Het was te verwachten. Na het sterke 2025 wordt het rustiger op de woningmarkt. Niet omdat huizen minder waard worden, want dat gebeurt niet. Maar er worden er simpelweg minder verkocht.
ABN Amro publiceerde begin april haar nieuwste Woningmarktmonitor en de cijfers zijn duidelijk: drie procent minder transacties dit jaar, vier procent minder volgend jaar. Nog geen twee maanden geleden rekende de bank op slechts een procent daling. Dat ze hun prognose zo snel hebben bijgesteld, zegt iets.
De hypotheekrente bijt
De hypotheekrente loopt al maanden op. De ECB verhoogt de depositorente en dat is direct voelbaar bij de hypotheekverstrekker. Hogere maandlasten, lagere maximale hypotheek. Tel daarbij de stijgende energieprijzen door de onrust in het Midden-Oosten, en je snapt waarom mensen voorzichtiger worden.
Vorig jaar bood je zonder blikken of blozen boven de vraagprijs. Nu wacht je even.
In de Randstad vlakt het af, daarbuiten niet
Wat opvalt in de cijfers: buiten de steden stijgen de prijzen harder dan erbinnen. Dat is een patroon dat economen kennen. Steden lopen voorop in prijsbewegingen, omhoog en omlaag. Als het platteland de steden inhaalt, kan dat betekenen dat de piek in de steden al achter ons ligt.
Meer vergunningen, minder huizen
Er worden meer bouwvergunningen afgegeven, maar het aantal opgeleverde woningen daalde in het eerste kwartaal met 7,6 procent. Hoe kan dat? Het probleem zit niet in de plannen, maar in de uitvoering. Gemeenten zijn traag, aannemers zitten vol, en beleggers haken af.
Dat laatste is misschien het meest zorgwekkend. Grote institutionele partijen trekken zich terug uit de woningbouw. Bij Vesteda bijvoorbeeld stappen investeerders uit. Zonder dat geld worden grote nieuwbouwprojecten een stuk lastiger te financieren.
Mike Langen, senior econoom bij ABN Amro, zegt het zo: “De interesse van beleggers neemt af. Dat zet de financiering van nieuwbouw onder druk.”
Verkopers wachten liever
Verkopers zitten ook niet stil. Of eigenlijk: ze zitten juist wel stil. Veel huiseigenaren verkopen liever niet als ze hun gewenste prijs niet krijgen. Logisch, want hun huis wordt niet minder waard. Maar het gevolg is dat er minder aanbod op de markt komt.
Verhuurders die hun panden verkopen aan particulieren (uitponden) zorgen nog voor enige beweging in de eerste helft van het jaar. Na de zomer droogt ook dat op, verwacht ABN Amro.
Wordt 2027 het jaar van de inhaalslag?
De bank denkt van wel. Althans, als de economie niet verder verslechtert. Kopers die nu afwachten, bouwen vraag op. De lonen stijgen nog steeds, dus de koopkracht blijft redelijk op peil. Op een gegeven moment komen die mensen terug.
Maar voorlopig is de markt vooral rustig. De prijzen dalen niet, maar het gaat allemaal wat trager. Minder haast bij het bieden, maar ook minder te kiezen. En als verkoper? Neem de tijd. Die heb je.
Bron: ABN Amro Woningmarktmonitor, april 2026