De hypotheekmarkt heeft geen rustige zomer gehad. Waar juli en augustus normaal gesproken maanden zijn waarin makelaars en adviseurs even op adem komen, tikte de teller in juli af op ruim 55.000 hypotheekaanvragen. Daarmee was het een van de drukste maanden van het hele jaar, blijkt uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN). Alleen maart lag er nog boven, precies zoals vorig jaar ook al het geval was.
Interessanter dan het totaal is de vraag wie die aanvragen indient. Kopers zijn goed voor 67 procent van de markt, twee procentpunt meer dan een jaar geleden. Het aantal aanvragen voor oversluiten en verhogen daalde juist. Dat verschil zegt iets. Een markt die draait op oversluiters is een markt waarin mensen profiteren van een dalende rente. Een markt die draait op kopers is een markt waarin mensen verhuizen omdat ze moeten of willen, ongeacht wat de rente doet.
De rente draaide halverwege de zomer
Tot ver in het voorjaar leek het verhaal nog vrij eenvoudig: de rente kroop langzaam omlaag en wie geduld had, werd beloond. Eind juli kantelde dat beeld. Geopolitieke spanningen, met de oorlog in het Midden-Oosten als belangrijkste factor, zetten samen met een oplopende inflatie de kapitaalmarktrente onder druk. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG steeg naar 4,09 procent.
Inmiddels ligt die rente rond de 4,05 procent, schrijft De Hypotheekshop in een nieuwsupdate. Op zichzelf is dat historisch gezien nog altijd geen schrikbarend niveau. In 2011 lag de kapitaalmarktrente op een vergelijkbare hoogte en betaalden huizenkopers ruim een procentpunt meer voor hun hypotheek dan nu.
Waarom een verdere daling lastig wordt
En daar zit precies het probleem. Het verschil tussen wat geldverstrekkers zelf betalen op de kapitaalmarkt en wat ze aan klanten rekenen, is historisch klein. Die marge is de buffer waaruit een rentedaling normaal gesproken komt. Als die buffer al dun is, valt er weinig meer af te schaven.
“Geldverstrekkers hebben de stijging van de kapitaalmarktrente tot nu toe slechts gedeeltelijk doorberekend in hun hypotheekrentes”, aldus De Hypotheekshop. “Als de lange marktrente rond het huidige niveau blijft of verder stijgt, neemt de ruimte voor hypotheekrentedalingen af.”
Lees die zin nog eens. Er staat eigenlijk dat geldverstrekkers een deel van de gestegen inkoopprijs voorlopig zelf slikken. Dat kunnen ze een tijdje volhouden, maar niet oneindig. Blijft de kapitaalmarktrente waar hij nu staat, dan is de kans op een lichte stijging van de hypotheekrente groter dan de kans op een daling.
Wat een oorlog met uw maandlast doet
De link tussen het Midden-Oosten en de maandlast van een Nederlands gezin lijkt ver gezocht, maar hij is korter dan u denkt. Escaleert het conflict verder, dan stijgen energie- en brandstofprijzen. Die werken door in vrijwel alles wat vervoerd of geproduceerd moet worden, en dus in de inflatie. Hogere inflatie betekent dat centrale banken terughoudender worden met renteverlagingen, en dat vertaalt zich uiteindelijk naar de hypotheekrente.
Van Bruggen waarschuwt daar in een eigen update voor. Het adviesbureau wijst er bovendien op dat de rekening ook doorloopt als de situatie niet verder verslechtert. Hogere energiekosten werken nog lange tijd door in prijzen, en daarmee in de rente. De afgelopen week bleven de gemiddelde tarieven overigens vrijwel onveranderd. Alleen dertig jaar vast zakte met 0,01 procentpunt, zowel met als zonder NHG. Dat is ruis, geen trend.
Wat betekent dit voor wie nu koopt?
Even concreet rekenen. Stel dat u een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro afsluit voor dertig jaar. Bij 4,05 procent betaalt u ongeveer 1.681 euro bruto per maand. Loopt de rente op naar 4,30 procent, dan wordt dat ongeveer 1.732 euro. Een verschil van zo’n vijftig euro per maand, of ruim 600 euro per jaar. Niet dramatisch, maar wel genoeg om net dat ene huis buiten bereik te brengen.
Belangrijker nog is het effect op de maximale hypotheek. Een hogere rente betekent een lager leenbedrag bij hetzelfde inkomen. In een markt waarin het aanbod eindelijk weer wat groeit, is dat een wrange samenloop: er valt meer te kiezen, maar de portemonnee wordt tegelijk iets krapper.
De praktische conclusie is niet spectaculair, maar wel bruikbaar. Wachten op een significant lagere rente is op dit moment geen strategie. De ruimte daarvoor is er simpelweg nauwelijks, tenzij de geopolitieke situatie onverwacht kalmeert en de inflatie meebeweegt. Wie een rentevoorstel op zak heeft, doet er goed aan de geldigheidsduur ervan serieus te nemen. En wie nog oriënteert, rekent verstandiger met een rente die licht oploopt dan met een die daalt.
Dat de markt in juli zo druk was, past overigens in dat plaatje. Kopers wachten niet meer af. Ze hebben geleerd dat het perfecte moment op deze woningmarkt vooral achteraf te herkennen is.