De woningmarkt draait al jaren één kant op: omhoog. Maar in de eerste cijfers van 2026 zit iets nieuws. De prijzen stijgen nog wel, alleen een stuk minder uitbundig dan we gewend waren. Onderzoekers van de Monitor Koopwoningmarkt durven het inmiddels hardop te zeggen. De markt koelt af. Niet met een klap, maar geleidelijk.
In hun 53e editie plakken ze er een kleur op: code geel. Geen alarm, wel een waarschuwing. Let op, zeggen ze tegen kopers, marktpartijen en overheden. Er beweegt iets onder de oppervlakte.
Het vertrouwen zakt weg
De reden zit voor een groot deel buiten Nederland. Geopolitieke spanningen, duurdere energie en de onzekerheid over het Amerikaanse handelsbeleid knagen aan het vertrouwen van consumenten. En een huizenkoper die twijfelt, stelt zijn handtekening nog even uit.
De binnenlandse cijfers helpen niet echt mee. Volgens het CBS groeide de economie in het eerste kwartaal met een magere 0,1 procent. De werkloosheid liep op naar 4,2 procent. Daar bovenop komt de hypotheekrente, die hoger ligt en de leenruimte van huishoudens verkleint. Wie minder kan lenen, kan minder bieden. Zo simpel is het soms.
De cijfers lopen nog achter de stemming aan
Toch oogt de markt op papier nog gezond. Het Kadaster telde in het eerste kwartaal 55.950 woningtransacties, ruim 8 procent meer dan een jaar eerder. Het aanbod nam toe, deels doordat particuliere verhuurders hun huurwoningen verkopen. En er werden meer dan 146.800 hypotheekaanvragen ingediend.
Mooie getallen, maar ze vertellen een verhaal van gisteren. De meeste van die beslissingen zijn genomen vóórdat de onrust toesloeg. Wil je weten waar de markt naartoe beweegt? Kijk dan naar mei. Toen kwamen er 47.750 hypotheekaanvragen binnen, 3 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Het eerste echte knipperlicht.
Prijzen stijgen, maar het tempo zakt
De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag in het eerste kwartaal 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Klinkt fors. Maar zoom je in op de korte termijn, dan kantelt het beeld. De NVM zag de mediane verkoopprijs ten opzichte van het vorige kwartaal juist met 2,7 procent dalen.
En dan het overbieden, jarenlang het pijnpunt van elke starter. Kopers betaalden gemiddeld nog 3,7 procent boven de vraagprijs. Een jaar geleden was dat nog 5,7 procent. De gekte is er niet helemaal uit, maar de scherpste randjes zijn eraf.
Het dure segment voelt het eerst
Waar begint de afkoeling? In de bovenkant van de markt. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers wisselden duidelijk minder vaak van eigenaar. Ook de grote steden draaien bij. In Amsterdam staan de prijzen inmiddels vier kwartalen op rij ongeveer stil. Dat is geen toeval. De duurste woningen zijn het gevoeligst voor een hogere rente, simpelweg omdat de bedragen groter zijn. Onderzoekers houden er rekening mee dat deze beweging zich de komende tijd verder over het land verspreidt.
Nieuwbouw blijft het zorgenkind
En ondertussen blijft het oude probleem gewoon bestaan. De nieuwbouw komt onvoldoende op gang om het woningtekort echt aan te pakken. Sinds 2025 worden er per kwartaal zo’n 7.900 nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Te weinig om de doorstroming op gang te brengen, oordeelt de monitor. Bovendien verschuift het aanbod steeds meer richting appartementen, mede door de nadruk op binnenstedelijk bouwen en betaalbaarheid.
De bouwkosten maken het er niet makkelijker op. In zes jaar tijd zijn die gemiddeld met 37 procent gestegen, en voor 2026 wordt opnieuw een stijging verwacht. Duurdere materialen, energie en transport tikken allemaal door in de verkoopprijs. Het risico? Nieuwbouw prijst zichzelf uit de markt ten opzichte van een bestaande woning, en dat kan de vraag verder doen afnemen.
Wat betekent dit voor u?
Voor wie wil kopen, gloort er voorzichtig wat lucht. Minder overbieden en een rustiger tempo geven net wat meer ruimte om na te denken en te onderhandelen. Voor verkopers in het dure segment is het oppassen geblazen. De tijd dat een woning binnen een week ver boven de vraagprijs ging, lijkt voorbij.
Maar laten we het niet groter maken dan het is. Van een dalende markt is geen sprake. De prijzen stijgen nog altijd, alleen kalmer. De onderzoekers zelf houden een slag om de arm en wachten de komende kwartalen af. Wel zijn ze helder over wat er nodig is: bouwen, en sneller. Knelpunten rond stikstof, netcongestie en vergunningen staan al jaren op dezelfde plek in de weg.
Code geel dus. Geen reden tot paniek, wel een moment om scherp te blijven. Want of dit nu een tijdelijke adempauze is of het begin van een echte kentering, dat wordt de komende maanden pas duidelijk.