“Zo snel mogelijk zoveel mogelijk bouwen voor iedereen.” Met die woorden zette koning Willem-Alexander de woningnood vorige week bovenaan de agenda. Het kabinet wil een doorbraak en zet daar ook geld tegenover. Volgend jaar gaat er ruim 1,3 miljard euro naar maatregelen om de woningbouw aan te jagen. Tussen 2029 en 2035 volgt nog eens 7 miljard euro, verdeeld over 1 miljard per jaar.
Dat klinkt als veel geld. De eerste reacties uit de woningmarkt zijn dan ook niet negatief. Maar wie verder leest dan de koppen, ziet dat bijna elke partij een flinke “maar” achter haar compliment zet.
Waar gaat het geld naartoe?
Een groot deel van de 7 miljard euro, namelijk 2,3 miljard, is bedoeld voor gemeenten. Zij krijgen 7.000 euro voor elke betaalbare woning waarvan de bouw daadwerkelijk start. Voor 2027 staat daarvoor 378,5 miljoen euro klaar. Daarnaast gaat 940 miljoen euro naar grootschalige woningbouwlocaties, waaronder vijf nieuwe gebieden die het kabinet eerder aanwees. Het idee is om te bouwen op plekken waar weinig extra infrastructuur nodig is en waar stikstof, stroomnetaansluitingen en drinkwater geen onoplosbare hobbels vormen.
Dit najaar volgt nog een Actieplan Versnellen Woningbouw met vijftig concrete acties. Het kabinet wil meer prefab bouwen, bestaande regels slimmer benutten voor vergunningen en de samenwerking tussen gemeenten, bouwers en ministeries verbeteren. Ruimtelijke plannen moeten elkaar niet langer in de weg zitten, klonk het in de Troonrede. Wie weleens een bouwproject jaren heeft zien vastlopen, snapt waarom.
Woningbouwers: een stap, maar geen oplossing
Woningbouwers NL, de brancheclub van bouwers en projectontwikkelaars, noemt de langjarige steun een belangrijke stap. Voorzitter Piet Adema rekent wel meteen voor waar het wringt. Via de Woonalliantie becijferden alle betrokken partijen eerder dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro aan publiek geld nodig is om 100.000 woningen per jaar te bouwen, waarvan een derde betaalbaar. Het kabinet komt structureel uit op 1 miljard. “Het kabinet vraagt de markt steeds meer betaalbare woningen te bouwen. Dat kunnen we, maar betaalbaarheid heeft een prijs”, aldus Adema.
Dat is geen detail. Een betaalbare woning bouwen kost ongeveer evenveel als een dure woning bouwen, terwijl de opbrengst veel lager ligt. Het verschil moet ergens vandaan komen. Als de overheid maar een deel van dat gat dicht, blijven projecten op de plank liggen. Of ze worden alsnog duurder dan de bedoeling was.
NVM wil vooral voorspelbaarheid
Ook de NVM is voorzichtig positief, maar legt de nadruk anders. Bouw niet alleen meer, bouw vooral wat nodig is, zegt de makelaarsvereniging. En toets dat niet alleen in Den Haag, maar juist lokaal en regionaal. Een starterswoning in de Randstad vraagt om een ander plan dan een seniorenwoning in Zeeland.
Opvallend is de aandacht van de NVM voor funderingsproblemen, een onderwerp dat in de politiek vaak onder de radar blijft. “Geef consumenten duidelijkheid over het daadwerkelijke funderingsrisico en bied handelingsperspectief voor onderzoek, financiering en herstel, zodat deze woningen courant blijven”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van NVM Wonen. Voor eigenaren in veenweidegebieden is dat geen abstracte kwestie. Een woning met een onduidelijk funderingsrisico is lastig te verkopen en soms nauwelijks te financieren.
De huurmarkt blijft het zorgenkind
Het scherpste commentaar gaat over de huurmarkt. De NVM wil dat box 3 zo snel mogelijk het werkelijke rendement gaat belasten, dat de evaluatie van de Wet betaalbare huur niet langer wordt uitgesteld en dat tijdelijke huurcontracten onder duidelijke voorwaarden terugkomen. Buitenlandse beleggers hebben zich de afgelopen jaren teruggetrokken, terwijl hun geld hard nodig is om de bouwambities te betalen.
Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders, is nog kritischer. Voorzitter Niek Verra ziet in de Miljoenennota veel aandacht voor woningcorporaties, maar niets voor de private huursector. Er staat geen aanpassing van box 3 in die de belastingdruk voor verhuurders verlicht. Volgens Verra kiest het kabinet daarmee bewust voor het in stand houden van de uitpondgolf, waarbij verhuurders hun huurwoningen een voor een verkopen.
En dat raakt ook kopers. Uitgeponde woningen komen op de koopmarkt, wat het aanbod voor starters tijdelijk vergroot. Maar elke verkochte huurwoning is er een minder voor mensen die (nog) niet kunnen of willen kopen. Zolang die groep nergens terechtkan, blijft de druk op de hele markt hoog.
Ouderen en doorstroming
Vereniging Eigen Huis richt zich op een ander gat. Het kabinet trekt tot en met 2035 1,1 miljard euro uit voor ouderenhuisvesting. Op korte termijn is echter maar 420 miljoen euro beschikbaar, terwijl er in 2030 290.000 seniorenwoningen bij moeten komen. Veel te weinig, vindt VEH. En zonder geschikte woningen voor ouderen komt de doorstroming niet op gang. Een stel van in de zeventig dat graag kleiner wil wonen maar niets passends vindt, blijft in de eengezinswoning zitten waar een jong gezin op wacht.
Kopers zijn nog niet overtuigd
Hoe kijkt de woningzoekende zelf naar al deze plannen? Niet erg hoopvol. Uit een peiling van De Hypotheker onder 500 potentiële kopers blijkt dat 84 procent niet gelooft dat het kabinet de problemen rond aanbod, betaalbaarheid en doorstroming de komende jaren kleiner maakt. Meer dan de helft verwacht dat de eigen kansen op de woningmarkt juist verslechteren. En 63 procent heeft woonplannen of andere grote levenskeuzes al uitgesteld of aangepast.
Dat wantrouwen is begrijpelijk. Elk kabinet van de afgelopen tien jaar beloofde meer woningen, en de wachtlijsten werden er niet korter op. Toch is er deze keer iets anders aan de hand. Het geld is voor langere tijd vastgelegd, en dat geeft bouwers en gemeenten iets waar ze al jaren om vragen: zekerheid. Of het genoeg is, is een tweede vraag. De rekensom van de sector zegt van niet.
Voor wie nu een woning zoekt of wil verkopen, verandert er op korte termijn weinig. De eerste woningen uit deze plannen staan pas over jaren. De komende maanden zijn vooral het Actieplan en de politieke discussie over box 3 het volgen waard. Daar valt de beslissing of de huurmarkt weer in beweging komt, en dat bepaalt uiteindelijk ook hoeveel ruimte er op de koopmarkt ontstaat.
Bron: Vastgoed Actueel, NVM, Woningbouwers NL, Vastgoed Belang, Vereniging Eigen Huis, De Hypotheker, Miljoenennota 2027.