Blog

Vorige week ging het hier nog over de uitpondgolf die inmiddels ook de duurdere huursegmenten heeft bereikt. Nu komt ABN Amro met een rapport dat de andere kant van dat verhaal laat zien. De bank verwacht dat beleggen in woningen weer aantrekkelijker wordt. Niet spectaculair, wel merkbaar. En dat is nieuws, want de afgelopen jaren stapten particuliere verhuurders juist massaal uit.

De redenering van de bankeconomen is niet ingewikkeld. Het woningtekort gaat niet weg. Zolang dat zo is, blijven huren en woningprijzen stijgen, en stijgt dus ook de waarde van een verhuurd pand. ABN Amro rekent op een waardegroei van huurwoningen van 4,5 procent dit jaar en 3 procent in 2027.

De leegstand onder huurwoningen ligt op 2 procent. Dat is historisch laag. Wie een huurwoning bezit, heeft die zo weer verhuurd.

Het kabinet draait aan de knoppen

De belangrijkste verandering zit niet in de markt zelf, maar in Den Haag. Het kabinet erkent dat het misgaat in de middenhuur en zoekt naar manieren om ontwikkelaars en beleggers weer in beweging te krijgen. De fiscale maatregelen van de afgelopen jaren hebben hun werk gedaan, misschien iets te goed.

Een van de concrete voorstellen is een hogere weging van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. Klinkt technisch, maar het effect is helder: verhuurders op gewilde locaties mogen dan meer huur vragen. Precies daar waar het rendement onder druk stond, komt er lucht bij.

ABN Amro verwacht dat particuliere beleggers hierdoor vaker besluiten hun woning gewoon te houden. Niet verkopen dus. En dat raakt de koopmarkt direct.

Uitponden gaat door, maar het tempo zakt

De cijfers laten dat al zien. In het eerste kwartaal van 2026 verkochten particuliere beleggers volgens het Kadaster ruim 3.400 woningen aan mensen die er zelf gingen wonen. Dat is nog altijd veel. Maar het is voor het eerst in drie jaar minder dan in dezelfde periode een jaar eerder.

Even ter vergelijking: tussen 2021 en 2023 lag dat gemiddelde onder de 2.000 woningen per kwartaal. We zitten dus nog ruim boven het normale niveau. Alleen wijst de curve nu naar beneden in plaats van omhoog.

Wat betekent dat voor iemand die een huis zoekt? De afgelopen jaren kwam er via uitponding een flinke extra stroom woningen op de koopmarkt. Vaak appartementen, vaak in de stad, vaak in de prijsklasse waar starters naar kijken. Die stroom droogt niet op, maar wordt wel dunner. Het recordaanbod waar kopers dit voorjaar van profiteerden, kan dus deels weer wegvallen.

Nieuwbouw lost het niet op

Je zou zeggen: dan bouwen we die woningen er toch gewoon bij. Was het maar zo eenvoudig.

ABN Amro is er duidelijk over. De nieuwbouwproductie is onvoldoende om het tekort structureel op te lossen, en dat blijft voorlopig zo. Netcongestie, bezwaarprocedures, te weinig vakmensen op de bouwplaats. De vergunning is er soms wel, de schop gaat niet de grond in.

De bank verwacht dit jaar en volgend jaar wel groei in de bouwproductie. Alleen niet genoeg om die 100.000 woningen per jaar te halen. Woonminister Boekholt-O’Sullivan zei onlangs nog dat dat doel volgens haar juist wél in zicht komt. Twee partijen, twee lezingen van dezelfde cijfers. Wie gelijk krijgt, weten we pas over een paar jaar.

Dat verschil van inzicht is meer dan een woordenspel. Als de nieuwbouw achterblijft én beleggers stoppen met uitponden, komt er van twee kanten minder aanbod bij.

Beleggers zijn kieskeuriger geworden

Er is nog iets veranderd. Beleggers kopen niet meer alles wat los en vast zit. Locatie en duurzaamheid wegen zwaarder dan een paar jaar geleden.

Een pand op een middelmatige plek, met achterstallig onderhoud en een slecht energielabel, slaan ze nu over. Te veel gedoe, te veel investering, te veel risico met de aanscherpende regelgeving. Wie zo’n woning bezit en aan een belegger wil verkopen, merkt dat het animo is afgenomen.

Andersom geldt hetzelfde. Een goed onderhouden woning met label A of B op een gewilde locatie krijgt juist meer aandacht. Het gat tussen die twee categorieën wordt breder.

Wat dit betekent voor uw plannen

Voor verkopers is dit overwegend gunstig nieuws. De onderkant van de markt krijgt er een koperscategorie bij die er de afgelopen jaren nauwelijks was. Zeker bij appartementen en kleinere woningen in stedelijk gebied kan dat het verschil maken tussen één en drie bezichtigingen op een zaterdag.

Voor kopers ligt het lastiger. Het ruime aanbod van dit voorjaar was een adempauze, geen structurele verandering. Als beleggers hun woningen vaker vasthouden en de nieuwbouw blijft haperen, wordt het weer krapper. Wie serieus zoekt, doet er verstandig aan de financiering nu op orde te hebben in plaats van te wachten op een markt die vanzelf makkelijker wordt.

En voor wie een woning bezit met een matig energielabel: die verduurzaming is geen ideologisch project meer. Het is gewoon een prijsfactor geworden, bij particuliere kopers én bij beleggers.

Eén nuance blijft staan bij dit hele verhaal. ABN Amro schrijft nadrukkelijk dat de vooruitzichten verbeteren áls het kabinet de aangekondigde maatregelen ook echt doorvoert. Dat is in Den Haag zelden een gegeven. Blijft die WOZ-aanpassing uit, dan houden veel verhuurders hun huidige rekensom, en gaat het uitponden voorlopig door in het tempo dat we kennen.

Particuliere verhuurders zetten steeds vaker hun duurdere huurwoningen te koop. De uitpondgolf die twee jaar geleden begon bij goedkope appartementen in de middenhuur, heeft inmiddels de vrije sector boven de 2.000 euro per maand bereikt. Dat blijkt uit de nieuwste Huurmonitor van woningplatforms Pararius en Huurwoningen.nl.

Uitponden, het verkopen van een huurwoning aan een eigenaar-bewoner zodra de huurder vertrekt, was tot voor kort vooral een verschijnsel in het middensegment. De Wet betaalbare huur drukte daar de huurinkomsten, waardoor veel particuliere beleggers hun goedkopere appartementen van de hand deden. Die woningen leverden simpelweg te weinig op om de moeite waard te blijven.

Het zwaartepunt schuift op

De cijfers laten een duidelijke kanteling zien. In het derde kwartaal van 2024 bestond nog ruim een kwart van alle uitgeponde woningen uit middenhuur. In het tweede kwartaal van 2026 is dat aandeel gezakt naar 18,8 procent. Het aandeel verkochte huurwoningen met een huurprijs boven de 2.000 euro steeg in dezelfde periode juist van 18,2 naar 26,6 procent.

Daarmee is het dure segment nu de grootste categorie binnen de uitponding. Een opvallende omslag. Juist deze woningen vielen buiten de huurregulering en golden lange tijd als veilige haven voor beleggers.

Waarom verkopen verhuurders nu ook hun duurste bezit?

Pararius wijst op twee ontwikkelingen die elkaar versterken. De Wet betaalbare huur maakte verhuren minder rendabel doordat huurinkomsten in het gereguleerde deel daalden. Daarnaast is de fiscale druk flink opgelopen door de gewijzigde heffing in box 3, en die werkt inmiddels ook door in de hogere prijsklassen.

Voor een verhuurder met een appartement van vijf ton is de rekensom veranderd. De belastingdruk stijgt, terwijl de verkoopprijzen op de koopmarkt onverminderd hoog zijn. Verkopen aan een eigenaar-bewoner levert dan vaak meer op dan jarenlang doorverhuren. Dat er geen zicht is op fiscale verlichting, maakt de keuze voor veel beleggers alleen maar makkelijker.

Het huuraanbod krimpt verder

De gevolgen zijn direct zichtbaar in het aanbod. In het tweede kwartaal van 2026 kwamen 11.389 vrijesectorwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders, terwijl er 12.150 werden afgemeld. Per saldo verdwenen er dus 761 huurwoningen uit het beschikbare aanbod. Een jaar eerder groeide het aanbod nog.

Wie nu een huurwoning zoekt, merkt dat aan alles. Minder keuze, meer concurrentie en hogere prijzen. Huurders betalen gemiddeld 20,94 euro per vierkante meter, 4,7 procent meer dan een jaar geleden. Voor 41 procent van de vrijesectorwoningen ligt de maandhuur inmiddels boven de 2.000 euro.

Appartementen blijven duidelijk duurder dan eengezinswoningen: gemiddeld 22,32 euro per vierkante meter tegenover 16,68 euro. Wie ruimte zoekt, is per vierkante meter dus goedkoper uit in een rijtjeshuis, al zijn die in de vrije huursector dun gezaaid.

Amsterdam blijft koploper, Enschede het goedkoopst

De regionale verschillen blijven groot. Nieuwe huurders betaalden in Amsterdam gemiddeld 28,69 euro per vierkante meter, ruim boven Amstelveen (25,10 euro) en Hoofddorp (23,87 euro). Aan de andere kant van het spectrum staat Enschede met 14,95 euro, gevolgd door Bergen op Zoom (15,18 euro) en Zwolle (15,21 euro).

Het verschil tussen de hoofdstad en de goedkoopste stad is daarmee bijna een factor twee. Voor een appartement van 70 vierkante meter betaalt een Amsterdamse huurder zo’n duizend euro per maand meer dan een huurder in Enschede.

Wat betekent dit voor kopers, huurders en beleggers?

Voor kopers is de uitpondgolf goed nieuws. Elke verkochte huurwoning is extra aanbod op de koopmarkt, en in het duurdere segment gaat het vaak om courante appartementen in de stad. Wie al langer zoekt in die prijsklasse, krijgt de komende tijd meer te kiezen.

Voor huurders is het beeld somberder. Het aanbod krimpt, de prijzen stijgen en het einde daarvan is nog niet in zicht. Zolang verhuurders blijven uitstappen en er te weinig nieuwe huurwoningen bijkomen, blijft de vrije sector een markt van schaarste.

En de verhuurder zelf? Die staat voor een afweging die per situatie anders uitpakt. Verkopen tegen de huidige koopprijzen is verleidelijk, maar wie uitstapt, komt er niet snel meer in. De huren stijgen door en de krapte houdt aan. Het kabinet zoekt bovendien naar manieren om verhuren weer aantrekkelijker te maken. Laat u daarom goed adviseren voordat u een huurwoning van de hand doet. Wat vandaag een logische verkoop lijkt, kan over vijf jaar een gemiste kans blijken.

Na een stroef begin van het jaar is de hypotheekmarkt in het tweede kwartaal van 2026 in rustiger vaarwater terechtgekomen. Dat klinkt als goed nieuws, en voor een deel is het dat ook. Maar wie de cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN) erbij pakt, ziet achter die stabilisatie een ongemakkelijke ontwikkeling. Vooral wie in zijn eentje een huis wil kopen, moet steeds dieper in de eigen spaarpot tasten.

Minder aanvragen, hogere prijzen

HDN, het platform waar vrijwel alle Nederlandse hypotheekaanvragen doorheen lopen, registreerde afgelopen kwartaal 132.877 aanvragen. Dat is bijna 5 procent minder dan in hetzelfde kwartaal van 2025. Kijken we alleen naar aanvragen voor de aankoop van een woning, dan is de daling met 6 procent zelfs iets groter: 81.077 aanvragen.

Tegelijkertijd stegen de prijzen gewoon door. De gemiddelde woningwaarde kwam volgens HDN uit op 532.100 euro, bijna 5 procent hoger dan een jaar eerder. En hier wordt het interessant. Het gemiddelde hypotheekbedrag steeg namelijk nauwelijks mee: met 1 procent, naar 376.600 euro. Het gat tussen wat een woning kost en wat kopers lenen wordt dus groter. Dat verschil moet ergens vandaan komen. Uit eigen zak, welteverstaan.

Waarom de markt afkoelt

Dat er minder hypotheken worden aangevraagd, heeft meerdere oorzaken. De hypotheekrente liep in het tweede kwartaal op, waardoor de maximale leencapaciteit van veel huishoudens daalde. Wie minder kan lenen, stelt de aankoop uit of valt af.

Daarnaast droogt de zogeheten uitpondgolf op. Vorig jaar zetten veel beleggers hun huurwoningen massaal te koop, wat het aanbod van betaalbare woningen tijdelijk vergrootte. Die stroom neemt nu af. Het gevolg laat zich raden: juist in het segment rond de 300.000 euro is het aanbod geslonken, precies waar starters en alleenstaanden zoeken.

Een lichtpuntje is er wel. Adviesketen Van Bruggen meldt dat vrijwel alle geldverstrekkers de vaste rente afgelopen week verlaagden, vaak met wat grotere stappen dan gebruikelijk. De gemiddelde tienjaarsrente met NHG zakte van 3,95 naar 3,90 procent. Die daling lijkt vooral samen te hangen met het staakt-het-vuren tussen de Verenigde Staten en Iran, dat de rust op de kapitaalmarkten terugbracht.

De solo koper betaalt de rekening

De opvallendste cijfers gaan over alleenstaande kopers. Het aantal aanvragen van deze groep daalde met 13 procent, ruim twee keer zo hard als de markt als geheel. En toch blijven solo kopers het grootste klantprofiel op de kopersmarkt.

Wie als alleenstaande wél doorzet, brengt fors eigen geld mee: gemiddeld 63.663 euro. Dat is bijna 12 procent meer dan een jaar geleden en het hoogste bedrag van alle startersprofielen. Gemiddeld financieren alleenstaande starters daarmee 18 procent van de woningwaarde uit eigen middelen.

“We zien een hypotheekmarkt die in rustiger vaarwater komt, maar achter die stabilisatie schuilt een duidelijke ontwikkeling”, zegt HDN-directeur Reinier van der Heijden. “Vooral alleenstaande kopers moeten steeds dieper in de eigen portemonnee tasten om een woning te kunnen kopen. Dat maakt opnieuw zichtbaar hoe groot de druk op de betaalbaarheid van koopwoningen is.”

Wat betekent dit voor de woningmarkt?

Laten we eerlijk zijn: ruim zestigduizend euro spaargeld, waar haalt een gemiddelde starter dat vandaan? Voor de meeste alleenstaanden komt dat bedrag niet uit een paar jaar netjes sparen. Het komt uit een schenking van ouders, een eerdere woningverkoop of een erfenis. Wie dat vangnet niet heeft, staat langs de zijlijn.

Daarmee ontstaat een tweedeling die dieper gaat dan het bekende verschil tussen een- en tweeverdieners. Ook binnen de groep alleenstaanden groeit de kloof tussen wie vermogen kan aanspreken en wie het van het eigen inkomen moet hebben. De cijfers van HDN laten zien dat die tweede groep in stilte afhaakt. Een daling van 13 procent is geen statistische ruis meer.

Voor de tweede helft van 2026 is het beeld gemengd. De licht dalende rente geeft wat lucht, en de afkoelende markt haalt de grootste hitte van het overbieden af. Maar zolang de prijzen harder stijgen dan de leencapaciteit, blijft eigen geld de toegangskaart tot de koopwoningmarkt. En dat is een kaart die lang niet iedereen in handen heeft.

De verkoop van nieuwbouwwoningen blijft dalen. In het eerste kwartaal van 2026 wisselden 5.126 nieuwe woningen van eigenaar, ruim 19 procent minder dan een jaar eerder. Het is al het derde kwartaal op rij dat de teller lager uitvalt. En dat terwijl de rest van de koopmarkt juist aantrekt.

De cijfers komen van het Centraal Bureau voor de Statistiek, het Kadaster en Eurostat. Ze schetsen een markt die twee kanten op beweegt. Wie een bestaande woning zoekt, ziet het aanbod groeien en de verkopen stijgen. Wie op nieuwbouw hoopt, ziet het tegenovergestelde.

Bestaande bouw trekt juist aan

Bestaande koopwoningen deden het namelijk prima. Bijna 56.000 stuks werden er verkocht in de eerste drie maanden van dit jaar, een plus van 8,7 procent ten opzichte van vorig jaar. Tel je nieuwbouw en bestaande bouw bij elkaar op, dan komt het totaal uit op ruim 61.000 verkochte woningen.

Goedkoop is het allemaal niet. Een bestaande koopwoning kostte gemiddeld 492.000 euro, ruim 5 procent meer dan een jaar geleden. Nieuwbouw was met een gemiddelde van 516.000 euro nog altijd duurder, al bleef de prijsstijging daar met 4,6 procent iets achter.

Waar komt die daling vandaan?

Aan de vraag ligt het niet. Hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen van het CBS stelt dat de honger naar koopwoningen onverminderd groot is. Hij wijst naar de andere kant van de keten: er zijn simpelweg minder nieuwbouwvergunningen afgegeven. Minder vergunningen betekent minder projecten, en minder projecten betekent minder woningen die in de verkoop gaan.

Woningmarktexpert Matthieu Zuidema van het Kadaster is voorzichtiger. Volgens hem is een sluitende verklaring lastig te geven. Hij ziet een afkoelende woningmarkt, en daarbovenop speelt de onzekerheid over energieprijzen nieuwbouw extra parten. Opvallend, want juist nieuwbouw is energiezuinig. Maar wie een woning koopt die pas over twee jaar wordt opgeleverd, tekent in onzekere tijden minder makkelijk.

Wat betekent dit voor de langere termijn? Daar zit de echte angel. Nieuwbouw die nu niet wordt verkocht, wordt straks niet gebouwd. Ontwikkelaars starten een project pas als een flink deel van de woningen op papier is verkocht. Blijft de voorverkoop achter, dan schuiven bouwprojecten door of sneuvelen ze helemaal. Het woningtekort, toch al een van de grootste knelpunten van dit moment, wordt daar niet kleiner van. De drukte verplaatst zich intussen naar de bestaande voorraad, en dat houdt de prijzen daar hoog.

Nederland middenmoter in Europa

Hoe doet Nederland het vergeleken met de buren? De totale prijsstijging van alle verkochte woningen kwam uit op 5,2 procent. Daarmee zitten we keurig rond het Europese gemiddelde. Elders ging het harder. Portugal spande de kroon met een stijging van bijna 18 procent, en ook in Kroatië (14,3 procent) en Spanje (12,8 procent) schoten de prijzen omhoog.

Er zijn ook landen waar het vuur eruit is. In Luxemburg en Duitsland bleven de stijgingen onder de 2 procent. Finland ging zelfs opnieuw omlaag; daar dalen de huizenprijzen al sinds 2022.

Wat merkt de koper hiervan?

Voor wie nu een huis zoekt, is het beeld gemengd. Het groeiende aanbod bestaande woningen geeft iets meer keuze en iets meer onderhandelingsruimte dan een paar jaar geleden. Tegelijk laat een gemiddelde verkoopprijs van bijna een half miljoen euro zien dat van echte afkoeling geen sprake is.

Wie op nieuwbouw aast, doet er goed aan om verder te kijken dan de prijs van vandaag. Het slinkende aanbod van nu is de krapte van overmorgen. Zodra de vergunningverlening weer aantrekt, duurt het jaren voordat die woningen daadwerkelijk worden opgeleverd. Onze verwachting: de nieuwbouwmarkt blijft de komende kwartalen hangen in dit lage tempo, terwijl de bestaande bouw de vraag opvangt. Voor verkopers van een bestaande woning is dat goed nieuws. Voor de woningzoeker die op een betaalbaar nieuw huis hoopt een stuk minder.

Wie de afgelopen jaren een huis zocht, kent het gevoel: drie bezichtigingen, tien concurrenten en een bod boven de vraagprijs dat alsnog werd afgewezen. Dat beeld begint te kantelen. In het tweede kwartaal van 2026 zetten NVM-makelaars bijna 56.700 bestaande woningen te koop, het hoogste aantal sinds de metingen in 1995 begonnen. Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van bijna 9 procent.

Opvallend genoeg leidde al dat extra aanbod niet tot een stilvallende markt. Integendeel. NVM-makelaars verkochten ruim 45.200 bestaande woningen, bijna 30 procent meer dan in het eerste kwartaal en 6,6 procent meer dan een jaar geleden. De stijgende lijn die medio 2023 werd ingezet, houdt daarmee stevig aan. Er is dus geen sprake van een markt die op slot gaat, maar van een markt die eindelijk weer doorstroomt.

Waar komt al dat aanbod vandaan?

De NVM wijst op een samenloop van factoren. De gebruikelijke voorjaarspiek wordt dit jaar versterkt doordat beleggers op grote schaal huurwoningen uitponden en los verkopen. Daarnaast komt de doorstroming breder op gang: wie verhuist, laat immers ook weer een woning achter. En mogelijk speelt onzekerheid over de economie en de geopolitieke situatie mee, waardoor sommige eigenaren besluiten hun verkoopplannen naar voren te halen.

Vooral dat uitponden is een factor om in de gaten te houden. Onder de uitgeponde huurwoningen zitten relatief veel appartementen in een lagere prijsklasse. Die extra instroom drukt de gemiddelde prijsontwikkeling. Zonder deze woningen waren de prijzen volgens de NVM harder gestegen.

Prijsstijging vlakt verder af

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning kwam uit op 506.000 euro. Dat is 3,4 procent meer dan in het eerste kwartaal, al is die kwartaalsprong deels een seizoenseffect: in het voorjaar wisselen doorgaans grotere en duurdere woningen van eigenaar. Op jaarbasis resteert een prijsstijging van 2,1 procent. Vergelijk dat eens met de dubbele cijfers van een paar jaar terug. De grote motor achter die afvlakking is simpelweg het ruimere aanbod.

Voor kopers verandert daarmee de dynamiek merkbaar. Ze kunnen vaker meerdere woningen bezichtigen, krijgen meer tijd om hun financiering te regelen en voelen minder druk om binnen een dag een bod uit te brengen. Betekent dit dat de markt weer gezond is? Zover is het nog niet. Woningen worden nog altijd relatief snel verkocht en de betaalbaarheid blijft knellen, zeker voor wie er alleen voor staat.

De verschillen worden groter

Interessanter dan het gemiddelde is wat eronder gebeurt. De markt splitst zich namelijk steeds duidelijker op. Energiezuinige en goed onderhouden woningen blijven vlot verkopen. Huizen met een slecht energielabel, achterstallig onderhoud of een te ambitieuze vraagprijs staan juist langer te koop. Het energielabel is daarmee definitief een prijsbepalende factor geworden, en dat verschil zal met de stijgende energiekosten eerder groter dan kleiner worden.

Ook regionaal loopt het uiteen. In Groot-Amsterdam, de Achterhoek en Zeeuws-Vlaanderen liggen de gemiddelde verkoopprijzen inmiddels iets lager dan een jaar geleden, terwijl andere regio’s nog stijgingen laten zien. Wie wil verkopen, doet er dus verstandig aan de lokale markt scherp te laten analyseren in plaats van te vertrouwen op landelijke koppen.

Nieuwbouw blijft het zorgenkind

Op de nieuwbouwmarkt is het beeld minder rooskleurig. Het aanbod steeg weliswaar naar ruim 20.100 woningen, het hoogste niveau sinds 2015, maar daar stonden slechts zo’n 6.100 verkopen tegenover. Dat is 7 procent minder dan een jaar eerder. Het aanbod van nieuwbouwappartementen groeit sneller dan de vraag, terwijl er juist een tekort is aan grondgebonden woningen met een tuin. Voeg daar de stijgende bouwkosten, trage vergunningstrajecten, netcongestie en stikstofregels aan toe en de conclusie is helder: de nieuwbouwproductie loopt nog altijd uit de pas met wat woningzoekenden echt nodig hebben.

Wat betekent dit voor de komende maanden?

Vastgoedprofessionals rekenen op een verdere stabilisatie. Uit het Trendrapport Vastgoedintermediairs 2026 van LVDH Finance blijkt dat 86 procent van de ondervraagden verwacht dat de markt de komende twaalf maanden stabiel blijft of licht herstelt, en 91 procent ziet het aantal transacties gelijk blijven of groeien.

Onze inschatting: de onderliggende vraag blijft groot, dus een echte prijsdaling ligt landelijk niet voor de hand. Wel krijgen kopers voor het eerst in jaren weer wat onderhandelingsruimte. Voor verkopers betekent dat andersom dat een realistische vraagprijs en een goede presentatie belangrijker worden. De tijd dat elke woning zichzelf verkocht, lijkt voorbij. En eerlijk gezegd is dat voor een gezonde woningmarkt eerder goed nieuws dan slecht nieuws.

De motor van de Nederlandse woningmarkt draait langzamer. Waar de prijzen de afgelopen jaren maar bleven doorstomen, ziet ABN Amro nu een markt die op adem komt. De bank verwacht voor 2026 nog een prijsstijging van 3 procent, en in 2027 zo’n 4 procent. Bescheiden groei dus, zeker afgezet tegen de dubbele cijfers die kopers de laatste jaren gewend waren. Tegelijk daalt het aantal transacties. Wat betekent dat voor wie nu een huis wil kopen of verkopen?

Laten we bij de kern beginnen. ABN Amro houdt in de nieuwste Woningmarktmonitor vast aan de prognoses van begin dit jaar. De boodschap: de prijzen blijven stijgen, maar veel voorzichtiger dan we gewend zijn. De bank spreekt zelf van een gematigde ontwikkeling. Achter die kalme woorden schuilt een markt die tegen zijn eigen grenzen aanloopt.

Want dat is precies wat er gebeurt. Steeds meer huishoudens zitten aan het plafond van wat ze mogen lenen. De hypotheekrente is het afgelopen jaar opgelopen, en de lonen groeien naar verwachting minder hard dan eerst. Reken dat bij elkaar op en je krijgt een simpele conclusie: er is nauwelijks nog ruimte voor nieuwe vraag. Wie de prijzen omhoog wil jagen, heeft geld nodig. En dat geld is er bij de gemiddelde koper gewoon niet meer in dezelfde mate.

Er speelt nog iets. Huishoudens zijn terughoudender geworden om hun spaargeld in te zetten. De economische onzekerheid maakt mensen voorzichtig. Wie twijfelt over zijn baan of over de rente, gooit niet zomaar zijn spaarpot leeg voor een overbieding van tienduizenden euro’s. Dat remt de markt af, en het is te zien in de cijfers.

Neem het aantal verkopen. ABN Amro rekent dit jaar op een daling van 3 procent, en volgend jaar op 4 procent minder transacties. Een deel daarvan komt door beleggers die hun huurwoningen verkopen, het zogeheten uitponden. Die verkoopgolf zwakt af. Minder beleggerswoningen die op de markt komen betekent minder transacties in de statistieken. Voor starters die hopen dat al die verkochte huurhuizen hun kans worden, is dat gemengd nieuws.

Interessanter nog is waar de prijzen wel en niet stijgen. Het landelijke gemiddelde verhult namelijk grote regionale verschillen. Op het platteland gaan de prijzen nu het hardst omhoog, terwijl de groei in de steden afvlakt. ABN Amro noemt dit een inhaaleffect. Gebieden die de afgelopen jaren achterbleven, halen hun achterstand nu in. De Randstad is nog altijd het duurst, maar het gat met de rest van het land is kleiner dan zes jaar geleden.

Dat is een verschuiving die de moeite waard is om vast te houden. Voor kopers die flexibel zijn over hun woonplaats, ligt er buiten de grote steden nog altijd meer waar voor je geld. Voor verkopers in landelijke regio’s is het juist een gunstig moment, want daar zit de vaart er nog goed in. De woningmarkt is allang geen eenvormig blok meer. Waar je koopt of verkoopt bepaalt in hoge mate wat je meemaakt.

En dan is er het aanbod, de hardnekkigste knoop van allemaal. Senior econoom Mike Langen van ABN Amro is er duidelijk over. In de eerste helft van dit jaar zijn er 27,6 procent meer bouwvergunningen afgegeven dan in 2025. Klinkt bemoedigend. Maar een vergunning is nog geen huis. Het aantal daadwerkelijk toegevoegde woningen lag op jaarbasis juist 7,2 procent lager. Er zit dus een gat tussen wat op papier mag en wat er echt uit de grond komt.

Langen wijst op wat er nodig is: snellere planvorming en een stabiel investeringsklimaat. Zonder die twee blijft het aanbod dit jaar vrijwel op zijn plek. En zolang er te weinig woningen bijkomen, blijft de onderliggende druk op de prijzen bestaan. Dat is de paradox van deze markt. De vraag zwakt af, maar het aanbod blijft zo krap dat de prijzen toch niet dalen. Ze stijgen alleen langzamer.

Toch is er ook een lichtpuntje aan de bouwkant. Deze week werd bekend dat de woningbouw voor het eerst in de buurt komt van het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Volgens nieuwe prognoses van de Rijksoverheid worden er dit jaar 91.000 woningen opgeleverd, en volgend jaar zelfs 99.700. Dat is nog niet het beloofde aantal, maar het scheelt. Na jaren van teleurstellende bouwcijfers is het richting die honderdduizend eindelijk de goede kant op.

Wat moet u hier als koper of verkoper mee? Een paar dingen. De tijd van blind overbieden en huizen die binnen een dag weg zijn, loopt op zijn eind, zeker in de steden. Kopers krijgen iets meer lucht en iets meer tijd om na te denken. Verkopers moeten realistischer worden over de vraagprijs, want de gekte van de afgelopen jaren keert voorlopig niet terug. En wie op zoek is naar de scherpste kansen, kijkt richting de landelijke regio’s, waar de prijzen nog stijgen maar het instapniveau lager ligt.

De woningmarkt van 2026 is geen markt in vrije val. Het is een markt die tot rust komt. Voor het eerst in lange tijd is dat eerder geruststellend dan alarmerend. De prijzen stijgen door, maar in een tempo dat mensen weer kunnen bijbenen. En misschien is dat wel precies wat de markt de afgelopen jaren het hardst nodig had.

Een eerste woning kopen lukt voor veel starters allang niet meer op eigen kracht. In 2025 deed een recordaantal van hen een beroep op aanvullende financiering, en dat zegt iets over hoe scheef de onderkant van de koopmarkt inmiddels staat. De cijfers komen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), het Hypotheken Data Netwerk (HDN) en ABN AMRO. Ze schetsen samen een beeld dat weinig hoopvol stemt.

Vorig jaar maakten 8.132 huishoudens gebruik van de Starterslening bij de aankoop van hun eerste huis. Dat is vijftien procent meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal sinds de regeling bestaat. De Starterslening overbrugt het gat tussen de maximale hypotheek die iemand kan krijgen en de prijs die op het bordje van de makelaar staat. Steeds meer mensen hebben dat duwtje blijkbaar nodig.

Het financieringsgat zit precies in het betaalbare segment

Van de ongeveer 120.000 woningen die starters in 2025 kochten, ging bijna zeven procent met behulp van een Starterslening over de toonbank. De gemiddelde koopsom van die woningen lag op 310.451 euro. Dat is fors lager dan het landelijke gemiddelde van bijna 390.000 euro dat starters betalen. Wie de regeling gebruikt, koopt dus juist in het goedkopere deel van de markt. En laat dat nou net het deel zijn waar de financierbaarheid het hardst knelt.

SVn ziet de Starterslening relatief vaak terechtkomen bij alleenstaanden en bij huishoudens met een kleiner budget. De gemiddelde gebruiker is ook jonger dan de starter die zonder extra lening koopt. Negen op de tien leningen gaan naar woningen onder de betaalbaarheidsgrens van 405.000 euro, meestal appartementen of tussenwoningen. Opvallend: 71 procent van de leningen wordt door één persoon afgesloten. Het beeld van het tweeverdienersstel dat samen de markt op gaat klopt voor deze groep dus niet.

De bedragen blijven oplopen

Dat starters steeds vaker aankloppen voor extra geld, valt samen met hypotheken die alleen maar dikker worden. Volgens HDN steeg het gemiddelde hypotheekbedrag voor starters de afgelopen jaren van ruim 330.000 euro naar bijna 368.000 euro. Gemiddeld lenen ze inmiddels 4,6 keer hun bruto jaarinkomen. Dat is een hoop schuld om mee te beginnen aan je wooncarrière.

Wat doet zo’n krappe markt met het gedrag van kopers? Die laten steeds vaker de zekerheden los waar je vroeger niet aan zou hebben getornd. Uit een steekproef onder NVM-makelaars blijkt dat ongeveer veertig procent van de kopers een bod uitbrengt zonder financieringsvoorbehoud. Springt de financiering toch niet rond, dan zit je vast aan de koop. En naar schatting 55 procent koopt zonder bouwkundige keuring vooraf. Je weet dan letterlijk niet wat er achter de muren schuilt voordat je tekent.

Voorbereiding blijft achter, terwijl de inzet hoog is

Hier wringt het misschien wel het meest. Ondanks de financiële druk bereidt een flink deel van de starters zich nauwelijks voor op de aankoop. ABN AMRO ondervroeg oriënterende starters en kwam tot een ontnuchterende uitkomst: ruim zes op de tien had nog geen gesprek gevoerd met een bank of een financieel adviseur. Tegelijk denkt tweederde van hen dat een huis kopen zonder financiële hulp simpelweg niet haalbaar is.

Die twee dingen passen slecht bij elkaar. Je weet dat het krap wordt, je vermoedt dat je hulp nodig hebt, maar het gesprek dat je verder helpt stel je uit. Voor wie nu op zoek is, is dat eigenlijk het belangrijkste signaal uit deze cijfers. Regelingen als de Starterslening bestaan en worden druk gebruikt, maar je moet er wel op tijd bij zijn. Een vroeg gesprek met een adviseur maakt vaak het verschil tussen meedoen en toekijken.

De optelsom is duidelijk genoeg. Hogere prijzen, zwaardere maandlasten en stevige concurrentie duwen een groeiende groep richting aanvullende financiering. Voor de een is dat de enige manier om binnen te komen, voor de ander een bewuste keuze om sneller vermogen op te bouwen. SVn wijst er terecht op dat wie eerder een koophuis heeft, ook eerder begint met sparen in stenen. Maar het blijft balanceren. Wie aan de onderkant van de markt instapt met een maximale lening en zonder vangnet, heeft weinig ruimte als het tegenzit. De vraag is hoe lang die rek er nog in zit.

Overweeg je zelf je eerste woning te kopen en wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is? Neem gerust contact op met M&D Real Estate voor advies dat bij jouw plannen past.

Wie de afgelopen jaren een huis kocht, sleepte de verhuisdozen gemiddeld een stukje verder dan tien jaar geleden. Niet dramatisch verder, maar het verschil is er. Uit nieuw onderzoek van het Kadaster blijkt dat kopers in het laatste kwartaal van vorig jaar gemiddeld 13,6 kilometer verhuisden. Tien jaar eerder was dat bijna 3 kilometer minder.

Toch is het beeld genuanceerder dan een simpel “Nederlanders trekken massaal weg uit hun gemeente”. Meer dan de helft van de kopers blijft namelijk gewoon binnen de eigen gemeentegrenzen wonen. De grote leegloop blijft uit. Wat we zien is eerder een geleidelijke verschuiving dan een aardverschuiving.

Corona als versneller

De pandemie speelt een hoofdrol in dit verhaal. Toen kantoren leegliepen en thuiswerken ineens normaal werd, gingen veel mensen op zoek naar ruimte. Een extra slaapkamer voor het thuiskantoor, wat groen om het huis, een tuin om in te zitten. Die zoektocht voerde steeds vaker buiten de eigen gemeente.

Het hoogtepunt lag in 2022. In dat jaar verhuisden kopers gemiddeld meer dan 16 kilometer van hun oude woning vandaan. Daarna zakte de afstand weer. Eind 2025 zat de gemiddelde verhuisafstand ongeveer op het niveau van vlak voor corona. De uitzonderlijke jaren lijken voorbij, al blijft de afstand structureel iets hoger dan in 2015.

Het westen springt eruit

Niet overal in het land verhuizen mensen even ver. In het westen van Nederland is de verandering het sterkst. Daar groeide de gemiddelde verhuisafstand in tien jaar van 11 naar ruim 18,5 kilometer. Bijna een verdubbeling voor een regio die toch al dichtbevolkt is.

Waarom juist daar? Het Kadaster wijst naar de prijzen. In de Randstad stegen de woningprijzen harder dan in de rest van het land. Wie in Amsterdam of Utrecht zijn budget niet rond krijgt, kijkt vanzelf wat verder weg. En zo belandt iemand uit de hoofdstad in een gemeente als Culemborg, waar vorig jaar 42 procent van de instroom uit de Randstad kwam. Het hoogste aandeel van het land.

Stedelingen blijven honkvast

Opvallend genoeg zijn het juist de bewoners van de grote steden die het minst verkassen. Wie in een grote stad woont, koopt relatief vaak een volgende woning in diezelfde stad. Dezelfde honkvastheid zie je in kleinere gemeenten als Urk en Bunschoten, waar het aandeel lokale kopers hoog ligt. Plaatsen met een sterke eigen identiteit, al verschillen Urk en de Randstad-steden onderling natuurlijk enorm.

En de ouderen? 75-plussers vertonen opmerkelijk gedrag. Bijna de helft van hen verhuisde vorig jaar binnen twee kilometer van de oude woning. Begrijpelijk, want dichtbij familie, de vertrouwde huisarts en de bekende supermarkt weegt zwaar op die leeftijd. Maar er is een andere kant. Dezelfde groep verhuisde juist vaker dan jongeren naar een woning meer dan vijftig kilometer verderop, bijna 12 procent deed dat. Een deel van de senioren kiest dus radicaal voor iets nieuws, misschien dichter bij de kinderen of richting de kust.

De zorg van gemeenten

Achter dit onderzoek schuilt een politiek gevoelige vraag. Steeds meer gemeenten maken zich zorgen dat kopers van buitenaf de lokale woningmarkt op slot zetten. De gedachte: als een kapitaalkrachtige import-koper het schaarse aanbod wegkaapt, blijft de plaatselijke starter met lege handen achter. Het is een verhaal dat in raadszalen door het hele land klinkt.

Maar klopt dat beeld eigenlijk wel? Het Kadaster zet er een stevige kanttekening bij. Kopers van buiten richten zich vooral op hetzelfde segment als lokale doorstromers. Ze concurreren dus minder vaak rechtstreeks met de starter die zijn eerste woning zoekt. De buitenstaander en de lokale starter azen lang niet altijd op dezelfde huizen.

Dat haalt niet alle pijn weg. Een gespannen markt blijft een gespannen markt, en elke extra gegadigde drukt op de prijs. Toch nuanceert het onderzoek het stereotype van de buitenstaander die de boel komt verzieken. De werkelijkheid is rommeliger dan de borrelpraat.

Wat betekent dit voor u?

Voor wie zich nu oriënteert op een koop, schuilt er een praktische les in deze cijfers. De ruimte zit vaak net buiten de plek waar u nu woont. Een gemeente verderop kan zomaar tienduizenden euro’s schelen voor een vergelijkbaar huis. En met de lichte afkoeling die de markt begin dit jaar liet zien, krijgt die zoektocht naar verderop misschien wat meer lucht.

Tegelijk laat het Kadaster zien dat de meeste mensen het liefst dichtbij blijven. De band met de eigen buurt is sterker dan de cijfers over groeiende afstanden op het eerste gezicht doen vermoeden. Nederlanders trekken verder weg, maar het liefst niet te ver.

De woningmarkt draait al jaren één kant op: omhoog. Maar in de eerste cijfers van 2026 zit iets nieuws. De prijzen stijgen nog wel, alleen een stuk minder uitbundig dan we gewend waren. Onderzoekers van de Monitor Koopwoningmarkt durven het inmiddels hardop te zeggen. De markt koelt af. Niet met een klap, maar geleidelijk.

In hun 53e editie plakken ze er een kleur op: code geel. Geen alarm, wel een waarschuwing. Let op, zeggen ze tegen kopers, marktpartijen en overheden. Er beweegt iets onder de oppervlakte.

Het vertrouwen zakt weg

De reden zit voor een groot deel buiten Nederland. Geopolitieke spanningen, duurdere energie en de onzekerheid over het Amerikaanse handelsbeleid knagen aan het vertrouwen van consumenten. En een huizenkoper die twijfelt, stelt zijn handtekening nog even uit.

De binnenlandse cijfers helpen niet echt mee. Volgens het CBS groeide de economie in het eerste kwartaal met een magere 0,1 procent. De werkloosheid liep op naar 4,2 procent. Daar bovenop komt de hypotheekrente, die hoger ligt en de leenruimte van huishoudens verkleint. Wie minder kan lenen, kan minder bieden. Zo simpel is het soms.

De cijfers lopen nog achter de stemming aan

Toch oogt de markt op papier nog gezond. Het Kadaster telde in het eerste kwartaal 55.950 woningtransacties, ruim 8 procent meer dan een jaar eerder. Het aanbod nam toe, deels doordat particuliere verhuurders hun huurwoningen verkopen. En er werden meer dan 146.800 hypotheekaanvragen ingediend.

Mooie getallen, maar ze vertellen een verhaal van gisteren. De meeste van die beslissingen zijn genomen vóórdat de onrust toesloeg. Wil je weten waar de markt naartoe beweegt? Kijk dan naar mei. Toen kwamen er 47.750 hypotheekaanvragen binnen, 3 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Het eerste echte knipperlicht.

Prijzen stijgen, maar het tempo zakt

De Prijsindex Bestaande Koopwoningen lag in het eerste kwartaal 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Klinkt fors. Maar zoom je in op de korte termijn, dan kantelt het beeld. De NVM zag de mediane verkoopprijs ten opzichte van het vorige kwartaal juist met 2,7 procent dalen.

En dan het overbieden, jarenlang het pijnpunt van elke starter. Kopers betaalden gemiddeld nog 3,7 procent boven de vraagprijs. Een jaar geleden was dat nog 5,7 procent. De gekte is er niet helemaal uit, maar de scherpste randjes zijn eraf.

Het dure segment voelt het eerst

Waar begint de afkoeling? In de bovenkant van de markt. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers wisselden duidelijk minder vaak van eigenaar. Ook de grote steden draaien bij. In Amsterdam staan de prijzen inmiddels vier kwartalen op rij ongeveer stil. Dat is geen toeval. De duurste woningen zijn het gevoeligst voor een hogere rente, simpelweg omdat de bedragen groter zijn. Onderzoekers houden er rekening mee dat deze beweging zich de komende tijd verder over het land verspreidt.

Nieuwbouw blijft het zorgenkind

En ondertussen blijft het oude probleem gewoon bestaan. De nieuwbouw komt onvoldoende op gang om het woningtekort echt aan te pakken. Sinds 2025 worden er per kwartaal zo’n 7.900 nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Te weinig om de doorstroming op gang te brengen, oordeelt de monitor. Bovendien verschuift het aanbod steeds meer richting appartementen, mede door de nadruk op binnenstedelijk bouwen en betaalbaarheid.

De bouwkosten maken het er niet makkelijker op. In zes jaar tijd zijn die gemiddeld met 37 procent gestegen, en voor 2026 wordt opnieuw een stijging verwacht. Duurdere materialen, energie en transport tikken allemaal door in de verkoopprijs. Het risico? Nieuwbouw prijst zichzelf uit de markt ten opzichte van een bestaande woning, en dat kan de vraag verder doen afnemen.

Wat betekent dit voor u?

Voor wie wil kopen, gloort er voorzichtig wat lucht. Minder overbieden en een rustiger tempo geven net wat meer ruimte om na te denken en te onderhandelen. Voor verkopers in het dure segment is het oppassen geblazen. De tijd dat een woning binnen een week ver boven de vraagprijs ging, lijkt voorbij.

Maar laten we het niet groter maken dan het is. Van een dalende markt is geen sprake. De prijzen stijgen nog altijd, alleen kalmer. De onderzoekers zelf houden een slag om de arm en wachten de komende kwartalen af. Wel zijn ze helder over wat er nodig is: bouwen, en sneller. Knelpunten rond stikstof, netcongestie en vergunningen staan al jaren op dezelfde plek in de weg.

Code geel dus. Geen reden tot paniek, wel een moment om scherp te blijven. Want of dit nu een tijdelijke adempauze is of het begin van een echte kentering, dat wordt de komende maanden pas duidelijk.

Wie tien jaar geleden een rijtjeswoning kocht in een doorsnee vinexwijk, had waarschijnlijk niet verwacht ooit in een miljoenenbuurt te wonen. Toch is dat voor steeds meer Nederlanders de realiteit geworden. Uit het jaarrapport van Calcasa blijkt dat inmiddels 6,2 procent van alle koopwoningen in Nederland een waarde heeft van één miljoen euro of meer. Dat komt neer op zo’n 273.000 woningen. Ofwel: één op de zestien.

Dat getal moet je even op je laten inwerken. Want nog geen dertien jaar geleden, in 2013, telde Nederland slechts 12.500 miljoenenwoningen. De groei sindsdien is meer dan twintigvoudig. En het gaat steeds sneller. Alleen al in 2025 kwamen er bijna 50.000 bij, een stijging van 22 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Prijsstijgingen stuwen het segment

Hoe kan het dat het aantal miljoenenwoningen zo hard groeit? Het antwoord is simpeler dan je misschien denkt. Het zijn niet per se villa’s en landhuizen die de lijst domineren. Gewone gezinswoningen op goede locaties tikken steeds vaker die magische grens aan. Een bovenwoning in Amsterdam-Zuid, een jaren-dertig twee-onder-een-kapper in Wassenaar, een penthouse in het centrum van Utrecht. De gemiddelde waarde van een miljoenwoning ligt op zo’n 1,36 miljoen euro, met een gemiddelde woonoppervlakte van ruim 210 vierkante meter. Per vierkante meter betaal je dan meer dan 6.700 euro.

Sinds 2020 is het totale aantal miljoenenwoningen met maar liefst 240 procent toegenomen. Van 80.000 naar 273.000. Dat zegt niet zozeer iets over de rijkdom van Nederlanders, maar vooral over wat er met de woningprijzen is gebeurd in die periode. De combinatie van lage rentes, beperkt aanbod en toegenomen vraag heeft een prijsspiraal in gang gezet waar we nog steeds middenin zitten.

De kaart kleurt ongelijk

Niet overal in Nederland stijgt het aantal miljoenenwoningen even hard. De grote steden lopen voorop. Amsterdam telt ruim 19.000 woningen boven de miljoengrens, gevolgd door Den Haag met 11.700, Utrecht met 8.600 en Rotterdam met 6.500. Maar kijk je naar percentages, dan verschuift het beeld. In Bloemendaal is 57 procent van alle koopwoningen meer dan een miljoen waard. In Laren is dat 53 procent. Meer dan de helft van de woningen, dus.

Dat zijn natuurlijk van oudsher welgestelde gemeenten. Maar ook in middelgrote steden als Haarlem, Amstelveen en Hilversum groeit het segment gestaag. De grens tussen “gewone” en “dure” wijk vervaagt. Wat vijf jaar geleden een nette buurt was, is nu een buurt met miljoenenwoningen. Niet omdat er zoveel is verbouwd of veranderd, maar simpelweg omdat de marktwaarde is opgelopen.

Wat betekent dit voor kopers en verkopers?

Voor huiseigenaren klinkt dit natuurlijk als goed nieuws. Je woning is meer waard dan ooit. Maar wat heb je eraan als je wilt doorstromen en de volgende woning ook fors duurder is geworden? Het is een beetje als een salarisverhoging krijgen terwijl de boodschappen twee keer zo duur worden. Op papier ga je erop vooruit. In de praktijk merk je er weinig van.

Voor starters wordt de kloof ondertussen steeds groter. Een starterswoning van drie ton voelt al als een flinke hap uit je portemonnee. Maar als je bedenkt dat één op de zestien woningen inmiddels boven de miljoen zit, dan snap je dat de markt aan de onderkant ook onder druk staat. Die prijsstijgingen werken door in alle segmenten.

Twaalf jaar onafgebroken groei

Het meest opvallende aan de cijfers van Calcasa is misschien wel de constante groeilijn. Twaalf jaar op rij neemt het aantal miljoenenwoningen toe. Geen enkele dip, geen enkele correctie. Zelfs de coronapandemie en de rentestijgingen van 2022 en 2023 hebben de trend niet kunnen doorbreken. De woningmarkt lijkt immuun voor schokken, althans in het topsegment.

Of dat zo blijft, is de grote vraag. De hypotheekrente is dit jaar weer gestegen en de betaalbaarheid staat onder druk. Maar zolang het aanbod achterblijft bij de vraag, en daar ziet het voorlopig niet naar uit dat dat verandert, zullen de prijzen waarschijnlijk blijven stijgen. En daarmee het aantal miljoenenwoningen ook.

Voor wie nu een woning bezit in een van de groeigebieden: de kans is reëel dat je over een paar jaar ook in een “miljoenenbuurt” woont. Of je het nou wilt of niet.

Bron: Calcasa Jaarrapport Miljoenenwoningen 2025, via Vastgoed Actueel