Vorige week ging het hier nog over de uitpondgolf die inmiddels ook de duurdere huursegmenten heeft bereikt. Nu komt ABN Amro met een rapport dat de andere kant van dat verhaal laat zien. De bank verwacht dat beleggen in woningen weer aantrekkelijker wordt. Niet spectaculair, wel merkbaar. En dat is nieuws, want de afgelopen jaren stapten particuliere verhuurders juist massaal uit.
De redenering van de bankeconomen is niet ingewikkeld. Het woningtekort gaat niet weg. Zolang dat zo is, blijven huren en woningprijzen stijgen, en stijgt dus ook de waarde van een verhuurd pand. ABN Amro rekent op een waardegroei van huurwoningen van 4,5 procent dit jaar en 3 procent in 2027.
De leegstand onder huurwoningen ligt op 2 procent. Dat is historisch laag. Wie een huurwoning bezit, heeft die zo weer verhuurd.
Het kabinet draait aan de knoppen
De belangrijkste verandering zit niet in de markt zelf, maar in Den Haag. Het kabinet erkent dat het misgaat in de middenhuur en zoekt naar manieren om ontwikkelaars en beleggers weer in beweging te krijgen. De fiscale maatregelen van de afgelopen jaren hebben hun werk gedaan, misschien iets te goed.
Een van de concrete voorstellen is een hogere weging van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Klinkt technisch, maar het effect is helder: verhuurders op gewilde locaties mogen dan meer huur vragen. Precies daar waar het rendement onder druk stond, komt er lucht bij.
ABN Amro verwacht dat particuliere beleggers hierdoor vaker besluiten hun woning gewoon te houden. Niet verkopen dus. En dat raakt de koopmarkt direct.
Uitponden gaat door, maar het tempo zakt
De cijfers laten dat al zien. In het eerste kwartaal van 2026 verkochten particuliere beleggers volgens het Kadaster ruim 3.400 woningen aan mensen die er zelf gingen wonen. Dat is nog altijd veel. Maar het is voor het eerst in drie jaar minder dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Even ter vergelijking: tussen 2021 en 2023 lag dat gemiddelde onder de 2.000 woningen per kwartaal. We zitten dus nog ruim boven het normale niveau. Alleen wijst de curve nu naar beneden in plaats van omhoog.
Wat betekent dat voor iemand die een huis zoekt? De afgelopen jaren kwam er via uitponding een flinke extra stroom woningen op de koopmarkt. Vaak appartementen, vaak in de stad, vaak in de prijsklasse waar starters naar kijken. Die stroom droogt niet op, maar wordt wel dunner. Het recordaanbod waar kopers dit voorjaar van profiteerden, kan dus deels weer wegvallen.
Nieuwbouw lost het niet op
Je zou zeggen: dan bouwen we die woningen er toch gewoon bij. Was het maar zo eenvoudig.
ABN Amro is er duidelijk over. De nieuwbouwproductie is onvoldoende om het tekort structureel op te lossen, en dat blijft voorlopig zo. Netcongestie, bezwaarprocedures, te weinig vakmensen op de bouwplaats. De vergunning is er soms wel, de schop gaat niet de grond in.
De bank verwacht dit jaar en volgend jaar wel groei in de bouwproductie. Alleen niet genoeg om die 100.000 woningen per jaar te halen. Woonminister Boekholt-O’Sullivan zei onlangs nog dat dat doel volgens haar juist wél in zicht komt. Twee partijen, twee lezingen van dezelfde cijfers. Wie gelijk krijgt, weten we pas over een paar jaar.
Dat verschil van inzicht is meer dan een woordenspel. Als de nieuwbouw achterblijft én beleggers stoppen met uitponden, komt er van twee kanten minder aanbod bij.
Beleggers zijn kieskeuriger geworden
Er is nog iets veranderd. Beleggers kopen niet meer alles wat los en vast zit. Locatie en duurzaamheid wegen zwaarder dan een paar jaar geleden.
Een pand op een middelmatige plek, met achterstallig onderhoud en een slecht energielabel, slaan ze nu over. Te veel gedoe, te veel investering, te veel risico met de aanscherpende regelgeving. Wie zo’n woning bezit en aan een belegger wil verkopen, merkt dat het animo is afgenomen.
Andersom geldt hetzelfde. Een goed onderhouden woning met label A of B op een gewilde locatie krijgt juist meer aandacht. Het gat tussen die twee categorieën wordt breder.
Wat dit betekent voor uw plannen
Voor verkopers is dit overwegend gunstig nieuws. De onderkant van de markt krijgt er een koperscategorie bij die er de afgelopen jaren nauwelijks was. Zeker bij appartementen en kleinere woningen in stedelijk gebied kan dat het verschil maken tussen één en drie bezichtigingen op een zaterdag.
Voor kopers ligt het lastiger. Het ruime aanbod van dit voorjaar was een adempauze, geen structurele verandering. Als beleggers hun woningen vaker vasthouden en de nieuwbouw blijft haperen, wordt het weer krapper. Wie serieus zoekt, doet er verstandig aan de financiering nu op orde te hebben in plaats van te wachten op een markt die vanzelf makkelijker wordt.
En voor wie een woning bezit met een matig energielabel: die verduurzaming is geen ideologisch project meer. Het is gewoon een prijsfactor geworden, bij particuliere kopers én bij beleggers.
Eén nuance blijft staan bij dit hele verhaal. ABN Amro schrijft nadrukkelijk dat de vooruitzichten verbeteren áls het kabinet de aangekondigde maatregelen ook echt doorvoert. Dat is in Den Haag zelden een gegeven. Blijft die WOZ-aanpassing uit, dan houden veel verhuurders hun huidige rekensom, en gaat het uitponden voorlopig door in het tempo dat we kennen.