Wie dit najaar een huis zoekt, merkt het misschien al. Er is meer te zien, er is iets meer tijd om na te denken en hier en daar valt er zelfs te praten over de prijs. De nieuwe kwartaalcijfers van de NVM bevestigen dat gevoel. In het derde kwartaal van 2026 stonden bij NVM-makelaars 39.000 woningen te koop. Dat is bijna een kwart meer dan een jaar geleden.
Opvallend is wat er niet gebeurde. Het extra aanbod leidde niet tot een instorting van de verkopen, en ook niet tot een golf van nieuwe transacties. NVM-makelaars verkochten 41.700 bestaande woningen, ongeveer evenveel als in dezelfde periode vorig jaar. De markt wordt dus breder, zonder dat hij sneller gaat draaien.
Prijzen stijgen nog, maar nauwelijks
De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 503.000 euro. Dat is 1,8 procent meer dan een jaar eerder. Na jaren waarin dubbele cijfers bijna normaal waren, is dat een bescheiden stijging. Zet je die groei af tegen de inflatie, dan blijft er in reële termen weinig over.
Het CBS en het Kadaster kwamen vorige week voor september nog uit op een prijsstijging van 3,3 procent. Dat verschil is geen tegenspraak. De NVM kijkt naar het gemiddelde van de woningen die haar leden verkochten, en dat cijfer schommelt mee met de mix: verkoop je in een kwartaal wat meer appartementen en wat minder vrijstaande huizen, dan zakt het gemiddelde. De richting is in beide reeksen wel hetzelfde. De prijsstijging vlakt af.
Gemiddeld stond een woning 31 dagen te koop, tegen 29 dagen een jaar eerder. Twee dagen lijkt weinig. Voor een koper die vorig jaar binnen een week moest beslissen, voelt het toch anders.
Meer keus, maar nog geen kopersmarkt
Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep NVM Wonen, ziet dat kopers wat meer lucht krijgen. Ze plannen vaker een tweede bezichtiging en bij sommige woningen is er ruimte om te onderhandelen. Toch waarschuwt ze voor te veel optimisme. “De verkopen van bestaande woningen blijven op jaarbasis op peil, terwijl de prijsstijging verder afvlakt”, zegt ze. De markt is volgens haar nog altijd krap.
Dat blijkt ook uit het overbieden. Bij bijna 67 procent van de verkopen ging het bod boven de vraagprijs uit. Een jaar geleden was dat 71 procent. Wie denkt dat kopers nu standaard onder de vraagprijs kunnen inschrijven, komt bedrogen uit. Twee op de drie woningen gaan nog steeds voor meer weg dan er gevraagd werd.
Wat wel steeds zwaarder weegt, is de staat van het huis. Woningen met goed onderhoud en een hoog energielabel stonden gemiddeld 28 dagen te koop. Bij woningen waar dat ontbreekt, was dat 36 dagen. Kopers rekenen tegenwoordig scherper. Een nieuwe cv-ketel, een lekkend dak of een label G tellen ze direct mee in hun bod, en in een markt met meer keuze kunnen ze ook gewoon doorlopen naar het volgende huis. Een passende vraagprijs helpt daarbij, zegt de NVM.
Nieuwbouw: veel aanbod, weinig kopers
Het echte verhaal van dit kwartaal zit misschien wel in de nieuwbouw. Daar stonden aan het einde van september ongeveer 21.500 woningen te koop bij NVM-makelaars. Dat is 17 procent meer dan een jaar eerder en het hoogste niveau sinds eind 2015. Tegelijk verkochten de makelaars zo’n 6.000 nieuwbouwwoningen, tegen 6.400 een jaar eerder. Het is al het vierde kwartaal op rij dat de verkopen lager uitkomen dan in dezelfde periode het jaar ervoor.
Hoe kan dat, in een land dat schreeuwt om woningen? Een deel van het antwoord zit in de prijs. Een nieuwbouwwoning kostte gemiddeld 504.000 euro, vrijwel hetzelfde als vorig jaar. Dat klinkt stabiel, maar de prijs per vierkante meter steeg met 4,8 procent naar ongeveer 5.320 euro. De NVM noemt dat krimpflatie. Voor hetzelfde geld krijg je minder meters.
Daarnaast spelen de lange bouwtijden en procedures een rol. Wie nu tekent, woont er soms pas over twee jaar. In de tussentijd betaal je vaak dubbele lasten, of je moet een overbruggingskrediet afsluiten. Met een hypotheekrente die in een paar weken boven de 4 procent is geschoten, is dat geen klein bedrag meer. Een bestaande woning die je over drie maanden kunt betrekken, wordt dan al snel de logischere keuze.
Bouwen wat mensen willen
De NVM wijst ook op een probleem dat al langer speelt. Het nieuwbouwaanbod bestaat voor 63 procent uit kleine appartementen. Veel projecten lijken op elkaar, waardoor ze met elkaar concurreren. Je zou verwachten dat de prijs dan zakt. Dat gebeurt niet. Ondertussen blijft het aantal nieuwbouwwoningen met een tuin achter bij wat kopers zoeken.
Volgens Goutsmits-Gerssen moeten gemeenten en ontwikkelaars makelaars eerder betrekken bij nieuwbouwplannen. “Zet de schaarse bouwcapaciteit in voor een gevarieerd aanbod dat aansluit op wat mensen zoeken en kunnen betalen”, zegt ze. Dat is een terecht punt, zeker nu het kabinet miljarden vrijmaakt voor versnelde woningbouw. Meer bouwen is goed. Maar als er vooral bijkomt waar de vraag al verzadigd is, dan staan die woningen straks net zo lang in de etalage als nu.
What does this mean for you?
Voor kopers is dit een betere markt dan een jaar geleden. Niet spectaculair beter, maar je hebt meer keuze en vaker de tijd voor een tweede bezichtiging. Kijk kritisch naar de staat van de woning en neem die mee in je bod.
Voor verkopers is de boodschap simpel. Een goed onderhouden huis met een realistische vraagprijs verkoopt nog steeds vlot. Wie hoog inzet met een woning die werk nodig heeft, moet rekening houden met een langere verkooptijd en een koper die wil onderhandelen. De woningmarkt koelt af, maar hij bevriest niet. Hij wordt kieskeuriger.
Bron: NVM kwartaalcijfers Q3 2026 via Vastgoed Actueel, CBS/Kadaster.