Afkoeling op de woningmarkt: ABN Amro verwacht minder transacties in 2026 en 2027

De Nederlandse woningmarkt gaat een rustiger periode tegemoet. Na een stevig 2025 waarin de prijzen flink opliepen en kopers massaal toesloegen, trekt ABN Amro nu aan de rem met een nuchtere voorspelling: minder transacties, licht stijgende prijzen en een bouwsector die niet kan bijbenen. Wat betekent dat voor jou als koper, verkoper of belegger?

De cijfers liegen er niet om. ABN Amro heeft haar verwachting voor het aantal woningtransacties in 2026 naar beneden bijgesteld, van min 1 procent naar min 3 procent. En voor 2027 ziet het er niet veel beter uit, met een verwachte daling van 4 procent. De bank publiceerde deze conclusies in haar nieuwste Woningmarktmonitor.

Waarom koelt de markt af?

Er spelen meerdere factoren tegelijk. De hypotheekrente kruipt omhoog, gevoed door de verwachting dat de ECB de depositorente dit jaar nog twee keer met 25 basispunten verhoogt. Voor kopers betekent dat simpelweg: je kunt minder lenen voor hetzelfde maandbedrag. Dat schrikt af, zeker starters die toch al moeite hebben om een voet tussen de deur te krijgen.

Daar komt de geopolitieke onzekerheid bovenop. De oorlog in het Midden-Oosten stuwt de energieprijzen, wat de inflatie voedt. En inflatie is de vijand van koopkracht. Het is een keten die uiteindelijk bij de huizenmarkt terechtkomt: hogere kosten, minder vertrouwen, meer aarzeling bij grote aankopen.

Prijzen blijven stijgen, maar gematigd

Hier wordt het interessant. Ondanks de afkoeling verwacht ABN Amro dat de huizenprijzen gewoon blijven stijgen. Met 3 procent in 2026 en zelfs 4 procent in 2027. Hoe kan dat als er minder wordt gekocht?

Het antwoord zit in het woningtekort. Nederland heeft simpelweg te weinig huizen en dat probleem verdwijnt niet zomaar. De reële inkomensgroei van afgelopen jaar werkt ook nog door. Verkopers die hun huis niet voor de gewenste prijs kwijt kunnen, halen het gewoon van de markt. Dat houdt het aanbod krap en de prijzen op peil.

Opvallend is dat de prijsstijgingen in landelijke gebieden momenteel sterker zijn dan in de steden. Het thuiswerkeffect van de coronajaren lijkt dus blijvend. Wie een tuin en ruimte zoekt, kijkt niet meer automatisch naar Amsterdam of Utrecht.

De bouw houdt het niet bij

En dan de nieuwbouw. Of beter gezegd: het gebrek daaraan. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal nieuwe woningen 7,6 procent lager dan dezelfde periode vorig jaar. Dat is geen goed teken. Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN Amro, is er duidelijk over: hoewel er meer bouwvergunningen worden afgegeven, haperen de uitvoeringsfase door planvorming en beperkte bouwcapaciteit.

Beleggers haken ook af. Institutionele partijen trekken zich op grote schaal terug uit vastgoedinvesteerder Vesteda. De particuliere belegger heeft het door strenge regulering en hogere belastingen evenmin makkelijk. Wie financiert straks al die nieuwbouwprojecten?

De inhaalslag van 2027

Er is ook een lichtpuntje in de analyse. ABN Amro verwacht dat kopers die nu een pas op de plaats maken, in 2027 terugkomen als de economische situatie stabiliseert. Een soort inhaaleffect dus. De vraag is alleen of het aanbod er dan ook is.

Het uitponden van huurwoningen door beleggers zet in de eerste helft van 2026 nog door. Dat levert tijdelijk extra aanbod op voor kopers. Maar na de zomer droogt die bron waarschijnlijk op. En de structurele woningnood? Die blijft.

Wat betekent dit voor de woningzoeker?

Ben je van plan om dit jaar een huis te kopen? Dan is het zaak om realistisch te zijn. De tijden van blindelings overbieden lijken voorbij, maar verwacht geen koopjesmarkt. De rente is hoger dan twee jaar geleden, het aanbod blijft beperkt en de prijzen dalen niet.

Voor verkopers geldt: geduld loont. Als je niet per se hoeft te verkopen, kun je het je permitteren om even af te wachten. De markt draait niet om, hij kalmeert. Dat is een wezenlijk verschil.

De woningmarkt is als een tanker op zee. Ze verandert niet ineens van koers, maar de stroming verschuift langzaam. En wie goed navigeert, komt er prima doorheen.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026

Het was te verwachten. Na het sterke 2025 wordt het rustiger op de woningmarkt. Niet omdat huizen minder waard worden, want dat gebeurt niet. Maar er worden er simpelweg minder verkocht.

ABN Amro publiceerde begin april haar nieuwste Woningmarktmonitor en de cijfers zijn duidelijk: drie procent minder transacties dit jaar, vier procent minder volgend jaar. Nog geen twee maanden geleden rekende de bank op slechts een procent daling. Dat ze hun prognose zo snel hebben bijgesteld, zegt iets.

De hypotheekrente bijt

De hypotheekrente loopt al maanden op. De ECB verhoogt de depositorente en dat is direct voelbaar bij de hypotheekverstrekker. Hogere maandlasten, lagere maximale hypotheek. Tel daarbij de stijgende energieprijzen door de onrust in het Midden-Oosten, en je snapt waarom mensen voorzichtiger worden.

Vorig jaar bood je zonder blikken of blozen boven de vraagprijs. Nu wacht je even.

In de Randstad vlakt het af, daarbuiten niet

Wat opvalt in de cijfers: buiten de steden stijgen de prijzen harder dan erbinnen. Dat is een patroon dat economen kennen. Steden lopen voorop in prijsbewegingen, omhoog en omlaag. Als het platteland de steden inhaalt, kan dat betekenen dat de piek in de steden al achter ons ligt.

Meer vergunningen, minder huizen

Er worden meer bouwvergunningen afgegeven, maar het aantal opgeleverde woningen daalde in het eerste kwartaal met 7,6 procent. Hoe kan dat? Het probleem zit niet in de plannen, maar in de uitvoering. Gemeenten zijn traag, aannemers zitten vol, en beleggers haken af.

Dat laatste is misschien het meest zorgwekkend. Grote institutionele partijen trekken zich terug uit de woningbouw. Bij Vesteda bijvoorbeeld stappen investeerders uit. Zonder dat geld worden grote nieuwbouwprojecten een stuk lastiger te financieren.

Mike Langen, senior econoom bij ABN Amro, zegt het zo: “De interesse van beleggers neemt af. Dat zet de financiering van nieuwbouw onder druk.”

Verkopers wachten liever

Verkopers zitten ook niet stil. Of eigenlijk: ze zitten juist wel stil. Veel huiseigenaren verkopen liever niet als ze hun gewenste prijs niet krijgen. Logisch, want hun huis wordt niet minder waard. Maar het gevolg is dat er minder aanbod op de markt komt.

Verhuurders die hun panden verkopen aan particulieren (uitponden) zorgen nog voor enige beweging in de eerste helft van het jaar. Na de zomer droogt ook dat op, verwacht ABN Amro.

Wordt 2027 het jaar van de inhaalslag?

De bank denkt van wel. Althans, als de economie niet verder verslechtert. Kopers die nu afwachten, bouwen vraag op. De lonen stijgen nog steeds, dus de koopkracht blijft redelijk op peil. Op een gegeven moment komen die mensen terug.

Maar voorlopig is de markt vooral rustig. De prijzen dalen niet, maar het gaat allemaal wat trager. Minder haast bij het bieden, maar ook minder te kiezen. En als verkoper? Neem de tijd. Die heb je.

Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026