Wie de stad wil ontvluchten in de hoop op een goedkoper huis, komt vaak van een koude kermis thuis. Uit nieuw onderzoek van NVM en datadochter Brainbay onder 2.172 Nederlandse dorpen blijkt dat een dorpswoning medio 2026 gemiddeld 503.000 euro kostte. In de stad lag de gemiddelde verkoopprijs op 487.000 euro. Het dorp is dus gemiddeld zestienduizend euro duurder dan de stad.
Hoe kan dat? Het antwoord zit in de woningmix. Dorpen tellen relatief veel grote, grondgebonden woningen met een tuin. Steden hebben juist veel appartementen en kleinere huizen, en die drukken het stedelijke gemiddelde. Wie appels met appels vergelijkt, ziet een ander beeld. Een tussenwoning kost in een dorp gemiddeld 435.000 euro, zo’n 50.000 euro minder dan een vergelijkbare woning in de stad. Bij vrijstaande huizen is het gat nog groter: 626.000 euro in het dorp, terwijl de koper in de stad daar bijna twee ton bovenop legt. Ook per vierkante meter is het dorp goedkoper.
Niet het dorp bepaalt de prijs, maar de afstand tot de stad
De interessantste conclusie uit het onderzoek gaat niet over het verschil tussen stad en dorp, maar over het verschil tussen dorpen onderling. Een woning in een dorp vlak bij een stad kostte gemiddeld 560.000 euro. Voor een huis in een afgelegen dorp werd gemiddeld 444.000 euro betaald. Dat scheelt 26 procent. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil zelfs op tot ruim twee ton, oftewel 40 procent.
Diezelfde lijn zie je terug in het betaalbare aanbod. In dorpen nabij een stad valt slechts 20 procent van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens van 420.000 euro. In afgelegen dorpen is dat 36 procent. De NVM trekt daaruit een heldere conclusie: niet de vraag of je in een stad of dorp zoekt bepaalt de betaalbaarheid, maar hoe ver je van stedelijk gebied af wilt zitten.
Ook in het dorp staat u niet alleen in de bezichtigingsrij
Wie denkt in een dorp rustig te kunnen rondkijken, moet dat idee bijstellen. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen er volgens de onderzoekers vrijwel op hetzelfde niveau als in de stad. De prijzen stijgen bovendien gewoon door. In de kleinste dorpen gingen ze het afgelopen jaar met 4,5 procent omhoog.
Opvallend is ook hoe weinig lokaal de dorpsmarkt nog is. Slechts een derde van de dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp, en bijna de helft komt uit de stad. Vooral dertigers en jonge gezinnen strijken neer in dorpen dicht bij de stad. Oudere stedelingen kiezen juist vaker voor een dorp verder weg, waar hun overwaarde meer waard is en de drukte minder.
Nieuwbouw groeit, maar lost de krapte niet op
Er wordt in dorpen wel degelijk gebouwd. Sinds 2016 kwamen er ongeveer 160.000 woningen bij, bijna elf nieuwe woningen per honderd bestaande. Steden bleven steken op circa negen. Van die dorpse nieuwbouw is 77 procent grondgebonden, al zijn appartementen er de snelst groeiende categorie.
Toch is dat geen garantie dat de krapte snel verdwijnt. RaboResearch telt in het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn, maar waarschuwt dat vergunningen en plannen niet vanzelf opleveringen worden. De verkoop van nieuwbouw hapert juist: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. De verklaring is pijnlijk simpel. Er worden veel appartementen gepland, terwijl kopers vooral grondgebonden woningen willen.
Wat betekent dit voor u als koper?
De les uit dit onderzoek is er een van verwachtingsmanagement. Het dorp als goedkoop alternatief voor de stad bestaat nog wel, maar niet om de hoek. Wie met een budget tot 420.000 euro zoekt, maakt in een dorp op fietsafstand van de stad weinig kans en moet de zoekcirkel flink oprekken. Dan wordt het een rekensom die verder gaat dan de vraagprijs alleen. Wat kosten twee auto’s voor het huishouden? Hoeveel reistijd accepteert u voor werk, school en sociale contacten?
Voor wie die afweging kan en wil maken, liggen er in de verder gelegen dorpen nog altijd kansen. Daar valt ruim een derde van het aanbod binnen de betaalbaarheidsgrens en krijgt u voor hetzelfde geld aanzienlijk meer huis. Maar reken uzelf niet rijk met het idee dat het dorp een ontspannen markt is. De bezichtigingsrij is er net zo lang, alleen het uitzicht is anders.