Afkoeling op de woningmarkt: ABN Amro verwacht minder transacties in 2026 en 2027
De Nederlandse woningmarkt gaat een rustiger periode tegemoet. Na een stevig 2025 waarin de prijzen flink opliepen en kopers massaal toesloegen, trekt ABN Amro nu aan de rem met een nuchtere voorspelling: minder transacties, licht stijgende prijzen en een bouwsector die niet kan bijbenen. Wat betekent dat voor jou als koper, verkoper of belegger?
De cijfers liegen er niet om. ABN Amro heeft haar verwachting voor het aantal woningtransacties in 2026 naar beneden bijgesteld, van min 1 procent naar min 3 procent. En voor 2027 ziet het er niet veel beter uit, met een verwachte daling van 4 procent. De bank publiceerde deze conclusies in haar nieuwste Woningmarktmonitor.
Waarom koelt de markt af?
Er spelen meerdere factoren tegelijk. De hypotheekrente kruipt omhoog, gevoed door de verwachting dat de ECB de depositorente dit jaar nog twee keer met 25 basispunten verhoogt. Voor kopers betekent dat simpelweg: je kunt minder lenen voor hetzelfde maandbedrag. Dat schrikt af, zeker starters die toch al moeite hebben om een voet tussen de deur te krijgen.
Daar komt de geopolitieke onzekerheid bovenop. De oorlog in het Midden-Oosten stuwt de energieprijzen, wat de inflatie voedt. En inflatie is de vijand van koopkracht. Het is een keten die uiteindelijk bij de huizenmarkt terechtkomt: hogere kosten, minder vertrouwen, meer aarzeling bij grote aankopen.
Prijzen blijven stijgen, maar gematigd
Hier wordt het interessant. Ondanks de afkoeling verwacht ABN Amro dat de huizenprijzen gewoon blijven stijgen. Met 3 procent in 2026 en zelfs 4 procent in 2027. Hoe kan dat als er minder wordt gekocht?
Het antwoord zit in het woningtekort. Nederland heeft simpelweg te weinig huizen en dat probleem verdwijnt niet zomaar. De reële inkomensgroei van afgelopen jaar werkt ook nog door. Verkopers die hun huis niet voor de gewenste prijs kwijt kunnen, halen het gewoon van de markt. Dat houdt het aanbod krap en de prijzen op peil.
Opvallend is dat de prijsstijgingen in landelijke gebieden momenteel sterker zijn dan in de steden. Het thuiswerkeffect van de coronajaren lijkt dus blijvend. Wie een tuin en ruimte zoekt, kijkt niet meer automatisch naar Amsterdam of Utrecht.
De bouw houdt het niet bij
En dan de nieuwbouw. Of beter gezegd: het gebrek daaraan. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen 7,6 procent lager dan dezelfde periode vorig jaar. Dat is geen goed teken. Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN Amro, is er duidelijk over: hoewel er meer bouwvergunningen worden afgegeven, haperen de uitvoeringsfase door planvorming en beperkte bouwcapaciteit.
Beleggers haken ook af. Institutionele partijen trekken zich op grote schaal terug uit vastgoedinvesteerder Vesteda. De particuliere belegger heeft het door strenge regulering en hogere belastingen evenmin makkelijk. Wie financiert straks al die nieuwbouwprojecten?
De inhaalslag van 2027
Er is ook een lichtpuntje in de analyse. ABN Amro verwacht dat kopers die nu een pas op de plaats maken, in 2027 terugkomen als de economische situatie stabiliseert. Een soort inhaaleffect dus. De vraag is alleen of het aanbod er dan ook is.
Het uitponden van huurwoningen door beleggers zet in de eerste helft van 2026 nog door. Dat levert tijdelijk extra aanbod op voor kopers. Maar na de zomer droogt die bron waarschijnlijk op. En de structurele woningnood? Die blijft.
Wat betekent dit voor de woningzoeker?
Ben je van plan om dit jaar een huis te kopen? Dan is het zaak om realistisch te zijn. De tijden van blindelings overbieden lijken voorbij, maar verwacht geen koopjesmarkt. De rente is hoger dan twee jaar geleden, het aanbod blijft beperkt en de prijzen dalen niet.
Voor verkopers geldt: geduld loont. Als je niet per se hoeft te verkopen, kun je het je permitteren om even af te wachten. De markt draait niet om, hij kalmeert. Dat is een wezenlijk verschil.
De woningmarkt is als een tanker op zee. Ze verandert niet ineens van koers, maar de stroming verschuift langzaam. En wie goed navigeert, komt er prima doorheen.
Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026