Wie begin september een hypotheekofferte aanvroeg en die pas nu wil tekenen, kijkt waarschijnlijk tegen een ander getal aan. De hypotheekrente is de afgelopen weken hard opgelopen. Voor tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt zelfs het laagste tarief op de markt inmiddels boven de 4 procent. Dat is een psychologische grens, en de woningmarkt reageert er al op.
Volgens vergelijker Geld.nl steeg het laagste tarief voor tien jaar vast met NHG tussen 8 en 23 september van 3,78 naar 4,13 procent. Een toename van 0,35 procentpunt in ruim twee weken tijd. Hypotheek.nl, dat anders meet, kwam op 23 september uit op 4,21 procent. De precieze cijfers verschillen dus, maar de richting niet. Volgens Geld.nl hoort deze stijging bij de grootste sinds 2022, het jaar waarin de rente in rap tempo van bijna nul naar ruim 4 procent klom.
Niet alleen de scherpste aanbieders
Het gaat niet om een paar geldverstrekkers die hun tarieven aanpassen. De hele markt schuift op. Het laagste tarief voor vijf jaar vast ging van 3,70 naar 4,02 procent. Bij twintig jaar vast steeg het van 4,22 naar 4,43 procent en wie dertig jaar vastzet, betaalt nu minimaal 4,48 procent.
Ook de gemiddelde tarieven lopen op. Voor vijf jaar vast met NHG steeg het gemiddelde van 4,01 naar 4,27 procent, voor tien jaar vast van 4,10 naar 4,34 procent. Opvallend is vooral het tempo in de tweede helft van de maand. Tussen 15 en 22 september gingen de gemiddelde tarieven in één week met ongeveer 0,2 procentpunt omhoog. Hypotheekexpert Jaap de Jong van Geld.nl noemt zulke weekstijgingen uitzonderlijk. Dat is geen overdrijving: normaal bewegen tarieven in stapjes van een paar honderdsten.
Wat kost het in euro’s?
Procentpunten zeggen weinig tot je ze omrekent. Geld.nl deed dat voor een annuïtaire hypotheek van 400.000 euro met een looptijd van dertig jaar en tien jaar rentevast. De stijging van 3,78 naar 4,13 procent kost dan ongeveer 80 euro bruto per maand extra. Op jaarbasis is dat bijna 970 euro.
Voor een huishouden dat de maandlasten al krap had begroot, is dat geen detail. Belangrijker nog is het effect op de leencapaciteit. Banken rekenen met de actuele rente om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen. Stijgt de rente, dan krimpt het bedrag dat bij een gelijk inkomen haalbaar is. Een koper die in augustus nog net genoeg ruimte had voor dat ene huis, kan daar nu een paar duizend euro naast zitten. En dan heb je het verschil tussen een bod dat past en een bod dat niet past.
De markt voelt het al
Hypotheek.nl meldt dat makelaars minder kijkers per woning zien en dat huizen langer te koop staan. Er wordt minder extreem overboden. Dat past in het beeld van de afgelopen maanden. CBS en Kadaster meldden vorige week dat de prijsstijging van bestaande koopwoningen in augustus verder afzwakte naar 3,3 procent op jaarbasis, tegen 7,9 procent een jaar eerder. Het aantal verkopen lag bijna 3 procent lager dan in augustus 2025.
De rentestijging komt dus bovenop een markt die al aan het afkoelen was. Dat maakt het effect groter. In een oververhitte markt dempt een hogere rente vooral de uitschieters. In een markt die al rustiger wordt, kan hij de doorslag geven voor kopers die twijfelen.
Waarom stijgt de rente eigenlijk?
Vaste hypotheekrentes volgen de kapitaalmarktrente. Banken lenen zelf geld op de financiële markten, en als dat duurder wordt, geven ze dat door. Hypotheek.nl wijst op de markt voor Nederlandse staatsobligaties, waar beleggers hogere rendementen eisen. Zorgen over inflatie en oplopende overheidsschulden spelen daarbij een rol. Geld.nl noemt daarnaast de hogere energieprijzen en het beleid van de Europese Centrale Bank.
Dat laatste is interessant, want veel mensen verwachten dat de rente vanzelf daalt zodra de ECB de beleidsrente verlaagt. Zo simpel werkt het niet. De langlopende rente, die bepalend is voor tien of twintig jaar vast, wordt minstens zo sterk gestuurd door wat beleggers verwachten van inflatie en staatsschulden. En die verwachtingen zijn de afgelopen weken duidelijk somberder geworden.
Niet elke woning heeft er evenveel last van
De gevolgen verschillen per regio en per type woning. Volgens Hypotheek.nl verkopen instapklare huizen op populaire plekken nog steeds relatief snel. Woningen waar veel aan moet gebeuren, of die minder gunstig liggen, hebben het moeilijker. Dat is logisch. Wie meer kwijt is aan rente, heeft minder over voor een nieuwe keuken of het verduurzamen van een jaren zeventig-woning. Die kosten worden dus harder van het bod afgetrokken.
Voor verkopers betekent dit dat de vraagprijs kritischer bekeken wordt. Een te optimistische prijs wordt sneller afgestraft. Voor kopers betekent het iets meer onderhandelingsruimte, al is dat een schrale troost als je maandlasten tegelijk stijgen.
Wachten of doorpakken?
Het is de vraag die elke koper nu stelt. Eerlijk antwoord: niemand weet het. Hypotheek.nl verwacht op korte termijn geen snelle daling, maar sluit verdere stijging ook niet uit. Veel hangt af van de inflatiecijfers en van geopolitieke ontwikkelingen die zich slecht laten voorspellen.
Wat wel verstandig is: kijk goed naar de geldigheid van je renteaanbod. De meeste geldverstrekkers houden een aangeboden rente een aantal maanden vast, en sommige passen hem aan als de rente daalt. Wie al een offerte heeft liggen, doet er goed aan die niet te laten verlopen. En wie nog moet beginnen, rekent beter met 4,25 procent dan met de 3,75 procent van een maand geleden. Dan valt het straks alleen maar mee.
De periode van historisch lage rentes ligt definitief achter ons. Dat wisten we eigenlijk al sinds 2022. Maar deze septemberweken laten zien dat de rente ook nu, na een paar jaar van relatieve rust, nog altijd flink kan bewegen. Voor wie een huis wil kopen, is de financiering daarmee weer het eerste waar je naar kijkt. Niet het laatste.
Bron: Vastgoed Actueel, Geld.nl, Hypotheek.nl, CBS/Kadaster.