Nieuwbouw is ruim 40.000 euro duurder dan een vergelijkbaar bestaand huis

Kijk je naar de kale cijfers, dan lijkt de keuze tussen een nieuwbouwhuis en een bestaande woning geen geldkwestie meer. Een bestaande koopwoning ging dit jaar volgens de NVM voor een mediane prijs van 503.000 euro van de hand. Voor nieuwbouw was dat 504.000 euro. Eén briefje van duizend verschil.

Toch klopt dat beeld niet. Brainbay, de datadochter van de NVM, heeft uitgerekend wat kopers betalen als je een nieuwbouwwoning vergelijkt met een bestaande woning die er in alles op lijkt. De uitkomst: nieuwbouw is in 2026 ruim 8 procent duurder. In euro's gaat het om ruim 40.000 euro.

Waarom de mediaanprijs je op het verkeerde been zet

Het probleem met die twee medianen is simpel. Ze gaan over totaal verschillende huizen. Nieuwbouw staat vaker aan de rand van de stad of op een voormalig bedrijventerrein, terwijl de bestaande voorraad juist veel woningen op gewilde plekken in oude wijken bevat. Ook de woningtypes verschillen sterk. Zelfs een vergelijking per vierkante meter helpt niet echt, schrijft de NVM. Dan blijf je appels met peren vergelijken.

Brainbay draaide de vraag daarom om. Wat zou deze nieuwbouwwoning kosten als het een bestaand huis was, met dezelfde kenmerken en op exact dezelfde plek? Om dat te schatten gebruikte het bureau een waarderingsmodel dat is getraind op zo'n 9 miljoen verkochte bestaande woningen en dat meer dan honderd kenmerken meeweegt. Het energielabel hoort daarbij, net als het afwerkingsniveau. Dat laatste haalt het model onder meer uit de verkoopfoto's.

Zo zijn ruwweg 240.000 nieuwbouwwoningen doorgerekend die sinds 2016 via een NVM-makelaar te koop stonden. Alleen huizen waar echt interesse voor was, omdat ze verkocht of onder optie waren, telden mee.

De keuken zit er niet bij

Wie ooit een nieuwbouwhuis heeft gekocht, weet dat de koopsom niet het eindbedrag is. Een keuken, een badkamer naar eigen smaak en vloeren komen er nog bij. Brainbay telde daarom 12,5 procent op bij de vraagprijs van nieuwbouw, plus 4.500 euro aan transactiekosten. Bij een woning van een half miljoen is die afwerkingspost al snel ruim 60.000 euro.

Voor bestaande bouw is gerekend met 2 procent overdrachtsbelasting en 5.500 euro aan bijkomende kosten. Extra afwerking is daar niet meegerekend, omdat het model al uitgaat van een goed afgewerkte woning. Je kunt je afvragen of dat voor elk bestaand huis opgaat. Wie een jarenzeventigwoning met een oude badkamer koopt, zal ook moeten verbouwen.

Wat er wél nog ontbreekt, zijn de dubbele woonlasten. Een nieuwbouwproject duurt vaak anderhalf tot twee jaar. In die tijd betaal je de bouwrente of de termijnen, en ondertussen woon je nog gewoon in je huidige huis of huurwoning. Eerder onderzoek van de NVM laat zien dat die kosten oplopen tot tienduizenden euro's. Het verschil van 40.000 euro is dus eerder een ondergrens dan een plafond.

Van korting naar premie

Opvallend is hoe snel dit is omgeslagen. In 2016 was nieuwbouw nog net iets goedkoper dan een vergelijkbaar bestaand huis. Er was toen eerder sprake van een nieuwbouwkorting. Sindsdien is het verschil met de prijsschommelingen mee opgelopen.

Een groot deel van de verklaring zit in wat er gebouwd wordt. Van alle nieuwbouw die dit jaar op de markt komt, is 54 procent een appartement. In 2016 was dat nog 21 procent. En appartementen kenden al langer een flinke meerprijs. Tien jaar geleden betaalde je voor een nieuw appartement zo'n 7 procent meer dan voor een vergelijkbaar bestaand appartement, terwijl een nieuwe eengezinswoning juist ongeveer 1 procent goedkoper was. Schuift de mix richting appartementen, dan stijgt de gemiddelde premie vanzelf mee.

De tweede oorzaak is minder zichtbaar, maar misschien wel belangrijker. Een verkoper van een bestaand huis vraagt wat de markt wil betalen. Is er meer aanbod en is de rente gestegen, zoals het afgelopen jaar, dan blijft de prijsstijging beperkt. Een projectontwikkelaar kijkt eerst naar zijn kostprijs. En die blijft stijgen. Makelaars noemen de hogere bouwkosten en de jarenlange voorbereiding. Ook de strenge duurzaamheidseisen tellen mee. Daar komt bij dat ontwikkelaars op dure binnenstedelijke locaties bouwen en het verlies op betaalbare woningen in hetzelfde project terug moeten verdienen op de rest.

Heeft de nieuwbouwkoper dan te veel betaald?

Nee, en dat zegt de NVM er zelf ook nadrukkelijk bij. Het is een theoretische exercitie. Een identiek bestaand huis op precies dezelfde plek bestaat simpelweg niet. Wie nu in een nieuwbouwwijk een huis koopt, kon niet ernaast kiezen voor dezelfde woning uit 1985.

Daar komt bij dat je voor die meerprijs wel iets terugkrijgt. Een nieuwbouwwoning heeft een uitstekend energielabel, dus de energierekening is laag. Je hebt de eerste jaren weinig onderhoud en wie in een zeer zuinig huis woont, mag vaak ook iets meer lenen. Reken je de 40.000 euro om naar een maandlast, dan kom je bij een rente van 4 procent op zo'n 190 euro bruto per maand. Een deel daarvan verdien je terug op energie en onderhoud. Lang niet alles.

Wat betekent dit voor de markt?

Hier wordt het interessant. De NVM zag in het derde kwartaal al dat de verkoop van nieuwbouw moeizaam verloopt, zoals we eerder schreven. Tegelijk stonden er bij NVM-makelaars 93.000 bestaande woningen te koop. Kopers hebben dus weer wat te kiezen, en een koper die kan kiezen gaat rekenen.

Loopt de nieuwbouwpremie verder op, dan wordt die rekensom steeds vaker in het voordeel van een bestaand huis beslist. Dat is lastig voor ontwikkelaars, die hun prijzen niet zomaar kunnen verlagen zonder dat een project onrendabel wordt. En projecten die niet genoeg kopers vinden, gaan niet van start. Precies dat kan het kabinet met zijn bouwambities niet gebruiken.

Twijfel je zelf tussen nieuw en bestaand? Leg dan niet de vraagprijzen naast elkaar, maar de totale kosten. Reken de afwerking mee, net als de dubbele lasten tijdens de bouw. Zet daar de lagere energierekening en het uitgestelde onderhoud tegenover. Pas dan zie je wat die nieuwe woning je echt kost.

Bron: NVM en Brainbay via Vastgoed Actueel.