De kwartaalcijfers van het Kadaster en het CBS zijn binnen, en ze vertellen twee verhalen tegelijk. In het tweede kwartaal werden ongeveer 77.000 woningen verkocht. Dat is 4 procent meer dan een jaar eerder. Klinkt als groei.
Zet dat cijfer vervolgens naast het eerste kwartaal, toen de verkopen nog met 18 procent stegen ten opzichte van een jaar eerder, en het beeld kantelt. De markt beweegt nog steeds omhoog, alleen veel trager dan een half jaar geleden. Wie in januari dacht dat 2026 een inhaaljaar zou worden, moet dat beeld nu bijstellen.
De prijzen volgen hetzelfde patroon
Een koopwoning kostte in het tweede kwartaal gemiddeld 490.000 euro. De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. In het eerste kwartaal was dat nog 5,2 procent.
Een verschil van één procentpunt lijkt weinig. Op een woning van vier ton praat je alsnog over duizenden euro’s per jaar aan prijsontwikkeling die wegvalt. Belangrijker is de richting: twee kwartalen op rij een lagere groei, en dat is precies wat je ziet als de rek uit de betaalbaarheid loopt. De vraag verdwijnt niet, maar de bereidheid om steeds verder over de vraagprijs te gaan neemt af.
Starters verliezen hun momentum
Doorstromers en koopstarters namen samen 84 procent van alle verkopen voor hun rekening, ruim 64.000 woningen. Dat is 5 procent meer dan vorig jaar. Ook hier geldt dat het vorige kwartaal nog op 11 procent stond.
Bij starters is de terugval het scherpst. Zij kochten zo’n 28.000 woningen, 1 procent meer dan in 2025. Een kwartaal eerder was dat nog 9 procent. Van een groeimarkt naar vrijwel stilstand, in drie maanden tijd.
Wat zit daarachter? Voor een deel iets waar starters zelf geen invloed op hebben. Investeerders verkochten dit kwartaal minder woningen dan in eerdere jaren, en juist die woningen belandden vaak bij starters. Kleiner, vaak in de stad, met een prijskaartje dat nog net te doen was. Wij zagen die stroom vorig jaar op gang komen toen beleggers hun huurwoningen begonnen uit te ponden. Nu die kraan verder dichtgaat, verdwijnt een deel van het aanbod waar starters het van moesten hebben.
De gemiddelde starterswoning kostte 407.000 euro, tegen 395.000 euro een jaar geleden. Een plus van 2,8 procent. Dat is minder hard dan de markt als geheel, wat logisch is: starters kopen wat ze kunnen betalen, en dat plafond schuift niet zomaar mee omhoog.
Investeerders kopen niet minder, ze kopen anders
Investeerders kochten 7.200 woningen. Vergelijkbaar met een jaar geleden, terwijl er in het vorige kwartaal juist een forse stijging zichtbaar was. Die piek had een duidelijke oorzaak. Eind 2025 hielden veel beleggers hun aankopen aan omdat de overdrachtsbelasting per 1 januari omlaag ging. Wachten leverde direct geld op, dus wachtten ze. In het eerste kwartaal kwam die uitgestelde vraag in één keer los.
Dat effect is nu uitgewerkt en het niveau ligt weer waar het lag. Interessanter is wát ze kopen. De prijs die investeerders betalen ligt inmiddels vlak bij die van doorstromers, terwijl dat begin 2021 nog ongeveer gelijk lag met het startersniveau. Grotere woningen, duurdere segmenten. De belegger die het kleine appartement in de stad wegkaapte voor de neus van een starter is niet verdwenen, maar hij is wel een andere markt in geschoven.
Voor starters is dat op papier goed nieuws, want er is minder concurrentie op hun deel van de markt. Alleen wordt dat voordeel opgegeten door het feit dat er ook minder van die woningen te koop komen.
Wat je hier als koper of verkoper aan hebt
Doorstromers betaalden gemiddeld 573.000 euro, tegen 556.000 euro vorig jaar. Een stijging van 3 procent. Ook daar dus een rustiger tempo, en dat verandert de rekensom voor iedereen die wil verhuizen. Als je huidige woning minder hard in waarde stijgt, groeit je overwaarde ook minder snel mee met de prijs van je volgende woning. Dat maakt de stap naar boven relatief iets duurder dan in de jaren dat alles hard opliep.
Verkopers merken de afkoeling vooral in doorlooptijd. Woningen die vorig jaar binnen een week weg waren, staan nu langer online, en overbieden gaat minder ver dan we gewend waren. Een realistische vraagprijs doet in deze markt meer werk dan een scherpe onderhandelaar.
Kopers krijgen er iets voor terug wat ze jarenlang niet hadden: tijd. Ruimte om een tweede bezichtiging te plannen, om een bouwkundige keuring af te wachten, om een bod met voorbehoud van financiering te doen zonder dat je bij voorbaat kansloos bent.
Is de woningmarkt daarmee omgeslagen? Nee. De prijzen stijgen nog altijd, de verkoopaantallen liggen boven vorig jaar en het woningtekort is niet opgelost. Wat wel verandert is het tempo, en dat is voor het eerst in lange tijd een markt waarin je kunt nadenken voordat je tekent.