Wie volgend jaar een huis koopt, kan met Nationale Hypotheek Garantie flink meer lenen dan nu. Per 1 januari 2027 stijgt de NHG-grens van 470.000 naar 500.000 euro. Dat is 30.000 euro extra ruimte. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens op 530.000 euro. Dat staat in de nieuwe voorwaarden en normen van NHG.
Het echte nieuws zit alleen in een kleinere regel. Koop je volgend jaar een grondgebonden woning met energielabel E, F of G met een NHG-hypotheek, dan krijg je standaard 20.000 euro financieringsruimte voor verduurzaming. Standaard, dus niet op aanvraag. Je moet er zelf bewust voor kiezen als je het níet wilt.
Waarom die grens elk jaar omhooggaat
De NHG-grens is geen politiek getal. Sinds 2023 rekent NHG met een vaste formule: de gemiddelde koopsom van de afgelopen 27 maanden, plus 5 procent, afgerond op een bedrag dat deelbaar is door 5.000 euro. Stijgen de huizenprijzen, dan schuift de grens vanzelf mee. Dat de grens nu de psychologische drempel van een half miljoen bereikt, zegt dus vooral iets over hoe duur wonen in Nederland is geworden.
Is dat erg? Niet per se. De garantie dekt daardoor wel een groter deel van het middensegment. In de Randstad kom je met 500.000 euro nog altijd niet ver. In grote delen van Gelderland of het noorden koop je daar een ruime gezinswoning voor. Voor die kopers wordt NHG ineens een serieuze optie, terwijl ze er een paar jaar geleden nog net boven zaten.
Wat levert NHG je eigenlijk op?
NHG is een vangnet. Kun je door werkloosheid of een scheiding je hypotheek niet meer betalen en moet het huis verkocht worden, dan kan de garantie een eventuele restschuld voor een deel of helemaal opvangen. Daar betaal je eenmalig voor: de borgtochtprovisie blijft in 2027 op 0,4 procent van het geleende bedrag. Bij een hypotheek van 500.000 euro is dat 2.000 euro.
Daar staat tegenover dat banken voor leningen met NHG doorgaans een lagere rente rekenen. Het verschil is vaak een paar tienden van een procentpunt. Op een hypotheek van een half miljoen tikt dat over dertig jaar fors aan, zeker nu de hypotheekrente weer rond de 4 procent ligt. In veel gevallen heb je die 2.000 euro er binnen een paar jaar uit. Geen wonder dat een jaar geleden al één op de zeven starters voor een hypotheek met NHG koos.
Twintigduizend euro voor isolatie, of je wilt of niet
De nieuwe standaardregel voor slechte energielabels is het interessantste deel van het pakket. Wie een huis met label E, F of G koopt, krijgt automatisch 20.000 euro extra financieringsruimte voor maatregelen als isolatie. Biedt de woningwaarde daar te weinig ruimte voor, dan wordt het bedrag lager.
Er zit wel een stok achter de deur. Verduurzaam je binnen twee jaar niet, of geef je minder uit dan je hebt geleend, dan moet het restant worden afgelost op de hypotheek. Het geld is dus echt bedoeld voor de woning en niet voor een nieuwe keuken of een auto.
Wat kost dat per maand? Reken je met een rente van 4 procent en een looptijd van dertig jaar, dan betaal je voor 20.000 euro extra ongeveer 95 euro bruto per maand. Daar staat een lagere energierekening tegenover. Bij een slecht geïsoleerde jarenzestigwoning kan het isoleren van dak en vloer al snel honderden euro’s per jaar schelen. Of dat opweegt tegen de maandlast, verschilt per woning. Maar het idee is helder: je betaalt de verbouwing met geld dat je anders aan gas kwijt was geweest.
Waarom NHG dit doet
NHG zegt het zelf vrij nuchter: hoge energielasten kunnen huishoudens in financiële problemen brengen, en dat is precies het risico dat de garantie moet afdekken. Een koper die een tochtig huis met label G koopt en de energierekening onderschat, is een groter risico dan iemand die meteen isoleert.
Voor kopers heeft het nog een voordeel. Op het moment van aankoop heb je al geld nodig voor de notaris en de verhuizing. Wie dan ook nog moet sparen voor isolatie, schuift het vaak jaren voor zich uit. Door het bedrag meteen in de hypotheek mee te nemen, wordt die drempel lager. Al moet je dan wel binnen twee jaar een aannemer vinden die het werk ook echt uitvoert, en dat is in de praktijk niet altijd eenvoudig.
En de koper zonder NHG?
Die valt voorlopig buiten de regeling. NHG noemt de maatregel uitdrukkelijk een eerste stap en roept geldverstrekkers op om te onderzoeken of ze verduurzaming ook bij hypotheken zonder NHG standaard kunnen meenemen. Of banken daarin meegaan, is de vraag. Ze kunnen al extra leenruimte bieden voor energiebesparende maatregelen, maar standaard is dat nog niet.
NHG wijst ook naar Den Haag. Volgens de organisatie zijn voorspelbaar overheidsbeleid en duidelijkheid op de lange termijn nodig om de verduurzaming van de woningvoorraad echt op gang te krijgen. Subsidieregelingen kwamen en gingen de afgelopen jaren, en wie als huiseigenaar wil investeren, wil weten waar het over vijf jaar aan toe is.
What does this mean for you?
Ben je van plan om in 2027 te kopen en zit je met je budget rond de 470.000 tot 500.000 euro? Dan kan het verschil maken of je hypotheek onder de normen van 2026 of die van 2027 valt. Vraag je hypotheekadviseur tijdig welke datum daarvoor bepalend is, voordat je een koopovereenkomst tekent.
Heb je een woning met een slecht label op het oog? Laat dan vooraf uitrekenen welke maatregelen het meest opleveren, zodat je die 20.000 euro goed besteedt. En vergeet niet dat het geld er niet voor niets is. Na twee jaar wil NHG zien dat het in de woning is gestoken.
Bron: Nationale Hypotheek Garantie via Vastgoed Actueel.