Een huis dat te lang te koop staat, krijgt vroeg of laat een lagere vraagprijs. Dat is niets nieuws. Wat wel opvalt: verkopers doen dat niet in kleine stapjes. Ze wachten, en als ze ingrijpen, halen ze er in één keer een flink bedrag af. In augustus ging het bij bijna alle woningen om precies één prijsverlaging, met een mediaan van ruim 5 procent. Dat komt neer op zo’n 25.000 euro.
De cijfers komen van Woniqo, een woningdataplatform dat dagelijks de etalages van ongeveer 3.050 Nederlandse makelaarskantoren uitleest. In augustus telde het platform 1.496 prijsverlagingen op 1.439 woningen, verspreid over 790 makelaarswebsites. Bij 97,7 procent van die woningen werd de prijs precies één keer aangepast. Tegenover elke prijsverhoging stonden ruim vier verlagingen.
Waarom niet gewoon een paar procent per keer?
Je zou verwachten dat verkopers de markt aftasten. Eerst een paar duizend euro eraf, kijken wat er gebeurt, en dan eventueel nog een stap. Dat gebeurt dus nauwelijks. De verklaring ligt waarschijnlijk in de psychologie van de verkoop. Een woning die drie keer in prijs zakt, straalt uit dat er iets mis is. Kopers zien de prijshistorie op Funda en gaan rekenen. Eén stevige correctie voelt daarentegen als een heldere nieuwe start: de verkoper heeft de markt begrepen en wil nu echt verkopen.
Daar komt bij dat makelaars vaak adviseren om pas te verlagen als een nieuwe prijs ook echt een nieuw publiek bereikt. Wie op Funda zoekt tot 400.000 euro, ziet een woning van 415.000 euro niet. Zak je naar 399.000 euro, dan komt een hele groep zoekers er ineens bij. Een verlaging van 2 procent doet dat niet. Een verlaging van 5 procent vaak wel.
Goedkope woningen zakken het hardst
De omvang van de verlaging verschilt sterk per prijsklasse. Bij woningen met een oorspronkelijke vraagprijs tot 250.000 euro was de mediane verlaging 8,4 procent. Dat is de grootste correctie van alle categorieën. Tussen 250.000 en 400.000 euro ging het om 5,7 procent, en tussen 400.000 en 600.000 euro om 4,9 procent. Boven de miljoen euro liep de mediaan weer op naar 5,3 procent.
Dat het goedkoopste segment het hardst zakt, is op het eerste gezicht vreemd. Juist daar is de vraag van starters het grootst. Maar het zegt misschien meer over de woningen zelf dan over de kopers. In deze prijsklasse zitten relatief veel appartementen met een hoge servicekosten, woningen met een slecht energielabel of huizen die veel onderhoud nodig hebben. Kopers rekenen die kosten tegenwoordig mee, en verkopers die dat niet in hun vraagprijs hadden verwerkt, moeten dat alsnog doen. Bovendien is 8 procent van 240.000 euro nog altijd minder in euro’s dan 5 procent van 700.000 euro. De verhoudingen vertellen niet het hele verhaal.
Een markt die ruimer wordt
De prijsverlagingen passen in een breder beeld. In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars meer woningen te koop gezet dan in enig kwartaal sinds de metingen in 1995 begonnen. Tegelijk zwakt de prijsstijging af. Volgens CBS en Kadaster lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in juni 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, na 4,4 procent in mei. Vergelijk dat met de dubbele cijfers van eind 2024 en het contrast is duidelijk.
Een andere opvallende ontwikkeling is de rol van oudere huiseigenaren. 65-plussers waren in het tweede kwartaal goed voor ruim 30 procent van de verkopen door eigenaar-bewoners, tegen 26 procent in 2020. Zij verkopen relatief vaak grotere en duurdere woningen, met een gemiddelde verkoopprijs van ruim 550.000 euro. Woniqo legt geen direct verband met de prijsverlagingen, maar het extra aanbod komt op een moment dat de prijsgroei juist afvlakt. Meer keuze voor kopers betekent minder haast, en minder haast betekent dat een te hoge vraagprijs sneller wordt afgestraft.
Wat betekent dit voor verkopers?
De belangrijkste les is misschien wel dat een realistische startprijs meer oplevert dan een optimistische. Wie te hoog begint, verliest weken aan kijkers die niet komen, en eindigt vervolgens alsnog met een korting van 5 procent of meer. De woning heeft dan bovendien een prijsverlaging in de historie staan, en dat nodigt uit tot verder onderhandelen.
Moet je dan helemaal niet meer verlagen? Natuurlijk wel, als het nodig is. Maar doe het bewust. Kies een nieuwe prijs die net onder een zoekgrens ligt, zodat een nieuwe groep kopers je woning te zien krijgt. En doe het bij voorkeur één keer. De cijfers van Woniqo laten zien dat bijna iedereen dat zo doet, en daar zit een logica achter.
En voor kopers?
Voor kopers is dit goed nieuws, al moet je het niet overdrijven. Een mediaan van 5 procent op de woningen die verlaagd worden, betekent niet dat elke woning 5 procent goedkoper wordt. De meeste huizen worden nog altijd zonder verlaging verkocht, en in populaire wijken wordt nog steeds overboden. Maar de verhouding van vier verlagingen tegenover elke verhoging zegt wel iets over de richting. De verkoper is niet langer vanzelfsprekend de baas.
Wie een woning op het oog heeft die al een paar maanden te koop staat, kan met deze cijfers in de hand een onderbouwd bod doen. Vraag de makelaar hoe lang de woning al in de verkoop is en of de prijs al is aangepast. Is dat nog niet gebeurd, dan is de kans reëel dat het binnenkort wel gebeurt. Wachten kan lonen, al is dat in een markt waar aantrekkelijke woningen alsnog snel weg zijn altijd een gok.
De richting is duidelijk, het tempo niet
Eén maand cijfers van één platform is geen trend. Augustus is bovendien een rustige maand, waarin verkopers die voor de zomer niet zijn geslaagd, hun strategie heroverwegen. Het zou goed kunnen dat september en oktober een ander beeld geven, met nieuw aanbod en nieuwe kopers na de vakantie.
Toch is de combinatie van recordaanbod, afvlakkende prijsgroei en forse eenmalige correcties een signaal dat verkopers en kopers niet moeten negeren. De woningmarkt is niet aan het instorten. Hij wordt wel normaler. En op een normale markt is de vraagprijs weer een uitnodiging om te onderhandelen, in plaats van een ondergrens.
Bron: Woniqo via Vastgoed Actueel, CBS/Kadaster, NVM.