Wie met een studieschuld op zoek gaat naar een koopwoning, merkt dat vrij snel in de rekensom van de adviseur. Bij een inkomen van 60.000 euro kost een aflossing van honderd euro per maand ruim 25.000 euro aan leenruimte. In een markt waarin jonge kopers toch al moeizaam aanhaken, is dat een bedrag dat het verschil kan maken tussen wel of niet meedoen aan een bod.
Het aantal starters op de woningmarkt daalt. Vooral onder jongeren zakt het aandeel dat een huis koopt, en de studieschuld speelt daarin een steeds zichtbaarder rol. Geldverstrekkers zien die schuld als een financiële verplichting, net als een lease-auto of een persoonlijke lening. “Mensen met een studieschuld lossen doorgaans een maandelijks bedrag af. Dit heeft invloed op de hoeveelheid geld die je per maand tot je beschikking hebt. Hierdoor kun je minder lenen dan wanneer je geen schuld zou hebben”, zegt Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer.
Niet de schuld, maar de maandlast
De rekenregels zijn de afgelopen jaren gekanteld. Vóór 2024 keken banken naar de oorspronkelijke of de nog uitstaande studieschuld. Sinds dat jaar staat het maandbedrag centraal: wat je feitelijk elke maand aan DUO overmaakt.
Dat is voordelig voor wie al jaren netjes aflost. Je opgebouwde aflossing telt mee, want een lagere restschuld betekent een lagere maandtermijn. Maar het maakt de berekening ook minder intuïtief. Twee mensen met precies dezelfde studieschuld kunnen een heel verschillende leenruimte hebben, simpelweg omdat hun aflossingstermijn anders loopt.
De opslag die je niet op je afschrift ziet
Er zit nog een laag in de berekening die veel kopers verrast. Banken rekenen met een opslagfactor die meebeweegt met de hypotheekrente. Bij een rente van 3,9 procent wordt een maandlast van honderd euro in de berekening behandeld als 120 euro. Hoe hoger de rente, hoe zwaarder die opslag uitpakt.
De logica erachter is verdedigbaar. Een hogere rente betekent hogere woonlasten, dus wordt elke andere verplichting relatief zwaarder gewogen. Voor de koper voelt het minder logisch, want je maandbedrag bij DUO verandert er niet van.
Wat het concreet kost
Independer rekende het door voor een huishouden met een inkomen van 60.000 euro dat een woning met energielabel C koopt. Bij een rente van 3,9 procent kan iemand zonder studieschuld maximaal 270.116 euro lenen. Met een aflossing van honderd euro per maand blijft daar 244.674 euro van over.
Stijgt de rente naar 5,5 procent, dan zakt de maximale hypotheek met studieschuld naar 230.585 euro, tegenover 254.361 euro zonder. Het verschil bedraagt dan bijna 24.000 euro.
En daar valt iets op. De vuistregel luidt dat de studieschuld zwaarder gaat wegen bij een hogere rente, maar in deze cijfers krimpt het absolute verschil juist: van ruim 25.000 euro bij 3,9 procent naar bijna 24.000 euro bij 5,5 procent. Procentueel blijft het effect nagenoeg gelijk, rond de negen procent van je maximale hypotheek. De opslagfactor stijgt dus wel, maar het totaalbedrag waarop hij wordt toegepast daalt harder. Wie zich zorgen maakt dat een rentestijging zijn studieschuld dubbel laat aantikken, kan dat vermoeden dus relativeren. De rentestijging zelf is het probleem, niet de weging van de schuld.
Uitstellen van aflossen helpt niet
Een misvatting die volgens Lankreijer-Kos regelmatig terugkomt: de gedachte dat je studieschuld niet meetelt zolang je nog niet aflost. “Ook als je nog niets betaalt, is het bij het hypotheek berekenen belangrijk dat je aangeeft wat je zou moeten betalen als je wel zou aflossen. Een hypotheek is namelijk een langetermijnplanning.”
Logisch, als je erover nadenkt. Een hypotheek loopt dertig jaar, de aanloopfase van je studieschuld een paar jaar. De bank kijkt naar de situatie die het langst duurt.
Geen BKR-registratie, wel meldplicht
Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd. Dat leidt soms tot de conclusie dat de bank er niets van weet en je het dus kunt laten. Die vlieger gaat niet op. Je bent verplicht de schuld te melden bij je aanvraag, en verzwijgen is riskant.
Bankafschriften laten de maandelijkse afschrijving naar DUO gewoon zien. Komt het later alsnog boven water, dan kan het achterhouden worden aangemerkt als fraude, met gevolgen die veel verder reiken dan een afgewezen aanvraag.
Wat starters hiermee kunnen
Interessant is de rekensom die hieruit volgt. Als honderd euro maandlast ongeveer 25.000 euro leenruimte kost, kan het extra aflossen van je studieschuld je koopkracht op de woningmarkt vergroten. Los je de schuld helemaal af, dan verdwijnt de maandlast en daarmee de aftrek op je leencapaciteit. Wie daarvoor 15.000 euro spaargeld inzet en 25.000 euro leenruimte terugkrijgt, gaat er in totale koopkracht op vooruit.
Maar dat is geen automatische winst. Dat spaargeld had ook naar de overdrachtsbelasting, de kosten koper of een verbouwing kunnen gaan, en die kun je niet meefinancieren. Bovendien is de rente op studieschulden voor veel jaargangen laag vergeleken met wat een hypotheek kost. Reken het dus door met een adviseur voordat je je buffer leeghaalt.
Er is ook een meevaller. Het aanbod aan koopwoningen ligt op recordhoogte en de markt koelt af. Voor starters weegt die ruimere keuze en de rustiger biedstrijd mogelijk zwaarder dan de 25.000 euro die de studieschuld hun leenruimte kost. De vraag is niet langer alleen hoeveel je kunt lenen, maar of je nog tegen tien anderen hoeft op te bieden.
Voor makelaars en adviseurs is de praktische les vooral dat de studieschuld vroeg op tafel moet. Niet in de laatste week voor het bod, maar in het eerste gesprek. Het scheelt kopers een teleurstelling die met een simpele vraag te voorkomen was.