De motor van de Nederlandse woningmarkt draait langzamer. Waar de prijzen de afgelopen jaren maar bleven doorstomen, ziet ABN Amro nu een markt die op adem komt. De bank verwacht voor 2026 nog een prijsstijging van 3 procent, en in 2027 zo’n 4 procent. Bescheiden groei dus, zeker afgezet tegen de dubbele cijfers die kopers de laatste jaren gewend waren. Tegelijk daalt het aantal transacties. Wat betekent dat voor wie nu een huis wil kopen of verkopen?
Laten we bij de kern beginnen. ABN Amro houdt in de nieuwste Woningmarktmonitor vast aan de prognoses van begin dit jaar. De boodschap: de prijzen blijven stijgen, maar veel voorzichtiger dan we gewend zijn. De bank spreekt zelf van een gematigde ontwikkeling. Achter die kalme woorden schuilt een markt die tegen zijn eigen grenzen aanloopt.
Want dat is precies wat er gebeurt. Steeds meer huishoudens zitten aan het plafond van wat ze mogen lenen. De hypotheekrente is het afgelopen jaar opgelopen, en de lonen groeien naar verwachting minder hard dan eerst. Reken dat bij elkaar op en je krijgt een simpele conclusie: er is nauwelijks nog ruimte voor nieuwe vraag. Wie de prijzen omhoog wil jagen, heeft geld nodig. En dat geld is er bij de gemiddelde koper gewoon niet meer in dezelfde mate.
Er speelt nog iets. Huishoudens zijn terughoudender geworden om hun spaargeld in te zetten. De economische onzekerheid maakt mensen voorzichtig. Wie twijfelt over zijn baan of over de rente, gooit niet zomaar zijn spaarpot leeg voor een overbieding van tienduizenden euro’s. Dat remt de markt af, en het is te zien in de cijfers.
Neem het aantal verkopen. ABN Amro rekent dit jaar op een daling van 3 procent, en volgend jaar op 4 procent minder transacties. Een deel daarvan komt door beleggers die hun huurwoningen verkopen, het zogeheten uitponden. Die verkoopgolf zwakt af. Minder beleggerswoningen die op de markt komen betekent minder transacties in de statistieken. Voor starters die hopen dat al die verkochte huurhuizen hun kans worden, is dat gemengd nieuws.
Interessanter nog is waar de prijzen wel en niet stijgen. Het landelijke gemiddelde verhult namelijk grote regionale verschillen. Op het platteland gaan de prijzen nu het hardst omhoog, terwijl de groei in de steden afvlakt. ABN Amro noemt dit een inhaaleffect. Gebieden die de afgelopen jaren achterbleven, halen hun achterstand nu in. De Randstad is nog altijd het duurst, maar het gat met de rest van het land is kleiner dan zes jaar geleden.
Dat is een verschuiving die de moeite waard is om vast te houden. Voor kopers die flexibel zijn over hun woonplaats, ligt er buiten de grote steden nog altijd meer waar voor je geld. Voor verkopers in landelijke regio’s is het juist een gunstig moment, want daar zit de vaart er nog goed in. De woningmarkt is allang geen eenvormig blok meer. Waar je koopt of verkoopt bepaalt in hoge mate wat je meemaakt.
En dan is er het aanbod, de hardnekkigste knoop van allemaal. Senior econoom Mike Langen van ABN Amro is er duidelijk over. In de eerste helft van dit jaar zijn er 27,6 procent meer bouwvergunningen afgegeven dan in 2025. Klinkt bemoedigend. Maar een vergunning is nog geen huis. Het aantal daadwerkelijk toegevoegde woningen lag op jaarbasis juist 7,2 procent lager. Er zit dus een gat tussen wat op papier mag en wat er echt uit de grond komt.
Langen wijst op wat er nodig is: snellere planvorming en een stabiel investeringsklimaat. Zonder die twee blijft het aanbod dit jaar vrijwel op zijn plek. En zolang er te weinig woningen bijkomen, blijft de onderliggende druk op de prijzen bestaan. Dat is de paradox van deze markt. De vraag zwakt af, maar het aanbod blijft zo krap dat de prijzen toch niet dalen. Ze stijgen alleen langzamer.
Toch is er ook een lichtpuntje aan de bouwkant. Deze week werd bekend dat de woningbouw voor het eerst in de buurt komt van het doel van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Volgens nieuwe prognoses van de Rijksoverheid worden er dit jaar 91.000 woningen opgeleverd, en volgend jaar zelfs 99.700. Dat is nog niet het beloofde aantal, maar het scheelt. Na jaren van teleurstellende bouwcijfers is het richting die honderdduizend eindelijk de goede kant op.
Wat moet u hier als koper of verkoper mee? Een paar dingen. De tijd van blind overbieden en huizen die binnen een dag weg zijn, loopt op zijn eind, zeker in de steden. Kopers krijgen iets meer lucht en iets meer tijd om na te denken. Verkopers moeten realistischer worden over de vraagprijs, want de gekte van de afgelopen jaren keert voorlopig niet terug. En wie op zoek is naar de scherpste kansen, kijkt richting de landelijke regio’s, waar de prijzen nog stijgen maar het instapniveau lager ligt.
De woningmarkt van 2026 is geen markt in vrije val. Het is een markt die tot rust komt. Voor het eerst in lange tijd is dat eerder geruststellend dan alarmerend. De prijzen stijgen door, maar in een tempo dat mensen weer kunnen bijbenen. En misschien is dat wel precies wat de markt de afgelopen jaren het hardst nodig had.