijfers laten dat al zien. In het eerste kwartaal van 2026 verkochten particuliere beleggers volgens het Kadaster ruim 3.400 woningen aan mensen die er zelf gingen wonen. Dat is nog altijd veel. Maar het is voor het eerst in drie jaar minder dan in dezelfde periode een jaar eerder.

Even ter vergelijking: tussen 2021 en 2023 lag dat gemiddelde onder de 2.000 woningen per kwartaal. We zitten dus nog ruim boven het normale niveau. Alleen wijst de curve nu naar beneden in plaats van omhoog.

Wat betekent dat voor iemand die een huis zoekt? De afgelopen jaren kwam er via uitponding een flinke extra stroom woningen op de koopmarkt. Vaak appartementen, vaak in de stad, vaak in de prijsklasse waar starters naar kijken. Die stroom droogt niet op, maar wordt wel dunner. Het recordaanbod waar kopers dit voorjaar van profiteerden, kan dus deels weer wegvallen.

Nieuwbouw lost het niet op

Je zou zeggen: dan bouwen we die woningen er toch gewoon bij. Was het maar zo eenvoudig.

ABN Amro is er duidelijk over. De nieuwbouwproductie is onvoldoende om het tekort structureel op te lossen, en dat blijft voorlopig zo. Netcongestie, bezwaarprocedures, te weinig vakmensen op de bouwplaats. De vergunning is er soms wel, de schop gaat niet de grond in.

De bank verwacht dit jaar en volgend jaar wel groei in de bouwproductie. Alleen niet genoeg om die 100.000 woningen per jaar te halen. Woonminister Boekholt-O’Sullivan zei onlangs nog dat dat doel volgens haar juist wél in zicht komt. Twee partijen, twee lezingen van dezelfde cijfers. Wie gelijk krijgt, weten we pas over een paar jaar.

Dat verschil van inzicht is meer dan een woordenspel. Als de nieuwbouw achterblijft én beleggers stoppen met uitponden, komt er van twee kanten minder aanbod bij.

Beleggers zijn kieskeuriger geworden

Er is nog iets veranderd. Beleggers kopen niet meer alles wat los en vast zit. Locatie en duurzaamheid wegen zwaarder dan een paar jaar geleden.

Een pand op een middelmatige plek, met achterstallig onderhoud en een slecht energielabel, slaan ze nu over. Te veel gedoe, te veel investering, te veel risico met de aanscherpende regelgeving. Wie zo’n woning bezit en aan een belegger wil verkopen, merkt dat het animo is afgenomen.

Andersom geldt hetzelfde. Een goed onderhouden woning met label A of B op een gewilde locatie krijgt juist meer aandacht. Het gat tussen die twee categorieën wordt breder.

Wat dit betekent voor uw plannen

Voor verkopers is dit overwegend gunstig nieuws. De onderkant van de markt krijgt er een koperscategorie bij die er de afgelopen jaren nauwelijks was. Zeker bij appartementen en kleinere woningen in stedelijk gebied kan dat het verschil maken tussen één en drie bezichtigingen op een zaterdag.

Voor kopers ligt het lastiger. Het ruime aanbod van dit voorjaar was een adempauze, geen structurele verandering. Als beleggers hun woningen vaker vasthouden en de nieuwbouw blijft haperen, wordt het weer krapper. Wie serieus zoekt, doet er verstandig aan de financiering nu op orde te hebben in plaats van te wachten op een markt die vanzelf makkelijker wordt.

En voor wie een woning bezit met een matig energielabel: die verduurzaming is geen ideologisch project meer. Het is gewoon een prijsfactor geworden, bij particuliere kopers én bij beleggers.

Eén nuance blijft staan bij dit hele verhaal. ABN Amro schrijft nadrukkelijk dat de vooruitzichten verbeteren áls het kabinet de aangekondigde maatregelen ook echt doorvoert. Dat is in Den Haag zelden een gegeven. Blijft die WOZ-aanpassing uit, dan houden veel verhuurders hun huidige rekensom, en gaat het uitponden voorlopig door in het tempo dat we kennen.

Particuliere verhuurders zetten steeds vaker hun duurdere huurwoningen te koop. De uitpondgolf die twee jaar geleden begon bij goedkope appartementen in de middenhuur, heeft inmiddels de vrije sector boven de 2.000 euro per maand bereikt. Dat blijkt uit de nieuwste Huurmonitor van woningplatforms Pararius en Huurwoningen.nl.

Uitponden, het verkopen van een huurwoning aan een eigenaar-bewoner zodra de huurder vertrekt, was tot voor kort vooral een verschijnsel in het middensegment. De Wet betaalbare huur drukte daar de huurinkomsten, waardoor veel particuliere beleggers hun goedkopere appartementen van de hand deden. Die woningen leverden simpelweg te weinig op om de moeite waard te blijven.

Het zwaartepunt schuift op

De cijfers laten een duidelijke kanteling zien. In het derde kwartaal van 2024 bestond nog ruim een kwart van alle uitgeponde woningen uit middenhuur. In het tweede kwartaal van 2026 is dat aandeel gezakt naar 18,8 procent. Het aandeel verkochte huurwoningen met een huurprijs boven de 2.000 euro steeg in dezelfde periode juist van 18,2 naar 26,6 procent.

Daarmee is het dure segment nu de grootste categorie binnen de uitponding. Een opvallende omslag. Juist deze woningen vielen buiten de huurregulering en golden lange tijd als veilige haven voor beleggers.

Waarom verkopen verhuurders nu ook hun duurste bezit?

Pararius wijst op twee ontwikkelingen die elkaar versterken. De Wet betaalbare huur maakte verhuren minder rendabel doordat huurinkomsten in het gereguleerde deel daalden. Daarnaast is de fiscale druk flink opgelopen door de gewijzigde heffing in box 3, en die werkt inmiddels ook door in de hogere prijsklassen.

Voor een verhuurder met een appartement van vijf ton is de rekensom veranderd. De belastingdruk stijgt, terwijl de verkoopprijzen op de koopmarkt onverminderd hoog zijn. Verkopen aan een eigenaar-bewoner levert dan vaak meer op dan jarenlang doorverhuren. Dat er geen zicht is op fiscale verlichting, maakt de keuze voor veel beleggers alleen maar makkelijker.

Het huuraanbod krimpt verder

De gevolgen zijn direct zichtbaar in het aanbod. In het tweede kwartaal van 2026 kwamen 11.389 vrijesectorwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders, terwijl er 12.150 werden afgemeld. Per saldo verdwenen er dus 761 huurwoningen uit het beschikbare aanbod. Een jaar eerder groeide het aanbod nog.

Wie nu een huurwoning zoekt, merkt dat aan alles. Minder keuze, meer concurrentie en hogere prijzen. Huurders betalen gemiddeld 20,94 euro per vierkante meter, 4,7 procent meer dan een jaar geleden. Voor 41 procent van de vrijesectorwoningen ligt de maandhuur inmiddels boven de 2.000 euro.

Appartementen blijven duidelijk duurder dan eengezinswoningen: gemiddeld 22,32 euro per vierkante meter tegenover 16,68 euro. Wie ruimte zoekt, is per vierkante meter dus goedkoper uit in een rijtjeshuis, al zijn die in de vrije huursector dun gezaaid.

Amsterdam blijft koploper, Enschede het goedkoopst

De regionale verschillen blijven groot. Nieuwe huurders betaalden in Amsterdam gemiddeld 28,69 euro per vierkante meter, ruim boven Amstelveen (25,10 euro) en Hoofddorp (23,87 euro). Aan de andere kant van het spectrum staat Enschede met 14,95 euro, gevolgd door Bergen op Zoom (15,18 euro) en Zwolle (15,21 euro).

Het verschil tussen de hoofdstad en de goedkoopste stad is daarmee bijna een factor twee. Voor een appartement van 70 vierkante meter betaalt een Amsterdamse huurder zo’n duizend euro per maand meer dan een huurder in Enschede.

Wat betekent dit voor kopers, huurders en beleggers?

Voor kopers is de uitpondgolf goed nieuws. Elke verkochte huurwoning is extra aanbod op de koopmarkt, en in het duurdere segment gaat het vaak om courante appartementen in de stad. Wie al langer zoekt in die prijsklasse, krijgt de komende tijd meer te kiezen.

Voor huurders is het beeld somberder. Het aanbod krimpt, de prijzen stijgen en het einde daarvan is nog niet in zicht. Zolang verhuurders blijven uitstappen en er te weinig nieuwe huurwoningen bijkomen, blijft de vrije sector een markt van schaarste.

En de verhuurder zelf? Die staat voor een afweging die per situatie anders uitpakt. Verkopen tegen de huidige koopprijzen is verleidelijk, maar wie uitstapt, komt er niet snel meer in. De huren stijgen door en de krapte houdt aan. Het kabinet zoekt bovendien naar manieren om verhuren weer aantrekkelijker te maken. Laat u daarom goed adviseren voordat u een huurwoning van de hand doet. Wat vandaag een logische verkoop lijkt, kan over vijf jaar een gemiste kans blijken.

Na een stroef begin van het jaar is de hypotheekmarkt in het tweede kwartaal van 2026 in rustiger vaarwater terechtgekomen. Dat klinkt als goed nieuws, en voor een deel is het dat ook. Maar wie de cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) erbij pakt, ziet achter die stabilisatie een ongemakkelijke ontwikkeling. Vooral wie in zijn eentje een huis wil kopen, moet steeds dieper in de eigen spaarpot tasten.

Minder aanvragen, hogere prijzen

HDN, het platform waar vrijwel alle Nederlandse hypotheekaanvragen doorheen lopen, registreerde afgelopen kwartaal 132.877 aanvragen. Dat is bijna 5 procent minder dan in hetzelfde kwartaal van 2025. Kijken we alleen naar aanvragen voor de aankoop van een woning, dan is de daling met 6 procent zelfs iets groter: 81.077 aanvragen.

Tegelijkertijd stegen de prijzen gewoon door. De gemiddelde woningwaarde kwam volgens HDN uit op 532.100 euro, bijna 5 procent hoger dan een jaar eerder. En hier wordt het interessant. Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg namelijk nauwelijks mee: met 1 procent, naar 376.600 euro. Het gat tussen wat een woning kost en wat kopers lenen wordt dus groter. Dat verschil moet ergens vandaan komen. Uit eigen zak, welteverstaan.

Waarom de markt afkoelt

Dat er minder hypotheken worden aangevraagd, heeft meerdere oorzaken. De hypotheekrente liep in het tweede kwartaal op, waardoor de maximale leencapaciteit van veel huishoudens daalde. Wie minder kan lenen, stelt de aankoop uit of valt af.

Daarnaast droogt de zogeheten uitpondgolf op. Vorig jaar zetten veel beleggers hun huurwoningen massaal te koop, wat het aanbod van betaalbare woningen tijdelijk vergrootte. Die stroom neemt nu af. Het gevolg laat zich raden: juist in het segment rond de 300.000 euro is het aanbod geslonken, precies waar starters en alleenstaanden zoeken.

Een lichtpuntje is er wel. Adviesketen Van Bruggen meldt dat vrijwel alle geldverstrekkers de vaste rente afgelopen week verlaagden, vaak met wat grotere stappen dan gebruikelijk. De gemiddelde tienjaarsrente met NHG zakte van 3,95 naar 3,90 procent. Die daling lijkt vooral samen te hangen met het staakt-het-vuren tussen de Verenigde Staten en Iran, dat de rust op de kapitaalmarkten terugbracht.

De solo koper betaalt de rekening

De opvallendste cijfers gaan over alleenstaande kopers. Het aantal aanvragen van deze groep daalde met 13 procent, ruim twee keer zo hard als de markt als geheel. En toch blijven solo kopers het grootste klantprofiel op de kopersmarkt.

Wie als alleenstaande wél doorzet, brengt fors eigen geld mee: gemiddeld 63.663 euro. Dat is bijna 12 procent meer dan een jaar geleden en het hoogste bedrag van alle startersprofielen. Gemiddeld financieren alleenstaande starters daarmee 18 procent van de woningwaarde uit eigen middelen.

“We zien een hypotheekmarkt die in rustiger vaarwater komt, maar achter die stabilisatie schuilt een duidelijke ontwikkeling”, zegt HDN-directeur Reinier van der Heijden. “Vooral alleenstaande kopers moeten steeds dieper in de eigen portemonnee tasten om een woning te kunnen kopen. Dat maakt opnieuw zichtbaar hoe groot de druk op de betaalbaarheid van koopwoningen is.”

Wat betekent dit voor de woningmarkt?

Laten we eerlijk zijn: ruim zestigduizend euro spaargeld, waar haalt een gemiddelde starter dat vandaan? Voor de meeste alleenstaanden komt dat bedrag niet uit een paar jaar netjes sparen. Het komt uit een schenking van ouders, een eerdere woningverkoop of een erfenis. Wie dat vangnet niet heeft, staat langs de zijlijn.

Daarmee ontstaat een tweedeling die dieper gaat dan het bekende verschil tussen een- en tweeverdieners. Ook binnen de groep alleenstaanden groeit de kloof tussen wie vermogen kan aanspreken en wie het van het eigen inkomen moet hebben. De cijfers van HDN laten zien dat die tweede groep in stilte afhaakt. Een daling van 13 procent is geen statistische ruis meer.

Voor de tweede helft van 2026 is het beeld gemengd. De licht dalende rente geeft wat lucht, en de afkoelende markt haalt de grootste hitte van het overbieden af. Maar zolang de prijzen harder stijgen dan de leencapaciteit, blijft eigen geld de toegangskaart tot de koopwoningmarkt. En dat is een kaart die lang niet iedereen in handen heeft.