Huizen worden nog steeds duurder. Alleen gaat het een stuk minder hard dan we de afgelopen jaren gewend waren. Volgens het CBS en het Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in augustus 3,3 procent hoger dan een jaar eerder. In juli was dat nog 3,9 procent. En vergeleken met juli daalden de prijzen zelfs licht, met 0,1 procent.
Dat laatste is een klein getal, maar wel een veelzeggend getal. Een prijsdaling van maand op maand zagen we in de zomer van 2023 voor het laatst met enige regelmaat. Is dit het begin van een kentering, of gewoon een rustige zomermaand? Daarvoor moeten we iets verder kijken dan één cijfer.
Van bijna 8 naar ruim 3 procent
De trend is in elk geval duidelijk. In augustus 2025 waren bestaande koopwoningen nog 7,9 procent duurder dan een jaar eerder. Sindsdien is dat verschil vrijwel elke maand kleiner geworden. Twaalf maanden later is de jaarlijkse stijging dus ruim gehalveerd. Dat gebeurt niet met een klap, maar langzaam en gestaag, zoals een auto die van het gas gaat zonder te remmen.
Tegelijk moeten we niet doen alsof woningen ineens betaalbaar zijn geworden. De verkoopprijzen liggen nog altijd 17,8 procent boven het niveau van juli 2022. Dat was de vorige piek, vlak voordat de rente begon te stijgen en de markt een jaar lang in de min dook. Vanaf juni 2023 kropen de prijzen weer omhoog, en die vorige top is inmiddels ruim gepasseerd. Wie toen dacht dat de huizenprijzen structureel zouden dalen, kreeg dus geen gelijk.
Iets minder verkopen in augustus
Ook het aantal transacties laat een afkoeling zien. Het Kadaster registreerde in augustus 18.886 verkochte bestaande woningen. Dat is bijna 3 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Over het hele jaar gezien valt het nog mee: in de eerste acht maanden van 2026 wisselden 156.028 woningen van eigenaar, 4,2 procent meer dan een jaar eerder.
Hoe rijm je dat? De eerste helft van het jaar was druk. Eind augustus schreven we al dat de groei van het aantal verkopen hard terugzakte, en dat beeld zet nu door. Het jaartotaal teert nog op een sterke start, terwijl de losse maanden inmiddels onder vorig jaar uitkomen.
Opvallend is de gemiddelde transactieprijs. Die kwam in augustus uit op 503.523 euro. In het tweede kwartaal lag het gemiddelde nog rond de 490.000 euro. Dat lijkt in tegenspraak met de dalende prijs ten opzichte van juli, maar dat is het niet helemaal. Het gemiddelde zegt namelijk ook iets over welke woningen er verkocht worden. Gaan er in een maand relatief veel grote of dure huizen over de toonbank, dan stijgt het gemiddelde, ook als de prijs van een vergelijkbare woning gelijk blijft. De prijsindex van het CBS corrigeert daar wel voor, en daarom is die index de betere graadmeter.
De rente doet zijn werk
Waarom koelt de markt af? Het CBS geeft zelf geen verklaring, maar de verdachte ligt voor de hand. De hypotheekrente is de afgelopen weken flink opgelopen en zit voor veel looptijden weer boven de 4 procent. Elke tiende procent rente kost kopers leenruimte. Bij een modaal inkomen gaat het al snel om duizenden euro’s minder die je bij de bank kunt lenen.
Daar komt bij dat er meer aanbod is dan een paar jaar geleden. Kopers hebben meer keuze en voelen minder druk om fors over te bieden. Verkopers merken dat. Wie een te hoge vraagprijs vraagt, ziet zijn woning langer te koop staan en moet die vraagprijs vroeg of laat bijstellen.
Meer vierkante meters per persoon
In dezelfde publicatie staat nog een cijfer dat minder aandacht krijgt, maar wel iets zegt over de woningnood. Op 1 januari 2026 had elke Nederlander gemiddeld 55 vierkante meter woonruimte tot zijn beschikking. Dat is ruim 2 vierkante meter meer dan tien jaar eerder.
Dat klinkt als goed nieuws, maar de verdeling is scheef. Alleenstaanden wonen gemiddeld op 87 vierkante meter. Huishoudens met kinderen moeten het met 40 vierkante meter per persoon doen. Ook regionaal zijn de verschillen groot. In Groot-Amsterdam gaat het om 43,5 vierkante meter per persoon, in Midden-Limburg om 69,8.
Hier zit een deel van het probleem. Veel ouderen blijven in een gezinswoning wonen nadat de kinderen het huis uit zijn, simpelweg omdat er weinig passende alternatieven zijn. Een gelijkvloers appartement in de eigen buurt is vaak schaars of duurder dan verwacht. Jonge gezinnen zitten intussen krap in een appartement en kunnen de stap naar een eengezinswoning niet maken. Meer bouwen helpt, maar beter benutten van wat er al staat net zo goed.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor kopers is een afkoelende markt geen reden om juichend de straat op te gaan. De prijzen dalen niet, ze stijgen alleen minder snel. Wel verschuift de onderhandelingsruimte langzaam richting de koper. Je hebt meer tijd om te kijken, je kunt vaker een bouwkundige keuring als voorwaarde opnemen en overbieden is lang niet meer overal nodig. Kijk wel kritisch naar je financiering. Met een rente boven de 4 procent is het verstandig je leenruimte opnieuw te laten doorrekenen voordat je biedt.
Voor verkopers is de boodschap nuchter. Je woning is waarschijnlijk meer waard dan drie jaar geleden, maar de tijd dat elke vraagprijs vanzelf werd overtroffen, ligt achter ons. Een realistische vraagprijs en een goede presentatie maken nu meer verschil dan een jaar geleden.
Gaan de prijzen straks echt dalen? Dat valt niet uit te sluiten, zeker als de rente verder oploopt. Maar het tekort aan woningen is nog lang niet opgelost en zolang dat zo is, blijft er een stevige bodem onder de markt. De meest waarschijnlijke uitkomst is een periode van rust. Geen crash, geen nieuwe hausse, maar een markt die eindelijk een beetje op adem komt.
Bron: CBS en Kadaster via Vastgoed Actueel.